房贷，选择LPR还是基准利率？
破产码农
好多码农在IMG微信群问房贷要不要转LPR的问题。随着LPR转化窗口在8月31日即将关闭，这个问题的讨论就更为频繁了。
姜老师的答案一直是：选LPR。
IMG微信群好多同学问，为什么？还说，看到微博很多大V说不要选LPR，这样会被薅羊毛。
有多少真正的大V？大部分应该都是月薪5000的小编，指导月薪3000的键盘侠，过年他们臆想中年薪百万的生活。
回到码农的圈子，但凡培训、卖课的，都说自己阿里P8、P9出身，3个月让你拿到年薪百万offer。还有一些阿里没混过的“大V”，在他的公众号成天跟你分析阿里的技术架构，如何实现双11的海量互联网高并发架构。
不过想想，通过信息不对称赚钱，在商业社会亦无可厚非。
LPR
回到前面讨论的选择问题：LPR还是房贷基准利率？其底层逻辑是选择：浮动利率还是固定利率。
LPR（Loan Prime Rate）贷款市场报价利率，是由18家银行于每月20日（遇节假日顺延），以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价。全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。目前，LPR包括1-5年期（短期）和5年期以上（长期）两个品种。
所以，理论上LPR是每月会变动，因此本质是一种浮动利率，国外称为Variable Rate。
房贷基准利率是之前的房贷利率计算公式，但在8月31日之后，如果不选择LPR，则后续在贷款还清前，房贷的利率一直为当前利率。因而，本质是固定利率，称之为Fixed Rate。
无论在8月31日前用户做出任何选择，浮动利率也好，固定利率也罢，两者的利率是不会有任何变化的。例如，用户当前的房贷利率为4.9%，那么：
选择LRP：则房贷转利率化为4.65%（当前5年LRP）+ 25BP（0.25%，固定加点）
若不选择转为LRP：则房贷利率一直为4.9%。
若1年后，LRP调整为了4.35%，则选择LRP的，房贷利率调整为4.35% + 0.25% = 4.6%。而不选择转化为LPR的，房贷利率依然为4.9%。
有同学会问，当时申请的房贷是打7折的优质房贷，现在利率也才3.4%，要不要转？依然是要转的：
选择LPR：贷款利率转为4.65%（当前5年LPR）- 125BP（1.25%，固定减点）。
若一年后，LPR调整为了4.35%，则房贷利率调整为：4.35% - 1.25% = 3.1%。
到这，相信浮动利率，固定利率的概念同学们都已经掌握。现在同学们的问题应该是：LPR只会降，不会涨么？如果涨的话，那么选择固定利率岂不是更好？
长期看，利率必然是下降的，甚至是负利率。因为全球经济都放缓，甚至是不增长。
即便我国GDP依然能保持6%的增速，但企业的利润率已经大幅下降。若继续保持较高的贷款利率，那么越来越少的企业会选择向银行借钱。或者，他们可以在海外选择融资，拿到更低利息的钱。例如万科曾在2013年首次完成境外美元债券时，8亿美元5年期债券，年票息率仅2.625%。当然，境外融资也有其他相关问题，比如汇率。
对于小微企业来说，生存依然普遍较为艰难。若利率进一步上升，无疑于将会是压死他们的最后一根稻草。
其实，现在已经是负利率时代，只是绝大部分人还没有从经济的角度感受到。从货币发行角度看，M2年增速8%，GDP年增速6%，实际-2%（甚至更大）。这意味着今年的100元，到了明年，实际只有98元的购买力。
中国人民银行原行长周小川在创新经济论坛上表示，实际上我们中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代，如果能够管理好微观货币政策，可以不用那么依赖非常规的货币政策。
所以，无论从长远看还是从眼前看，降准降息都是大势所趋。若我们将眼光放得足够长远，等到降无可降时，中国也会像欧洲、日本等国家一样，真正进入“负利率时代”。
反过来看，全球大多都已经是低利率，甚至是负利率。中国4.65%，5.25%的房贷利率恰恰说明中国的房贷是优良资产。美国、澳洲、香港这些市场，首付5%，房贷利率3%，谁才更存在风险呢？
最后，既然已经是负利率时代，那么怎样才能保障码农996来之不易的财富不迅速缩水呢？相信聪明的你都已经明白了吧。
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