扑朔迷离的降房价：房地产总值65万亿美元！允许城里人“买”宅地基？
撰文|杆姐&编辑|欣欣然
杆友琴推荐叶蓓的《红蜻蜓》：我真的是流浪途中爱上你的。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
新的一周又开始，两个和房产有关的新闻牵动人心。
一是某财经峰会上，在回答关于未来房价预测的问题时，SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹表示，有数据显示中国房地产的总值是65万亿美元，超过美欧日三地的总数……
他说，到底是房价高了，或是有泡沫？“我不知道，你去判断”。
另外，最近两天，转到政协任职的原中财办副主任杨伟民，在一个论坛上说，应允许城里人“购买”农村宅基地。
需要注意的是，杠杆游戏这里对“购买”加了引号，而很多论者并没有这样去理解。
这两者新闻实际上牵涉一个共同的话题，房价是否存在泡沫，下一步降一点是不是必然？
特别是，如果允许城里人“购买”农村宅基地，房价岂不是更应该稳定，或者降一些。
对此，很多杆友关心，杠杆游戏为亲做个梳理。
1
房价有泡沫不一定意味着应该马上挤爆
说实在，很多杆友也咨询过杠杆游戏这个问题，我国房子是不是有泡沫？甚至有的一上来就说，泡沫这么大，什么时候爆？还有的说，马上就要爆……
我是这么看的，我国总的房产价值，或者说价格，可以从三个层面理解：
1.这是一个货币和杠杆游戏信心的总反映。
2.同时也是，我国基建模式和地方财力需求的反映。
3.还是我国资产价格和国际信心的平衡反映。
今天，我们房价和房地产总值的形成，背后是有深刻原因的。如杠杆游戏认为的第一点，房价的货币现象这是必然，全世界都一样。我们只是不例外，在特定时期更明显。
同时，有了货币的支撑和相关政策。一定时间段内，玩地产杠杆游戏就成为时尚，不玩就落伍了，不玩就被人割韭菜了。
第二点，也很好理解，以前我常说，给大家修这么好的城市道路，这么多的地铁，这么多高铁，所有基建都要钱啊！哪来？还不就土地，不可能靠正常的工商业财税有这个效率，PPP模式很多地方其实不行。
同时，地方上很多方面也需要钱，还是得靠房地产。
第三点，为什么和国际信心，和人民币价格等有关系？就如这一轮楼市周期，启动之前，房地产库存高压、销售乏力，国际上人民币承压，各种资本大佬携款出去买买买……
国际信心不能丢，资产价格必须做起来，钱才有兴趣和信心投资。而经历了这一轮，越来越多的人，其家庭资产和房地产捆在一起。大家都参与了这个游戏，也就稳定了市场，稳定了信心。
所以，不管有没有泡沫，不意味着一定会马上去挤爆它。
恰恰在杠杆游戏看来，因为两大国的一些风波，无论货币政策的定力，还是调控的决心更大——这反倒是帮助我们稳定和缩小了泡沫。
近期很多楼盘都阴跌了，二手房市场没那么火爆，就是明证。
至于泡沫怎么样的方式收场，这是可以探讨和分析的。但，实话说，我觉得影响的因素很多。
2
允许城里人“购买”农村宅基地，注意“购买”有引号
首先，杠杆游戏注意到，这其实不是杨伟民先生第一次谈到这个建议。几个月以前，我记得他就说过。
我想说的是，媒体在报道这个建议时，基本是没对“购买”二字加引号，但我的理解是有引号，而且这个引号极为重要。
为什么是有引号？因为我国的相关土地法规决定了，宅基地是农民才有资格享受，而且基本是农村户籍居民免费获得。
所以很明显，绝对意义的卖给城里人，实际比较难。
那么这么多闲置的宅基地、农房，以及有资产变现需求的农民，其利益如何保障？
可以的办法就是长租、抵押、继承、包括流转、赎买置换成国有建设用地等形式。
也就是，宅基地的集体建设用地土地属性不变，拥有宅基地的还是农民，但农民可以对其用益物权变现；或者，确定农民进城后，有了稳定的居所，可以复垦成农地，置换成相应的国有建设用地，这个土地增值的收益，让农民来分享。
实际上，前者很多地方有尝试。包括集体建设用地盖公租房，也在试点。但重点是，要让农民获得较多收益。
后者也有试点，复垦在很多地方都有，最有名的如重庆的地票制度。
杨伟民先生长期在重要部门任职，说这话肯定不是瞎说，也代表上面部分人士的看法。
实际上，如上文杠杆游戏所写，允许城里人“购买”农村宅基地，一些变相的“购买”早就在搞。
问题的核心是，下一步如何继续推进，包括扩大试点。
3
允许城里人“购买”农村宅基地，推进力度越大，农民获益越大，房价也越稳定
不管是一些机构所说，目前农村空置宅基地3000万亩，或相当于城市建成区总面积37%，还是更少或更多。
有一点可以确定的是，我国宅基地空置确实多。
这么大的资产放在那里，闲置自然是浪费。
所以，试点“卖”起来是有价值的。对推进农民更好城市化，或者让城市居民有更好的购房选择，或者满足多样化的康养、旅游度假需求，都是好事情。
重点就是允许城里人“购买”农村宅基地的推进力度。
如果只是现在这样的一些小试点，比如集体建设用地建租赁用房，农民分享租房收益；农民搞个农家乐、民宿，包括吸引资本来搞个民宿，而且还比较严厉；或者重庆、成都那样搞成地票……
这些试点或突破，首先力度和试点有限，其次获得的资产增值可能有限。
实际上，即便是大力度的试点推进，更多受益的也一定是城乡结合部、郊区、城中村的农民，或者说大城市附近的农民。
因为公共交通、城市规划等因素，大部分刚需一族，可能也未必适合买这样的房子来居住。
当然，有更多的试点和推进，一定强过不推进、不搞。特别是如果允许集体建设用地更好入市，把宅地基利用起来，增加总的住宅供给，农民必然可以分享到更多收益，房价也可以更稳定。
而对于那些离城市较远的宅基地，或者自然条件也不是很好，搞旅游度假也未必很好的闲置宅基地来说。开放更多的宅基地退出空间，起码让它不闲置，可以交易到城市里换成建设用地，怎么也是有不错收益的。
总而言之，重点是要推进试点，让土地供应渠道更多，让住宅总供给更多。如此，农民受益，刚需也受益。农民有了更多收益，城市小白有了更能买得起的房子，对于促进消费，必然也是好事。
不过，我国的事情就是怕一放就乱，所以试点多半是缓步推进。指望靠此增加太多的住宅供应，也不现实。
那么可以这么说，允许城里人“购买”农村宅基地，对于房价走势只是变量之一，而且可能是影响暂时不太大的变量。
至于未来，那是未来的事。
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