大赚的万科，悲凉的刚需
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撰文|杆姐&编辑|欣欣然
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2018年，万科的数据极为华丽。这是杠杆游戏写过的公司财务报告中，最不愿意列举数据的一次。
2018年万科实现2976.8亿元，同比增长22.6%；
实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%；
每股基本盈利 3.06 元，同比增长 20.4%；
全面摊薄的净资产收益率为21.7%，较2017年增加0.54个百分点。
这就是万科口中的活下去，也是他口中的白银时代。一个对于万科来说，更赚钱的时代。而刚需则必然是更显悲凉，但这不是万科的错，万科只是顺应时代。
或许，也正是因为知道2018年数据实在太好，万科掌门人郁亮才在2019年初说，“我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”。
1
净负债率从8.8%升至30.9%，但作为一家国有控股房企，低到惊人的融资成本还是让人震惊
对于万科2018年过于骄傲的成绩，杠杆游戏不想去吹捧，也不想去鸡蛋里挑骨头。作为一家公司，人家就是优秀。作为刚需，我们或许只能羡慕嫉妒恨。
2018年万科84.31%总的资产负债率，相较2017年的接近84%并没有太明显变化。
值得注意的是，万科2018年报披露，截至2018年底，万科净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为30.9%。而2017年末，这一数据为8.8%。
应该说确实有明显提高。
大背景是，2018年末，万科有息负债2612.1亿元，占总资产的比例为17.1%。而2017年末，这一数据为1906.2亿元，占总资产的比例为16.4%。
有息负债增长了700亿元，但占总资产的比上升倒不明显。
这不是杠杆游戏想说的重点，我想说，作为国企深铁控制的房企，万科融资成本之低，非常值得一说。
如年报披露的，2018年，万科公司债券（5年期）最低发行利率 4.05%，超短期融资券（188天）最低发行利率 3.13%，中期票据（3年期）最低发行利率4.03%。
2018年，万科实际利息支出合计人民币141.5亿元，其中资本化的利息合计人民币59.6亿元。也就是综合下来，万科的利息成本只有5个点。
这个成本，已经无限逼近以融资成本著称低的龙湖4.55%。
如上图1，不管银行贷款还是债务，万科的融资成本都非常之低。特别是以发债为例，2018年很多房企的发债都在6、7个点以上，甚至动辄9个、10个点。
此前杠杆游戏写过文章，这里就不举例是哪些房企，毕竟都是大公司。
而万科最高没有超过5.35%。
2
令人震惊的“活下去”：买买买！收购208家公司，花了393.9亿元
包括杠杆游戏在内，很多人都写过文章了，万科“活下去”是提醒其他开发商活下去。详见《万科三宗“最”！活下去背后的收购秘密》（2018年11月26日）。
富力老板就曾这么打趣说，如今富力活得确实艰难。
恰逢万科年报，我们再来复盘，2018年万科到底买了些什么？
年报披露，2018年，万科新增投资额人民币571.3亿元。
主要包括，发起设立注册资本在人民币1亿元以上并已实际投资的子公司8家。
大手笔！
总共收购了208家公司，合计收购对价人民币393.9亿元。这其中就有《万科三宗“最”！活下去背后的收购秘密》一文中详细分析过的，环京大作战！控股华夏幸福系多家子公司；捡漏某航旗下资产！上次没到手，这次定拿下；手伸向恒大！拿下恒大旗下嘉凯城4座城市项目……
一个大佬在万科面前丢盔卸甲，“割地卖肉”……
不仅如此，2018年，万科还获得64个物流地产项目，总建筑面积约494.3万平米。
万科旗下的万纬物流已成为国内领先的物流服务商，持续完善全国地网布局。
截至2018年末，万纬物流进驻42个城市，已获取124个项目，可租赁物业的建筑面积约971万平方米，其中已运营项目62个，稳定运营项目平均出租率为96%。
还通过收购融合太古冷链物流，万纬冷链累计进入11个城市，覆盖国内一线城市及内陆核心城市，提供一站式温控物流解决方案服务。
对了，万科还是全球领先的现代物流设施服务商普洛斯（Global Logistic Properties Limited）第一大股东。
除了继续做大物流，万科也做产业地产，2018年底，万科在超过20个城市开展标准办公与产业园的建设和运营管理业务，管理标准办公项目70余个，产业园项目30余个，管理面积合计约700万平方米。
3
不要忘记，白银也是贵金属：别人活得未必好，但万科其实更好。在2018年市场转冷大背景下，万科的房子还在涨，市场占有率进一步提高
2017年的年报，万科说自己实现销售面积3595.2万平米，销售金额5298.8亿元，同比分别上升30.0%和45.3%。
于此，杠杆游戏算出，2017年万科房子的均价为1.47万元/平米。同期，根据我国统计局的数据，2017年全国商品房均价为7892元/平米。
万科的房价基本是全国均价的2倍。
2018年，按照万科年报的看法，在“房子是用来住的，不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。
特别是2018下半年，市场氛围快速转冷，多个城市的地产项目来访量、认购率大幅下降，成交速度明显放缓。
根据中指院统计，2018年，全国300个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降 7%；住宅类用地平均溢价率为15%，较2017年下降19个百分点。
但万科受到的影响，似乎并没有其说的大形势那么严重。
年报显示，2018年万科销售面积4037.7万平米，销售金额6069.5亿元，分别增长12.3%和14.5%。
于此，我们可以算出，2018年万科房子的均价为1.50万元/平米。
不仅如此，万科市场份额其实还在提高。2018年，万科在全国商品房市场的份额上升至4.05%（2017 年：3.96%），在24个城市的销售金额位列当地第一。
而2018年，我国商品房销售面积171654万平米，仅增长1.3%。万科的增速远高于全国。
“活下去”其实是活得更好。而作为购房者的你，如果要买万科的房子，大部分楼盘其实是比以前更贵了。
所以，才有了万科引以为傲的2018营收、利润数据。确实，如万科郁亮总所言，没有比房地产更赚钱的行业。
万科口中的白银时代，你肯定以为不如黄金时代。但是万科致股东的信也说了，“不要忘记，白银也是贵金属”。
本文所有万科数据援引该司财报
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