都是忽悠！骗你深圳炒房，和忽悠县城投资没区别
撰文|张银银&编辑|欣欣然
自从出了几招之后，深圳楼市近期好像很热。
一方面是二手住宅成交达3年峰值，有的二手房涨价返价，有业主30万定金说不要就不要。同时，新房方面，也再现新盘日光秒光。
不仅深圳，因为深汕特别合作区楼市政策调整，据说距离深圳100多公里的这个地方，看房的深圳客也大增。详见杠杆游戏《突发重磅！深圳，楼市新变动》（12月2日）。
于是有中介又在大呼，时不我待，深圳行情就要启动了。炒！
甚至有少量人说，新的楼市周期又来了，且这一回和2015、2016年一模一样，深圳先启动，然后各大城市、板块轮动。
是真的吗？杠杆游戏呵呵笑。
1
投资周期最关键看政策
我一直说，启动与否，不能仅仅看个别城市的行情。比如2018年初、2019上半年，不都是小阳春。
结果呢？
如果在这两个周期，甚至在2017下半年杀进去的，现在有几个解套的？算上杠杆成本、税费、时间成本、物价变动，就算一年涨了10-20%，或者还略多一些，也可以说几乎没赚到钱。
前几天重要会议，没有说“房住不炒”，很多朋友又高潮了。
我只能说，如果每次都说地产，那么地产的问题是有多严重。2018年同期也没说，然后小阳春，接着年中“房住不炒”喊话。全年下来，整体房价是稳健的。
而套现的核心不是新房，而是二手房。深圳的问题是，次新房普遍是比较贵的，很多人是真没接盘能力。
当然如果放开，因为庞大的需求，杠杆游戏也敢说，一定是有人可以、愿意，有能力接盘的。因为深圳确实太多人有这个需求，有高薪人群。
对，所谓放开，就是政策因素。我觉得在我们国家，什么短期、中期、长期，看政策、货币、人口，这些分析放在理论下都是对的。但放到实践中，其实也都是错的。
中短长期，都是看政策、政策、政策！
政策的威力超乎想象。当然了，未来某一天，我们城市化、人口结构发生了根本变化，整体上说，想要刺激很难。
但是即便如此，越是那个时候，越多的高收入、高精尖人群聚集在较大的城市。这些城市，你要弄点特别的政策，房价一样可以异动。
大部分杆友生活在较大的城市，我们探讨这个问题时，实际不需要说，大家的话语默契也都是较大城市作为参照。
从国内外形势、金融稳定、社会财富分配等角度看，以及从就业角度说，杠杆游戏目前看不到全面放开楼市的可能。
如果非要这么做，那一定是就业出了大问题。我看到很多经济学者、媒体在讨论要不要保6的问题。
其实我想说，当初说保8，后来说保7，现在说保6，实际一个路数。一个国家到一定程度，这都是必然。如果就业无忧，也都是可以慢慢接受和适应的。
宏观上说，我不赞同现在高杠杆或者过于盲目投资深圳，以及几乎所有城市。
2
具体投资与否，看各自资金实力
目前深圳二手房的回暖，很大程度是得益于增值税减免。详见杠杆游戏《深圳楼市大减免！双11最壕金主》（11月11日）。
也就是绝大部分房子，不再被定义为豪宅。那么，也就可以不交这部分增值税了。
这个税对深圳这样城市的房价来说，以前很高的，动辄二三十万元。
图表来源|数据宝（特此感谢），数据不一定准确，供参考
如上图，深圳这个房价，减免几十万，二手房购房者肯定是非常高兴的，不管这个钱是否最终会转嫁到房价上。
且过去2、3年的调控，也积压了一些观望的需求。
现在的问题来了，二手房回暖，新房也交易活跃。是否是投资的好时候？
我先转述各界底线看法，现在各方都看好2020年的小阳春。整体来说2020全国楼市的行情，和2018年、2019年类似，大概率是经典重现——先扬后稳。
那么如果这个属实，现在投资，不就是坑吗？这得造成多大的心理负担！
同时，深圳的楼市投资问题在于，对“资本金”的要求太高。单价、总价高，不是一点点钱可以玩转。
真有资格玩转的人，实际有各种投资渠道。而勉强有资格玩的人，现在又面临很多城市一样的问题，限售期。
这其实就是赌博，2、3年后的事，谁知道。投资，自然都是有风险的。比如2015年、2016年行情明确启动之时，进入的投资客，后来应该都是赚了。
但有一个问题就是，那时候单价比现在低不少，投资的门槛低很多。一个生意门槛高了，也就阻拦了很多人，同时杠杆的易断程度也提高。
可话又说回来，你如果就有那么几百万，不买房子，又买啥呢？这个东西摸的着看得见。从深圳的房屋规划、城市未来角度看，商品住宅的长期前景，还是可以期望的。
只是，如果你只有100万闲钱，要通过各种方式加杠杆，才可以玩转。杠杆游戏是真心不建议你玩深圳。风险太高了。
3
盲目投资大城市楼市的思维，和歧视县城投资的逻辑本质一样
这几年，很多歧视县城、三四线城市楼市投资的言论。这些观点，杠杆游戏本身不否认。
我只是想说，当行情来时，不同人选择不同的投资标的，适合自己就好。
比如2015年末开始这一轮周期，如果当时你就10万块钱，你甚至大城市都没怎么去过，难道你非要去大城市投资？
你承担不起那个后果，你恐惧。你觉得熟悉的地级市，甚至县级城市就可以了。大不了不就十万块。
大周期的好处是席卷全国。无非是先深圳、上海、北京，然后二线城市，接着三四线，最后十八线。
因为降息、降准，鼓励棚改、去库存，那是全国性的。资金也是到处打游击。
所以那个时候，你在哪投资，然后合适的时候套现，都是赚钱的。
我说这个话，可能得罪很多大城市投资派人士了。他们的骄傲，见过世面，那是正常。只是在数钱的时候，没有谁比谁的钱不值钱。大家都是人民币。
放到2018年、2019年的背景下，很多唯大城市投资人士，一个劲看不起县城房产，可是他们忘记了，这个时候你钟意的大城市，首先合适地段可能你也炒不了。
或者付出的成本是很高的，是否值得需要掂量。
其次，你要2018年冲进大城市，和冲进县城有区别吗？都是赚不到钱，被套着啊。
很多人迄今为止没有明白，中央和地方政府虽然各有自己诉求，但有一点是一样的，那就是希望不管哪儿的房价都稳定为主。地方略微希望涨一点点。
所以地方政策调整的套路，其实就是忽悠你赶紧买。你买吧，买来锁定2、3年这是标配。然后每年，甚至每隔几个月，都让你看到一点希望，但是每次中央都说“房住不炒”。
知道什么叫大玩家了吗？
反倒是有些县城2018年行情才启动，随便贷款，随时可出货。一套房半年就赚二三十万大有人在。杠杆游戏以前写文章就说，反正我认识的朋友，就有这样的。
注意，现在可别学。
大家在不同的圈层，有时候隔膜而已。思维方式当然不一样，但好的时间节点、踩准周期，且务实才是最重要的。
没有行情时，你骂死了县城投资，也换不来大城市一定赚的可能。过过嘴瘾罢了。
一句话，任何盲目都是可疑的。
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