主城价值回归，新区开发有影响！4万亿新旧改如何改变楼市？

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撰文|杆姐&编辑|欣欣然

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这个周末，最热的事情莫过于新旧改。为什么是新，下文杠杆游戏会阐释。

事情原由就是，国常会部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件……

而这，对楼市意味着什么？对老破小、老城区、新区的房价分别有何影响？

1、新旧改潜在体量确实很大。此前，住建等相关部门测算过，初步统计全国老旧小区近 16 万个，涉及居民超过4200万户。

此次会议就说，据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。

所以，体量确实没得说。如果全面推进，未来投入的资金量，毫无疑问非常巨大。

但是旧改涉及复杂的关系处理、投融资主体、利益机制等问题，所以推进的速度还有不确定性，下文杠杆游戏会分析。

会议说，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。

是的，目前还只是试点探索，大规模推进，最早都是明年的事。

2、是过去旧改的升级版，但不是棚改的升级版。老旧小区改造独立水表、电表，铺装光纤，加装电梯等一直都在进行，从上至下也有相关文件。

此次对全国进行了摸底，准备加快改造城镇老旧小区，促进住户户内改造并带动消费。

会议还有些表述，我这里不一一例举。简单说，此次旧改也是稳投资“六稳”的一部分，而且确实希望大规模改善老旧小区的居住条件。

所以，杠杆游戏说，此次旧改是过去旧改的升级版。

不过确实不是棚改的升级版。根本不同就在于，棚改一年拆迁，然后新建数百万套房子。年投资金额，动辄万亿级做单位。

老旧小区改造，并不拆迁，并不涉及土地的一级、二级开发，只是基础设施和配套改造、完善。

所以，投资的体量和规模，完全不可同日而语。

这些旧改的居民，也不会被推向市场，不会新增购房需求。

3、主城区价值回归、租金提升。这个很好理解，很多老破小，水电网都气都没下地，甚至独立水表、电表都没有。电梯、停车、生活、交通不完备或有缺陷，物业、绿化管理不太好。

改造则是对这些方面进行提升。

通过改造提升，居住品质，房子的价格都会有提高。租金显然也会提升。

这里杠杆游戏重点要说，那些区位不错，包括学区不错，户型也还行，还能加装电梯的老破小，未来价值回归力度可能很明显。

主城区价值回归，可能在很多城市会是趋势。其实越小的城市，越明显。

4、新旧改非常利于扩大内需，并有利于房价稳定。有相关人士估算过，全国大概有40亿平米的房子需要旧改，按照每平米综合投资1千元计算，背后是4万亿的投资。

同时棚改涉及拆迁、土地平整、招拍挂、建房子多个流程，耗时其实比较多。而老旧小区改造，如果资金到位，很快就可以开工，且很快就改造完毕。

这个投资效率很高，见效很快。

巨大的投资，对于“六稳”稳投资、稳就业等，当然很有意义。棚改减少之后，确实也需要新增一些投资的方式。旧改适时推出，很正常。

新旧改同时，会议还说，促进住户户内改造并带动消费。

如果这样，消费、投资带动金额还会更大。所谓稳投资、消费升级确实很有潜力。

新旧改后，这些过去的老破小价值提升，单价也会更高。愿意购买或持有的群体会增加，对于此前卖不起价的老破小价格稳定，也是有好处的。

5、改善型需求大部分还是不会购买老破小。过去1970-1990年代，甚至更早之前建的旧房子，有几个缺陷很难解决。

户型采光设计问题、面积问题、停车问题、建筑结构和质量……有的社区商业配套问题也待解，还有的居民比较追求封闭的花园绿化，以及隐私问题等。

因此，改善型需求，大部分还是不会购买老破小。

无论如何，改造之后，价值肯定会提升。也可以吸引部分人群回流，如杠杆游戏上文所述，对内需、消费，以及老城区商业、生活的提升，意义是很大的。

6、新旧改投资主体、投融资方案怎么解决？棚改对于地方政府、金融机构、开发商、住户普遍都很积极，因为对大家都有利。

老旧小区改造的问题是，开发商没搞头，住户很多也不愿意花钱。

所以会议说：

三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

四要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

简单总结下，第一个带头投入的资金是中央的补助。这算是种子资金、引导资金，然后看金融机构和地方政府的。也包括其他社会力量、居民等。

棚改我们搞了PSL的金融支持，旧改肯定也会有。比如有的地方已经在探索，ABS资产证券化、发债等。

如果决意要做，肯定会有金融支持和金融发明。

7、对楼市的终极影响，减少了部分购房需求，一些新区堪忧。上文杠杆游戏分析了，新旧改可以实现老小区、老城区价值居住价值的提升，对于这些房子的价格也有好处。

当然，部分改善型需求还是不会选择买这类房子。

但是我要说的是，尽管部分改善性需求，依旧不会购买旧改后的老房子。但是，本身住在这类房子里的居民，部分因为环境条件改善了，也会推迟甚至完全动摇他们购房新房的意愿。

同时，因为和棚改不同，不制造新的需求，不创造市场热钱。

总结起来就是，新旧改不仅可能不是棚改这样的楼市推进利器，可能还是抑制房地产过度膨胀的安定药。

可以想见，这对于很多城市体量和规划很大的新区开发来说，实际是一针冷静药。

因为需求减少，新区开发效率、改善型住房的需求可能要受到一定程度影响。包括新区的地价。那些产业、人口导入量不够的新区，惨了。

图1.2018年我国主要城市失业保险参保人数变化排名  数据来源|各地统计公报、统计局、人社局等官方数据   制图|杠杆游戏·张银银

而老破小主要都在老城区。通过新旧改，老城区的土地、房子价值可能会更明显。房价分化，但整体稳定了房价，而没有刺激房价。

8、新旧改的不确定性和对建材、电梯、基建、旧改有关企业的利好。上文杠杆游戏写过，今年只是试点，推进还需要时间。

问题的关键是，到底推进的时间进度、广度、深度会如何？毕竟这个是开发商没多少赚头、居民也不想掏钱的事。

不管怎样，上面要做，肯定可以做一些。所以相关建材、电梯、基建，甚至旧改有关的开发商等企业，还是收获利好。

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