请来恒大、金科高管！“压力山大”的领地，能靠IPO补血吗？
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想到四川刘氏家族，脑海里会蹦出各个时代的多个人物组合。
从刘湘、刘文辉，刘文彩，到刘永好、刘永行四兄弟，刘汉元，还有进去了的刘汉……
这些人物都早已响当当，一家同样四川起家的房企，领地控股集团有限公司（以下简称“领地集团”），控制家族也姓刘。
领地的刘家，在外显得非常低调，可能和其销售额不算大，也没有完全走向全国有关。但从4月9日开始，他们无法再低调。
这一天，港交所披露了领地招股书，建银国际为独家保荐人。
早梦想要上千亿销售额的领地，想要突破家族色彩，想要成为一家更加规范的上市公司，也想要获得更多的融资和融资渠道。
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债务上升很快，短债压力大，经营活动现金流三连负；利润率过山车，IPO前突击分红7亿元
一个想要做大的房企，不得不面对债务压力。
正如领地集团招股书披露的，2017、2018、2019年末，领地的未偿还借款总额（包括计息银行及其他借款）分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元。
截至2019年末，领地未偿还的借款中，约58.63亿元需于一年内偿还，在总借款中占比近半。此外，应于2021年偿还的借款约41.32亿元。
截至2019年末，领地现金及现金等价物约13.82亿元，短期偿债压力可想而知。
净负债率从2017年末的60%左右，上升到2019年末的约140%。
融资成本也从2017年的6.4%，逐年上升到2019年的9.9%。
招股书还披露，2017、2018、2019年末，领地集团的毛利率呈现过山车行情。分别为20.1%、35.7%、27.8%，同时净利率一直往下，12.2%、11.5%及8.9%。
领地的解释是：
业绩纪录期间的收益波动，主要是由于相关期间已交付总建筑面积波动导致物业销售收益不稳所致。业绩纪录期间的毛利率波动，主要是由于个别不同的项目毛利不同，且项目销售尾声阶段所剩物业位置吸引力不足而价格较低。整体而言，商业物业的毛利率高于住宅物业的毛利率。
另外值得注意的是，销售及推广开支、行政开支、融资开支在总收入中占比，从2017年的约8.74%，上升至2019年的15.37%。
同样，现金流表现压力也不小。2017、2018、2019年末，领地的经营活动现金流量出现三连负，分别录得-1.87亿元、-42.88亿元、-31.12亿元。
投资活动现金流量净额也是三连负。
可以理解，想要大发展，必须大开发、大买地，很少有房企例外。
招股书中，杠杆游戏注意到，最有趣的要数2019年向当时母公司分派了7亿元。
此前2017年、2018年未有类似操作。
面对债务和资金压力，想要继续大发展的领地，3月份和大发地产署战略合作协议。根据合作协议，双方正式结为战略合作伙伴，全面开放项目合作，建立资源共享、高层互访机制。
大发的拿地风格也比较勇猛。
2
请来恒大、金科高管，为上市投入很大，但上市窗口期还在吗？
尽管已经成立20多年，领地集团的销售规模，好像依旧只有两百多亿。按照克而瑞的操盘数据，2019年领地的销售额为237.4亿元，行业排名87位。
同样是克尔瑞的数据，2018年，领地销售金额为235亿元。如果这样看，2019年的增长几乎可以不计。
不过，在中指院的数据中，销售数据接近400亿元，行业排名73位。口径可能略有不不同。
作为百强房企，这是确定的。
但离曾定下的千亿房企目标，还有不远距离。
为了实现这一目标，为了规范上市，杠杆游戏注意到，领地做了很大努力，引入明星经理人。
2019年末，恒大集团前副总裁许晓军加盟领地，任地产总裁。许总此前在恒大北京、天津公司都任职过一把手，还担任过重庆房企协信和启迪共同搞的启迪协信集团执行总裁。
无论对于外面的世界，还是四川盆地，应该说许晓军都有了解。
另外一位在川渝地产界响当当的人物姚科，也在2019年加入领地，任集团助理总裁兼品牌总经理。
2019年，姚科离职金科几十天后，在朋友圈发布了一张领地集团的七夕节海报，侧面透露他已加盟领地集团。
姚科本来就是四川的，曾就职博瑞集团、蓝光集团、金科集团等多家上市公司，多是负责品牌工作。
特别是在金科期间，“私募一哥”的事情，和某创的股权争夺战，金科企业形象一直保持不错。
在任期间，金科企业品牌官微多次排名全国第一，而姚科本人也被授予“中国地产十大首席品牌官”称号。
明星经理人的加盟，足以见得领地上市的决心。
2019年，港交所IPO募资金额达到3128.89亿港元，这是最近5年来，港交所第四次夺得全球主要交易所IPO募资额榜首。
回顾过去一年，中小房企对出海上市非常热情，贯穿全年。
其中H股上市有关房企达14家，开发商6家，德信中国、银城国际控股、中梁控股、中国天保集团、新力控股、景业名邦集团；物业公司8家，和泓服务、时代邻里、保利物业、奥园健康、蓝光嘉宝服务、滨江服务、银城生活服务、鑫苑服务。
而内地房地产相关的上市仅1、2家，通过IPO的仅重庆物业公司新大正，以及以重组方式实现A股上市的产业运营商招商积余。
换句话说，2019年内地对房地产为主业的企业，上市大门依旧没有敞开。
在A股基本已向房企IPO关上大门、调控不放松、债务融资必须想办法的大背景下，去港股，是领地集团等中小房企最好的选择。
值得一说的是，2019年尾，杠杆游戏也感受到房企赴香港上市的窗口期，有点过去。
2019年12月27日晚间，港交所发布监管者公告，宣布自2019年12月31日上午9时起，新昌集团的上市地位根据《上市规则》第6.01A条予以取消。
退市，对于准备赴港上市的房企们来说，心里不会爽。
2020年一季度，房企对赴港上市依旧热情不减，其中汇景控股已于1月成功上市，在港交所等待IPO的房企多达9家。
鹏润控股、金辉控股、上坤地产三家房企则纷纷于一季度递交了上市申请。
很多媒体都注意到，奥山控股、海伦堡地产的上市申请，二度失效，万创国际显示“被拒绝”状态，这已是其第四次发起上市计划，前三次均是招股书“失效”。
值得注意的是，不包括金辉在内，目前五十强房企还有祥生、卓越等5家未上市。详见我的好朋友闺蜜财经《解散、裁员？！金辉集团今年还上得了市吗》（3月23日）。
不过，考虑到如今的环境，如何吸引投资者、如何定价，必须考虑。
无论如何，上市是有足够魅力的，不仅可以直接融到一笔几乎不要成本的钱。上市后，公司治理、财务更规范，也有利于后续相对低成本、更多渠道融资。
3
从乐山到成都，到走出四川，前路不易
2019年，我和朋友去乐山大佛春游，这不是我第一次去乐山，但我依旧感叹这座城市领地开发的楼盘之多。
在乐山广场，这座城市的中心区边上，就是领地的商业综合体。
而挨着成都城市最中心的天府广场，这里有一座领地中心。天府广场不仅仅是成都的标志性中心，也是超级大省四川的中心象征。每当我坐公交车经过这里，都是仰望。
在成都，以领地命名的商业楼宇，遍布这座西南大都市的各核心位置。
从乐山到成都，这些楼，见证了这家诞生于郭沫若家乡、大佛闻名于世城市的四川房企，征战和拼搏的一步又一步。
恰好，杠杆游戏也有1、2位朋友在这些楼中的某一座上班。过去一些年，每每在这些高级楼宇下的奶茶店、早餐铺等他们时，我仰望着皮鞋擦得锃亮的他们，都在想，这家公司咋就一直没做大、没上市？
如今，终于等来了消息。虽然领地离梦想了很久的千亿销售额，还有较远距离，虽然还有上文杠杆游戏写的诸多困境和压力，但梦总是要有的。
上市不就是为了解决这些问题，花了这么多钱布局，请业界知名的职业经理人团队，当然要整出点效果。
对了，很多企业在IPO的关键期，官网都比较难打开。去年杠杆游戏写2、3家企业都遇到过这个情况。
截至4月13日21时，领地集团好像也是。
同为川企，王仁果的泰合陷入困境。蓝光和新希望的地产业务，正快马加鞭加速走向全国。
隔壁的龙湖先行一步，成为中国房企的标杆，金科也在向2000亿元挺进。
要么大，要么活着都难，领地无法，也不敢再偏居一隅。走出四川、走出盆地、降低债务率，提升公司治理、上市，是唯一选择。
根据招股书资料，杠杆游戏注意到，截至2020年2月29日，领地应占的总土地储备为1331.45万平米，包括应占的未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面41.24万平米、应占的开发中物业总规划建筑面积734.43万平米，及应占的持作未来开发物业估计总建筑面积555.78万平米。
如上图，领地的土地储备多集中在中西部二级城市，房子单价不算高。
比如领地的90来个项目中，多数位于四川省。
就像上图领地集团招股书自己的看法：
我们的物业项目集中于四川省，我们一直专注该地区，导致我们易受到该地区房地产市场不利变化的影响，而且我们未必能在长期经营的领域保持竞争力，亦未必能通过在目前并无业务的省市承接物业开发项目扩大业务版图。
招股书还披露，2017至2019年，领地集团的收入分别约为53.386亿元、45.139亿元、75.682亿元，2018及2019年收入分别同比增长-15.45%、67.66%。
同期，净利润分别为6.49亿元、5.177亿元、6.723亿元。
营收和利润，都有一定起伏，不是特别稳定。
如上文杠杆游戏所写，无论哪个口径，领地离千亿房企，都还有一定距离。以领地目前的土地储备，要进军千亿，还要拿不少地才有可能。
而这又回到文初第一步的问题上来，债务如何平衡、现金流如何确保？
一句话，真的难啊，只能祝福。
本文所有未介绍出处的财务图表，均源自领地集团招股书
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