再见：公寓

近日，厦门市资源规划局正式发布《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》，作为2017年出台的《厦门市人民政府办公厅转发市国土房产局等五部门关于进一步加强办公类建设项目管理若干意见的通知 》的补充。

核心内容可以总结为以下几点：

严禁商办项目改造成为公寓类住宅，甚至可无偿收回土地使用权；

不得采用住宅套型设计，不得出现住宅类功能描述；

不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道；

商业用途的项目，单套套内面积低于300㎡，层高不能超过4.5m，大于300㎡的，层高不能超过6米；

办公用途的项目，最小分割单元不得低于300㎡，层高不得超过4.2米。

堪称最严的“公寓限令”。简单来说，就是不准再在规划用途为办公的土地之上，建造“公寓”。

一、公寓到底是什么

人们常说的公寓，实际上只是一种约定俗成的说法，我们国家虽说有公寓这种房屋类型，但绝不是通常人们所说的“公寓”。

这种所谓的“公寓”，实际上是KFS低价取得40年或者50年的办公用地之后，在当地政府的默许或者睁一只眼闭一只眼的情况下，将办公用途的办公楼分割之后，建成的一户户小户型“公寓”。

实际上各地都有不准私自改变土地用途的相关政策，所以这种私自在办公用途的土地上建造“商住公寓”“酒店式公寓”的行为，属于擅自将办公用作居住，严格来说算是违建。

2017年3月26日，北京出台了最严的“326商住禁令，没有之一。主要内容如下：

1、新建项目不准卖给个人

2、二手项目在2017年3月26之前完成网签的，可以出手给个人，个人必须北京名下无房，连续60个月纳税或者社保。

3、商业银行不得给个人买商办类项目做贷款。

4、再次交易的商办类项目，网签时间在2017年3月26之后的，不准出售给个人。

直接导致北京几乎所有商办类项目价格集体腰斩，到现在几乎没有任何起色，几乎90%的业主被套牢。

2017年3月26之后，北京的规划用途酒店，实际建设为“酒店式公寓”的项目，被停网签一年有余。

即使北京公寓禁令已经过去两年有余，提起北京的所谓“公寓”，依然让很多“公寓”投资者恨得牙痒痒。

其实我们国家有公寓这种产权类型，但是很不常见，其外观与大部分人上当受骗的“公寓”差不多，但是规划用途为公寓，产权年限为70年，可以上学，可以落户，可以归为住宅的一种。这才是真正的公寓。

但是迄今为止，这种真正的公寓类型的项目，我只在北京见过一个，其他所有的公寓，都是KFS嘴里的“公寓”——商住公寓或酒店式公寓。

大家只需要记住一点：听见公寓，如果不是必须要买的话，就掉头走开。

二、公寓为什么会火

“公寓”这种类型的房子，在楼市大火是一个迷。

天朝房屋类型很多，住宅里就有商品房、经适房（一类经适房、二类经适房）、康居、安居、回迁、乡产、军产、公房、校产、公寓。但是商业或者办公产权的房屋中，真的没有这么一种“公寓”的类型。

即使是没有明文规定的“公寓”，也有“商办类公寓”“酒店式公寓”“自建公寓”等各种奇怪的“公寓类型”。不得不说，KFS的造词能力和用词能力非常好。

既然ZF知道“公寓”是违建，又侵害了ZF的利益，为什么不禁止？

原因就在于国内很多城市，在参考发达城市的规划时，被一种叫做“城市综合体”的规划给吸引了。

这个城市综合体中，有住宅，有商业，有办公。高楼林立，气象繁华，尽显一个大都市的魅力。企业用办公房的话，会有企业提供税收，个人买卖的话，会有高额的交易税费。

所以无论大小城市，无论城市的实力如何，都要规划出一片所谓城市综合体，用以彰显城市实力。形象和税收双得。

但是理想很丰满，现实很骨感。大量的办公楼空置，又卖不上价，又卖不出去。

所以大量的开发商，将这些办公楼隔开，装上卫生间，升级成所谓的“公寓”。不限购、不限贷、低单价、低总价。

一下吸引了一大批没有资格，又有实际居住需求的购房者。

特别是在北上这样限购严格的城市。在北京326政策之前，京南一些新的商办类项目，价格已经高过同区域的住宅，“公寓热度”比住宅有过之而无不及。

北上如此，下面二三线城市也找到了出路，于是各个城市开始跟风，各个开发商也不再担心拿住宅用地必须配建写字楼出售问题。

政府的不作为加上中介和KFS的对公寓：不限购、大产权、住宅70年商住50年到期都可以续，90%的真话加上“公寓”这一句假话的宣传，一时间有需求的和炒房的齐上阵，“公寓‘’大火。

三、公寓的价值

如果一直保持不限“公寓”状态，确实对那些没有资质，又不需要落户和上学，但又有住房需求的购房者来说，“公寓”确实是一项比较好的选择。

不可否认，很多人切实满足的居住的需求，也有很多人炒“公寓”挣了钱，但是更多的人被一纸限令割了韭菜，套了个死。

如果一直严把“限公寓”这一禁令的话，对购房者也算好事。最起码不会上当受骗，不会被收韭菜。

好在厦门这样的限“公寓”令对只是对新建的项目进行限制，原先的还可以住，要不然真的不仅不让落户、不让上学，上厕所都不让上了。

四、我的看法

“禁公寓令”、“禁商改住”这样的政策，开始从北京上海这样的一线城市向厦门这样的二线城市转移，代表一种限“公寓”的趋势的开始。

因为这种“公寓”，不仅收割了一些暂时买不起房，租不起房的刚需者和想要从投资“公寓”获利的投机者，最重要的是将办公用地改变为居住用地的行为，伤害了ZF利益。

这会极大的增加“公寓”的政策不确定性。

这种不确定性一旦发生，会极大的影响投资的收益，增加流动性风险。

所以投资的话，一定要避开“公寓”。

朋友点赞再走哦！

推荐阅读：

朋友点一下“在看”