降息无望！地王会好吗？开发商哭了
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撰文|杆姐&编辑|欣欣然
杆友乒乓推荐Liability的《Speak Up》：Speak Up。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）
南京地王很痛苦，海南楼市行情也有压力，开发商很煎熬。
其实，我想说，更难的恐怕还在后面。因为今天有一个地产、金融行业无不关心的表态。
9月24日，是中国这个世界第二大经济体，货币政策重要的一天。未来一段时间，我国货币政策一锤定音。易行长很坦白地说：
“我们并不急于像其他一些国家央行所做的那样，有一些比较大的降息和量化宽松的政策。我们的判断是，中国的货币政策还是要保持稳健的取向，要保持这个定力。”
他明确表示，目前中国的利率水平是适度的，法定存款准备金率的水平也为今后的宏观政策调整留有充足的空间。
这意味着，不管是南京那样的地王，还是海南楼市，以及全国多数地方，楼市要想反弹都困难。
1
南京地王还会痛苦吗？不仅仅是个案！
其实开发商拿了高价地不敢开发，或不敢随便开盘，这个情况非常多见。
泰禾就是典型案例，杠杆游戏写过。最后的办法基本就是卖项目，要不扛不住啊。
媒体就报道，作为南京史上楼面单价最贵的地王项目，葛洲坝南京中国府拿地逾三年仍未入市。央企起码比民企融资有渠道，有背景一些。
如果换了一般民企，恐怕早得想办法了。
原因很简单，媒体都分析了，在“限价”政策、市场降温双重压力下，尴尬处境不可避免。
其实去年的时候，我就写过南京的部分项目。为什么是南京？
因为2016年楼市高潮时，不仅南京，很多城市都曝出地王。开发商简直吃了春药一样，特别亢奋。
而南京，就是那个地王最多的城市之一。这个话我用得很客气了。
以前我有一个南京的同事，偶尔见面听他说起南京的购房疯狂场面，我至今印象深刻。简单说，南京的房价当时在补涨，有向上海看齐的感觉。
想一下，这是何等的狂飙突进。
就以葛洲坝那一块地为例，2016年，葛洲坝地产以32.8亿元竞得南京建邺区河西南G14号住宅用地。楼面价超4.52万元/平米，这是南京史上单价最贵的地。
而且，迄今为止，这一纪录仍未被打破。
可是周边的房子多少钱呢？新房才这个价格，二手房也不过5、6元/平米。限价的背景下，你让地方怎么办？
如果限价放松，给这个项目提高一些，那么其他的呢？其实就算备案价和二手房持平，开发商也没赚头啊。
前两年，还可以光明正大搞一些茶水费、排号费、装修费，各种乱七八糟都可以。现在，试一试，可能要引起轩然大波。
媒体还报道，同样是在南京，2016年9月鲁能以16.6亿元的价格竞得尧化门G52地块，约2万元/平方米楼板价，使其成为该区域地价最高的项目。经过三年的开发，该楼盘已基本是现房，不过目前仍未进行销售。
原因也很简单，目前周边房价也就3万元/平米左右，甚至不到。你让开发商怎么办？
那么开发商只能拖字诀。幸亏这两家都是央企，扛得住。
从目前局面看，只要调控不放松，类似项目就面临没钱赚，甚至亏钱的压力。
有开发商朋友就和杠杆游戏说，这样的情况全国其实很多。他所在的公司，有些项目其实也不赚钱，甚至略微亏钱。这没办法，必须快速销售回款。
现金流很重要，有的项目赚钱就可以了，公司整体可以稳健发展要紧。
但是类似地王，往往都是标杆项目，开发商一般还是慎重，不愿意明显亏钱，更不愿意成为笑话。
2
海南楼市局面难解背后，调控的政治学
海南房地产行业之前火到不行。实话说，在杠杆游戏印象中，海南经济对地产的依赖太重了。
1990年代的疯狂就不说了。
我的朋友“西部城事”，前几天在《一锤定音！这个省变天了》（9月19日）一文中就举例：
第二次疯狂，2010年前后，受建设国际旅游岛的政策影响，海南楼市火速升温，旅游岛战略公布仅5天，商品房交易金额达171亿元，超过2008年全年总额，房价涨幅是全国5倍。
两次炒房泡沫，都紧随着国家政策利好的下发，海南房价水涨船高同时，也加剧了产业的空心化，目前海南的三次产业占比为20.7：22.7：56.6，二产相当薄弱。
当然，在杠杆游戏看来，海南这么好的自然资源、旅游基础，强调二产本身是不应该的。但房地产确实也应该稍微管一管。
所以去年随着海南全省自由港、自贸区、国际旅游岛政策的进一步落地，海南急刹车，去泡沫、去经济房地产化。
当时我有写文章，不仅是调控达到极为严厉，全域限购，且几乎就是对未来新拿地开发住宅，进行了最严厉的围追堵截。
行情一下就变了。于是我们看到，海南凤凰岛项目，这个被誉为“东方迪拜”、曾代表着海南楼市的明星项目，近期以40.37亿元底价进行转让45%股权。
5年前，中交建收购邮轮港公司（核心资产就是海南凤凰岛项目）45%股权，花了近50亿元。
最新数据显示，2019年1-8月份，海南的房地产销售面积大降52%，房地产销售额降幅高达50%。而且，海南官方再次强调，海南要避免再次出现房地产的大起大落。
海南的故事说明，本轮调控不仅仅是经济考虑，背后的政治学更得想明白。玩不转，就得付出代价。
不久前，富力方面不也说了红树林的事，多人被问责。开发商在海南不仅仅要面临市场管控问题，环境责任，也是个问题。不小心就碰壁了。
3
调控至上：煎熬的地方和房企
上面两个案例，一个谈具体地王，一个谈区域严厉甚至说有些极端的调控，其实背后指向同一处，房企不容易、地方不容易。
而这样的不容易，杠杆游戏觉得势必还要持续一段时间。央行行长的表态就是最好信号。
易行长表示，尽管全球各主要经济体陆续开启了降息潮，但中国是一个大型经济体，货币政策主要是服务国内经济，所以决定货币政策也主要是以我为主，考虑国内的经济形势和物价走势来进行预调和微调。
这句话翻译一下就是，暂时不降息。为什么不呢？因为我们有自己事，自己事是啥，易行长也解释了：
中国的经济目前还是在合理区间，物价方面也处于一个比较温和的区间。在转型升级中遇到结构性的问题，主要是通过供给侧结构性改革解决。
我觉得上面这句话得用心揣摩，实际意思就是我们有转型升级压力，也有物价方面的考虑，怎么能顺便跟着降息呢？
如果降息了，这给物价和地产传递的是什么信号啊。
上一轮的教训还历历在目。
所以近期即便流拍率增加，地方有些难受，那也没办法，先忍着。
实际上，今年上半年已经给过了空间，那时融资方便、便宜，卖地价格也高。开发商也好，地方也好，当时自己为什么不抓紧时间呢？
或者当时幻想全年都是小阳春，甚至还可以入夏，那就是幼稚了。
有没有下一波小阳春之类的周期呢？杠杆游戏觉得一定有，但具体什么时候？我不知道，看经济需求了。
而接下来四季度，整体来说是困难的。熬过这个寒冬再说吧……
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