强制持有：限售不仅在限增，同样也限跌

这几天发生了几件大事，730会议定调不依房地产作为短期刺激经济的工具；8月1号，美联储降息，从扛不住经济下行压力，开始引领新一轮货币宽松政策下的经济周期；8月5号，人民币对美元破“7”。

总结下来，除了美联储降息对房地产来说算是一个有可能的利好之外，剩下两个对房地产来说，都不算什么好事，尤其是730扔夜壶的行为。

对于房企来说，日子更是难过，五月份国内融资收紧这一关还没过，现在汇率又开始降低，进一步增加了国际融资的成本。

在这种经济背景之下，只研究限购的影响，不研究限售的影响明显是不够客观的，也是不够全面的。

一、当前的限售环境

随着房地产政策 的不断调整，一城一策已经是定局，现在全国70个大中城市中，超过50个城市除了限购、限贷、限价之外，都加上了限售，“四限”几乎成为标配。

我在美联储降息：房地产漫水阻击战拉开帷幕已经分析过，未来即使我国货币政策趋于宽松，也会出台一系列的调控政策，阻止大水在此流向房地产。

这点从730会议中“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”可以看出来。长效管理不仅是短期之内的限购的政策风向不会改变，限售更是长效管理的基本内容之一。

虽然这次会议中并没有再次提及“一城一策”“落实主体城市的责任”这样的表述，但是从各地不断加紧的调控也能够看出，一城一策的基本方针是确定的。只不过是为了防止某些城市利用“一城一策”政策的漏洞，明面上积极响应，暗地里通过各种手段放松调控。

显然ZF有扔掉夜壶的决心，但是显然地方ZF暂时不愿意扔掉这个虽然烫手，但能够刺激GDP从而标榜政绩的利器。

特别是在与美国贸易摩擦不断加剧的背景下，去掉房地产这个经济增长的刺激利器，经济下行压力徒然加大，摊到下面的省市如果保不住6.5的增速，领导更不好过。或许昨天汇率破“7”就可以看出一二。

昨天我在重磅新闻：人民币汇率破“7”，对房地产影响不会太大一文中说道，汇率降低对我国经济和楼市来说影响都不会太大，甚至还会因为汇率降低刺激我国的出口贸易。在贸易战背景之下，增加美帝的谈判压力。

但是这次汇率破7的北京还是有些不同。因为我国的货币政策现阶段依然是稳健的货币政策，但是美联储降息代表美国已经开始货币宽松政策的经济时代。也就是我们在保持放水速度不变的情况下，竟然没干过加速放水的。这是让一些专家意外的根本原因。

从破“7”之后央妈的表现来看，似乎破“7”是意料之中的事情，甚至有可能是有意为之。究其原因，应该是美联储降息背景下，我国汇率降低的压力减小。

不过我们放水速度不变的情况下，没干过加速放水的，还是让人听难过。

从保“7”到破“7”，这里边或许除了贸易战背景下帮助出口企业抵抗关税之外，或许也显示出我国不断增强的信心，可以抵住压力的同时经济上开始扔尿壶，也不再不需要在用保“7”稳定军心。

有理由相信ZF自信有能力打赢贸易战，有能力抵抗不断增加的经济下行压力。

众所周知，过去的房地产帮助我们国家度过了一个有一个的经济难关。

我在美联储降息：房地产漫水阻击战拉开帷幕分析过，即使货币政策转向宽松，也会制定一系列的政策引导水流，绕过房地产，流向其他产业，这对我国产业结构调整和高端制造业的发展具有重要的意义。

危机从来都是危险和机会并存的，或许这是我国产业从廉价的劳动密集型制造产业向高端制造产业转型的机会，在我国人口红利不断消失的今天，转型对我国经济的进一步发展尤为重要。

过去的20年房地产推动我国经济快速发展，同时也积压了一些问题加上房地产推动经济发展本身存在的弊端，到这全民炒房的时代，很多问题和弊端造成的影响，已经到了非解决不可的地步。其中实体经济疲软就是其中最显著的影响之一。所以房地产环境的“稳”是经济转型的重中之重。

但是房地产拉动经济的20年中，房地产产业已经与很多产业产生了相互交织不可分割的关系，尤其是金融。所以短时间内的房价齐跌，房产持有者的抛售潮，必然会造成一系列的系统性金融风险，这种金融风险一旦发生，对整个中国经济来说几乎是灭顶之灾。

所以房产可以缓慢增长，可以保持稳定，可以小范围下跌。但是不能再一次全面上涨，更不能大范围，全面的下跌。

二、限售的原因

本次调控从2017年开始，虽然中间政策不断，但是直到2018年，对房价的稳定作用虽有成效，但是作用有限。事实证明重症不用猛药是不行的，宽松的调控政策不能抑制房地产的火热。

但是过于严格的政策在房地产调控中，必然造成持有者大范围的恐慌情绪蔓延，甚至有可能引发抛售潮，进而形成一系列的系统性金融踩踏风险。

这样不仅无法消除房地产推动经济发展带来的弊端，甚至会直接导致我国出现九十年代日本那样的楼市崩盘，对现阶段的我国经济来说，显然是不可承受的。

从这一些列的国家政策和国际局势也可以看出，虽然不断承受经济下行的压力，但是放松政策短期之内还是不可能的，甚至是随着货币政策的宽松，还有可能进一步加紧调控政策。

在这种背景下，全国主要城市的二手房存量必然不断增加，随着存量房不断增加，必然存在一些扛不住的投机者，将房源降价变现，从而拉低整体的成交均价。

在天朝购房者“买涨不买跌”“再等等”“看热闹”的优良传统下，这种降价效应会被不断放大，可能引起大规模的抛售潮，进而造成一系列的金融踩踏风险。

虽然前段时间ZF出台了下半部关于个人破产制度的通知，但是这一系列的金融风险，仅凭尚未出台的个人破产制度是不可能有效解决的，我国目前的经济环境和金融环境也不具备承接如此巨大的风险的能力。所以为了避免这种抛售潮的出现，只能事先制定与限购配套的限售政策。

三、限售的作用

与限购不同，限售是发生在购房完成之后，限制其若干年之后才可以出售。这段时间可以作为缓冲带，帮助房地产软着陆。所以相对限购来说，限售更是一种长效机制。其主要作用如下。

一是通过二手房五年或者三年限售，新房拿到房本三年限售的条件，为后面五年房地产交易提供了缓冲空间。后面五年时间内，即使出现相对利好的政策，因为限售政策的影响，购房者也只能持有，无法出售，避免投机者的大规模进入，导致全面涨价局面的出现。还有一些投机者，2018年高位接盘，现在因为限售政策无法抛售，只能强制持有。

二是通过限售达到部分抽水的作用。存量房挂盘明显增加，必然会有一些扛不住压力的投机者急于抛售房产变现，这部分房屋成交之后，因为限售政策的影响，新交易的房产短时间不能再次交易，从而达到了缓步挤走投机者，从而达到逐步抽水，逐步挤泡沫的目的。

三是央妈和ZF可能早就预见了美帝的不良心思，通过限购和限售等一系列的政策，防止美帝帮楼市加油，或者助推我国楼市崩盘。做好与美国摩擦持久战的准备。

四是扔掉房地产这个夜壶对我国来说，是需要一种壮士断腕的勇气的，特别是在和美国贸易战谈判不利经济下行压力剧增的背景之下。但是只有勇气是不够的，还需要限售来巩固“稳”字当头的基本环境，国内稳定的房地产环境和经济环境，是实现经济发展的去尿壶化的前提。

本篇文章虽有事后诸葛亮之嫌，但是不可否认这些政策的制定，还是具有一定预见性的。未来三到五年甚至是更长的时间之内，受国际环境，国内政策的影响，房价都是不断趋于平稳的，中间会有很多的笋盘出现，也会是置换和捡漏的好机会。

最后，房价增长的本质是地价的增长和需求的竞价。所以未来房地产的投资价值依然是存在的。房地产虽然不会再像前面黄金十年那样火热，但是任何盲目唱衰楼市的论调，都是耍流氓。

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