融资还是割韭菜？宝龙地产神操作！闽系大佬背后的财务隐忧
The following article is from 杠杆地产 Author 杆姐
最近房企融资的玩法越来越新颖。小伙伴第一时间和我分享了一件事：闽系澳门房企宝龙地产，搞了闪电配售（股）。
这个词语很陌生，下文杠杆游戏会解释。
先说点段子，不久前70周年庆典那一天，登上观礼台的企业家不多。其中就有宝龙系的老板许健康先生。当然还有另外一位姓许的大亨。
这两位也都是资本高手。宝龙广场很多人说不太行，但满足普通人吃喝玩乐有啥不好？我对宝龙其实印象不错，因为这家房企和很多房企不同，他做美术馆。
而且老板据说农村赤脚医生出身，后来才去的澳门。宝龙成功史，算是一部奋斗史。
扯远了，回到正题。
1
融资渴求还是割韭菜？
先从闪电配售说起。
简单说就是大股东（这里当然说的就是许总家了），将手上的既有旧股票打折卖给第三方承配人。公司收到配售资金后，上市公司再增发相应的新股票给大股东。
结果就是大股东股票数，还是那么多，但是公司迅速可以拿到一大笔钱。
比如这一次宝龙的操作，就是许健康总，将手上的1.466亿股股票卖给第三方的承配人。
公告信息显示，宝龙地产闪电配售的1.466亿股新股，股份占扩大已发行股份总数约3.54%，配售价较头一日收市价5.91港元折让约8.63%。也就是5.40港元。
这样一波神操作下来，宝龙地产就可以收获约7.814亿港元。
很多人会说，怎么能这样？这不是摆明了可以迅速弄到钱吗？
这就要从香港资本市场的规则说起。
按照香港交易所的规定，如果有一般授权，增发不超过20%、折价8折以内，即可开启配售融资。
这个方式的好处就是，比发债、增发效率都高。这些玩法动辄前后几个月，而闪电配售最快一天就可以完成融资。
是的，宝龙地产官网10月15日公告的这事，然后事情发生在10月14日。
佩服吧？当然，这也引起了争议。
紧接着杠杆游戏发现，10月17日，宝龙地产官网发布了“有关配售现有股份及根据一般授权认购新股份之澄清及补充公布”。
通过此次闪电配售，许健康家族或者说一致行动人，持有宝龙地产股份，从67.58%，下降到65.19%。
如上图。虽然说股份占比略有下降，但是总的公司发行股份数增加了。
这总让人感觉有点割韭菜。
宝龙的官方表达、初衷是：
1.宝龙地产拟动用认购事项所得款项（约为7.81亿港元。）在未来机会出现时，作为业务发展或投资及该集团一般营运资金用途。
2.利用此次配股进一步扩大投资者基础，如获得了知名长线基金参与。
3.配股增加了公司权益，进一步优化报表结构，有利于降低净负债率。
你说呢？
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宝龙商管分拆上市，利润一般，收款率有较大压力
除了闪电配售，宝龙的融资想法其实挺多的。
比如杠杆游戏看到宝龙官网的介绍，宝龙集团于1990年在澳门成立。形成地产、商业、酒店、文化艺术等多元产业协同发展的格局。
其中，宝龙地产已经上市，恰好是10年前的2009年，这次闪电配售就是选择十周年之际，挺有意思。
宝龙在逾40个城市打造了超100个物业项目。
宝龙商业目前已在营的购物中心达39座，商业街区30条，总运营面积近500万平方米。
还有多家酒店。我去年在福建出差，就曾住过宝龙的酒店。
文化艺术方面，目前已成立了宝龙美术馆、书藏楼、宝龙画院、宝龙艺术中心、言午画廊等文化艺术机构。
简单说，这么多的物业的商业，不单独把商管拆分出来，其实傻啊。
比如近期，成都的蓝光嘉宝刚好在港上市，重庆的新大正物业也过会了。
商业和物业管理，是宝龙的优势产业，外界就说他是小“万达”。新城也有这么一说，哈哈。
所以，宝龙这么做顺理成章。不久前，宝龙就在港提交了上市申请。
不过，值得一说的是，宝龙的商业进展不如预期。其实万达不也是，这个要说也正常。
太子许华芳亲自主持商业大局。几年前，曾明确看好三四线城市，说要5年内开100个宝龙广场。
后来有困难，如杠杆游戏上文，开的没这么多。
但不管怎么说，宝龙有了很好的商管基础，上市很好理解，可以融资，可以改善宝龙整体的财务。
如披露的招股书显示，2016年至今，宝龙资产负债率从接近100%，下降到了86.6%。成绩不错，只是还是略高。
所以上市真是个好选择。不过截至2019年4月，宝龙商管的总收入，不算太高，只有5亿元左右。和同行比，特别是和已经上市和筹备上市的同行比，一般吧。
当然，增幅不错，超过35%。净利润为5490万元，同期增幅更是接近60%。但这个净利和同行比确实也一般。
同时无论运营面积，还是在建、将建量都不算太惊喜。
根据计划，2019下半年，宝龙将新开6家商业综合体，年底大概超45家；2020年开10家，会超过55家；2021年规划开9家，累计会超过64家。
总量优势还是不太明显。
毛利润还是接近30%，虽然略有下降，但杠杆游戏觉得，要说也不差。只是物管费的收款率，降至58.7%，较上年末下降20个点出头。其中包含部分物业管理有亏损。
挺棘手的。除此之外，宝龙商管的担保还有20多亿元（最新数据，可能有变动）。
3
资金有压力不奇怪
房企是资金密集型行业，有大量的融资需求，没什么大惊小怪。
比如杠杆游戏就注意到，宝龙官网的信息披露，前三个季度合约销售额同比增长约56.6%。非常华丽的数据。
然后，10月14日，上市十周年，也是闪电配售那一天，宝龙地产股价冲到了5.91港元。
如上图，我们可以看宝龙地产这一年的股价走势，整体上行，达到历史高点。也就是股价冲高，闪电配售后，回落了。
你说好玩不好玩，外界的非议和看法，也是有他们的逻辑和道理的。
不过实话说，如许家太子许华芳总裁所言，“公司上市十年才首次配股，足见大股东对持有股份的珍惜。”
盘子已经做这么大，销售增速也这么好，需要钱很好理解。比如净负债率虽然有下降，也还是超过90%，比很多上市房企要高一点。
如中报披露的，宝龙地产一年内到期的借款有120多亿元，同期现金及现金等价物及受限制现金约超过180亿元。应该说短期无忧。
但是未雨绸缪总是对的。
所以宝龙和其他房企一样，努力融资，目前累计融资大几十亿元。杠杆游戏注意到一个现象，上半年比较多，当时的融资环境更宽松。
于此我们再来看，近期的闪电配售融资，也就好理解了。
希望宝龙股价能回去，股民们分享到受益。祝杆友们周末愉快。
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