股债双停牌！龙光集团险中求生
5月12日，我们会记得这是悲伤的一天。
2022年5月12日，地产业最受关注的公司，大概是龙光集团。这一天，该司股债均暂停买卖，公告说公司将发布一份内幕交易公告。
到底发生了什么？江湖上其实已经有很多揣测，龙光集团此前自己也预告过，部分或许就是真的，杠杆游戏不多说，大家都会知道。
地产业日子不好过，这是人尽皆知的事情，龙光集团当然不例外。
1个来月前，龙光集团发布了2021年度未经审核的业绩公告，杠杆游戏在企业财报拆解——“年鉴”栏目中，曾写过《龙光集团债务增长不低啊|年鉴⑧》（2022年4月7日）。
此次停牌我想再多说一点，以便杆友更好理解。
1
流动性危机
龙光集团在3月末发布了2021年度未经审核的业绩公告后，4月末时，又发布了一条公告称，将延迟发布2021年经审计业绩及年报。
如上图，理由非常有意思。
据本公司日期为二零二二年三月三十一日的公告所述，本公司预计将于二零二二年四月三十日或之前刊发本集团截至二零二一年十二月三十一日止年度的经审核业绩。
于整个四月份，本公司一直就审计进度与核数师紧密配合。本公司从核数师获悉，自二零二二年三月以来，内地近期爆发COVID-19疫情，导致审计进度延迟。因此，核数师已知会本公司，彼等将需要约额外两周时间完成审计。有鉴于此，本公司预计全年业绩将于二零二二年五月十二日或之前刊发及截至二零二一年十二月三十一日止年度的年报预期将于二零二二年五月三十日或之前刊发。
意思就是，都怪超级黑天鹅，所以不得不再次延迟。
延期的时间是5月12日、5月30日或之前，分别对应发布年度业绩、年报。
今天多少日？
答案不言自明，杠杆游戏愿意相信龙光集团所言。
同时我们也看到，龙光集团流动性紧张的问题，确实不小。
此前，龙光集团曾一再回购部分美元票据，以行动回应传言。
但进入3月后，偿债高峰到来，应该是有点吃力了。龙光集团开始承认短期偿债压力。
3月7日，龙光集团全资附属公司深圳市龙光控股有限公司发布公告称，因外部金融形势、行业销售变化及债务集中到期，该公司面临阶段性流动性困局。
龙光控股是龙光集团的境内发债主体，旗下有多笔存量债券，存续规模超200亿元，一年内到期或行权的境内债就有100多亿元。
同时，还有多笔关联ABS，也有三四十亿元。
龙光控股曾提出，将部分债券本息均展期18个月等方案。
进入4月，好消息传来。
龙光集团“20龙控02”债券展期方案获通过。
据悉，“20龙控02”债券规模为15亿元，票面利率4.69%。根据展期方案，该笔债券将会100%付息，同时本金先付10%，剩余本金展期15个月，在展期期间自第6个月起每月付9%本金，直至第15个月累计付清100%本金。
在展期期间，该债券维持原有票面利率不变，新增利息随每期本金偿付金额同时支付，利随本清。
龙光集团本轮流动性危机，其实2021年末、2022年初即开始，多笔私募美元债担保，外界传超20亿美元，龙光集团先否认，后承认境外借款担保规模不超过10亿美元。
坏消息后来更多，一些银行抽贷。
龙光也很努力，比如杠杆游戏注意到，其梳理了开发类、城市更新类、持有物业类三类待盘活项目，力争在2022年上半年取得实质性进展。
并积极与监管和金融机构沟通，以期盘活预售监管户资金、加快开发贷和按揭贷款的审批和放款。
2
经营数据不好看，延迟发布2021年经审计业绩及年报
在外界压力和质疑很大之际，2022年3月末，龙光集团发布了2021年度未经审核的业绩公告。
在这份未经审核的业绩公告中，杠杆游戏看到，其2021年营收增长，利润指标大降。
2021年龙光集团合约销售额达到1402.0亿元，同比增长16.2%。营收782.93亿元，同比增长10.2%，如下图。
不过利润指标，就没这么好看了。
比如2021年的毛利，为171.36亿元，2020年为213.32亿元，同比下滑超19%。
如果对比毛利率，杠杆游戏发现2021年龙光集团的毛利率为21.89%，2020年时有30%——客观说无论2020年，还是哪怕2021年，能有这个毛利率，很不错。
当然下滑的趋势显著。毕竟过去很多年，龙光集团毛利率很少低于30%的，甚至有的年份冲击40%。
同样，其他各项利润指标几乎无一例外，都是下滑的。
比如归母净利润，从2020年的超130亿元，下滑到100亿元出头，下滑幅度超23%。
净利率，龙光集团2021年只有13%多一点了，2020年时近19%。
然后我们看上图，母公司应占每股盈利，无论基本还是摊薄，相对于2020年都是大幅下滑。
营收增长，利润下滑，增收不增利，几乎成为房地产行业普遍现象，很少有房企例外。
而增收不增利背后确实大有文章。
营收、销售增长，肯定意味着成本，比如销售成本等增加。
在未经审核的业绩公告中，杠杆游戏看到，2021年，龙光集团销售成本较2020年增加约114.09亿元，达到了611.57亿元，主要是由于物业开发的销售成本增加所致。
成本的主要构成如下图：
物业开发成本增幅高达33.7%。
其次，销售及营销开支增长明显。2020年这方面支出为16.72亿元，2021年达到21.71亿元。
本集团进一步加大了物业销售推广的力度，以应对二零二一年充满挑战的市场环境，因此销售及营销开支较二零二零年上升约29.8%。
还不错的是行政开支减少。2020年这一块支出为18.67亿元，2021年下降约10.3%，至16.75亿元。
同样，财务成本净额方面，2021年减少至约12.78亿元，2020年为20.51亿元。
利润减少，纳税自然也是减少，杠杆游戏就不多说。
对了，年度业绩披露，截至2021年末，龙光集团有2897名雇员，2020年同期为2999名，略微有减少。
3
2022年前4月销售严重下滑，债务压力很大
根据龙光集团发布的2022年4月未经审核经营数据，4月合约销售额32亿元，前4月合约销售额230.6亿元。
而2021年同期，当时的公告说，归属龙光集团股东权益的合约销售额就高达520亿元，增幅高达100%。
对此，杠杆游戏不想去深究措辞的内涵。杆友明白2022年有多惨。
恒大的许主席，对其公司5月销售提出了严要求，他说了句大实话，没有销售怎么还债啊。
这句话，用到任何压力大的公司身上，杠杆游戏觉得都是非常贴切的。
在2021年未经审核的业绩公告中，我看到龙光集团年度业绩的“流动资金及财务资源”，截至2021年末，龙光集团的净债项权益比率82.1%，2020年末为61.4%。
同时，截至2021年末资产负债比率为71.0%，也比2020同期略有上升，当时为69.8%。如下图。
而截至2021年末，龙光集团的现金短债比为1.07倍。
截至2021年末，龙光集团资产总值约为2859.47亿元，2020年末为2435.14亿元。
负债总额约为2181.33亿元，2020年末为1828.42亿元，应该说负债增长还是有点快。
再看细节，流动资产约为2233.77亿元，2020年末为1931.34亿元。
非流动负债约为630.07亿元，2020年末为620.71亿元。
权益总额约为678.14亿元，2020年末为606.71亿元。
截至2021年末，龙光集团现金及银行结余约为382.36亿元，注意2020年末这个数字为428.69亿元。如上图，下滑了10.8%。
借贷总额约为938.75亿元，2020年同期801.39亿元。
截至2021年末，龙光集团的净借贷总额约为556.38亿元，2020年末为372.69亿元——净债项权益比率增幅有点高、绝对值大，债务增长不低啊。
同时披露，2021年内，发行了四批优先票据，金额为9.6亿美元。
全资附属公司深圳市龙光控股有限公司发行三批公开国内债券，金额为32.74亿元。
上述数据及比率变化，应该还是说明一些问题，杠杆游戏就不多说。
龙光集团审核后的年度数据，我们静候，大概会更有趣。
本文未标出处的财务图表，均源自龙光集团相关公告，特此说明并致谢
年鉴
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