唏嘘！河南王“染红”，建业断臂求生
因为足球，我一个非河南、非北方人，知道建业很多很多年了。
我经常和朋友说，胡葆森和尹明善，是真的真的很爱足球的民企老板，否则一个人不可能“投机”这么多年。
不过，搞足球的，好像后来都很惨。
两江竞技的悲剧就不说了，2022年6月1日，建业集团旗下核心公司建业地产发布公告：
控股股东建议出售部分股份；
及建议根据一般授权发行2024年到期的5%有担保可换股债券。
2021年，建业就曝出向地方政府求助的消息，终于还是到了“卖身”的地步。
1
纾困建业地产样本：国资成第二大股东
首先杠杆游戏有必要给杆友做一个科普。
上述以及本篇文章，我们说的都是建业地产。根据建业集团官网介绍，旗下有4大主力公司：建业地产、筑友智造科技、建业新生活、中原建业，全部在港交所上市。
当然毫无疑问，体量最大的，要属建业地产。
所以，建业地产的断臂求生，意义重大。
接着杠杆游戏要说下，完成这次交易后，建业地产的第一大股东，依旧没变。
建业地产国资入股，染红，但公司依旧还不是红色国企。
按照公告，该司控股股东“恩辉投资”与河南同晟置业有限公司订立了框架协定，将向后者出售公司8.6亿股股份，占全部已发行股本的29.01%，总对价6.88亿港元，交易完成后恩辉投资仍持有41%股权。
恩辉投资的实控人，是建业集团的创始人胡葆森；河南同晟置业，则由河南铁建投持有。
所以，国资进入后，是第二大股东，胡老板公司主导权没丢。
其后，投资者将认购建业地产发行的本金额不高于7.08亿港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可换股债券。
这个交易结构是很有意思的，杠杆游戏简单说一下，河南国资给全国其他地方房企纾困打了一个样。
政府、国资只是出手拉一把，并不以接盘、控制民企为目的，保证了企业家的能动性、积极性，捍卫了地方经济活力。
同时，国资的介入，购房者相对不那么恐慌了，烂尾风险降低。
稳定了购房者信心，销售才能好转，下文杠杆游戏会写到销售状况。
再者，其他投资人、债权人也能重获信心，缓解建业地产的债务压力。国资一定程度上可以起到政府增信的作用，为下一步融资，打开想象空间、可能。
最后，我认为，上述操作对地方政府也是一种保护，如果贸然大股权介入、控股等，万一搞不好，把自己搭进去咋整？
地方亏钱都不说，到时河南人民天天去某某门口闹？
而目前的方案，就算公司未来不咋地，还是可以赚点利息钱。
当然，建业地产获得一个不错的纾困方案，前提是该司、老板长期靠谱，不是乱搞的人。
而国内很多房企老板，我就不说了。
这其实还是一个朴素的道理，好人好报，好老板、好公司，大家都看在眼里。
总的来说，河南、建业地产，给全国打了一个样儿，其他还不错的困难房企怎么拯救，我们拭目以待。
6月2日，建业地产报收0.75港币，上涨15.38%，涨幅达到0.1港币。
虽然涨得这么好，这个绝对股价，也是够惨的。
按照披露，杠杆游戏看到，最终的股份购买协定、最终认购协定，应在2022年7月1日或之前订立。
希望一切顺利。
2
经营压力极大，求救、转让项目、优化人员……
建业经营压力大，不是2022年的事，2021年我们就看到，建业曾向当地官方求助。
2021年8月左右，建业集团向当地政府提交了请求帮扶救援的报告。
图表来源|网络不详（特此感谢）
我们知道2021年夏天，郑州，以及河南多地出现大雨、洪涝灾害，当时的背景不奇怪。
随着时间的推移，地产行业越来越困难，不仅建业，不仅河南，全国都一样。
根据2021年建业地产的年度业绩披露，杠杆游戏看到，其多项指标下滑。
全年实现营业收入419.59亿元，同比下降约3.11%。
毛利约68.11亿元，同比下降20.77%。
归母净利润约6.05亿元，同比下滑66.42%。
不仅如此，截至2021年末，建业地产总现金也是大幅下降，净借贷则是暴增。
图表来源|东方财富（特此感谢）
困难实在是太大了，近期杠杆游戏注意到，建业先后转让了旗下电影小镇、戏剧幻城部分股权。
股权结构变更后，“建业·华谊兄弟电影小镇”由河南文投持股90%，建业集团持股10%。
“只有河南·戏剧幻城”由河南文投持股51%，建业集团持股49%。
5月中旬，国家企业信用信息公示系统显示，建业集团旗下电影小镇和只有河南·戏剧幻城两大文旅项目的运营主体同时出现股东变更，河南老家文化旅游发展有限公司出现在两家运营主体的新增股东中。
其中，建业·华谊兄弟电影小镇的运营主体，为河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司。
工商信息显示，河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司于5月16日发生股东变更，原股东济源建业住宅有限公司、河南建航房地产开发有限公司从股东中退出，新增股东河南老家文化旅游发展有限公司。
图表来源|国家企业信用信息公示系统（特此感谢）
而河南·戏剧幻城项目的运营主体，河南建业实景演出文化发展有限公司，于同日发生股东变更。
工商信息显示，河南建业实景演出文化发展有限公司原由河南建业住宅建设有限公司100%持有，股权变更后，由河南建业住宅建设有限公司持股49%，河南老家文化旅游发展有限公司持股51%。
图表来源|国家企业信用信息公示系统（特此感谢）
自救、降本增效早就开始。
2022年农历新年刚过，建业便传出裁员61%的传言，引起市场剧烈反应，但很快被辟谣。对此，胡葆森表示，这次5级变3级的架构大调整，是酝酿了大半年的一次改革。
“即使没有后来发生的特大暴雨和三次疫情爆发，也是要进行这样一次变革的。只不过是特大暴雨灾害，加上三次疫情叠加的发生，就迫使必须刀刃向内，先刮骨疗伤。”
胡葆森当时的决心言犹在耳。
在年初媒体恳谈会上，他直言：
“我们可能有些项目也要找新的合作方，有些商场、酒店可能有人要买，我们可能也会出售这些资产，可能我们的经营策略要变，发展的指标也可能会变。但是不变的是初心，价值观不会变、战略不会变，坚守阵地、坚守初心的信念不会变。”
对了，杠杆游戏还记得，3月末时，建业集团与万达集团签署战略合作协议。
建业地产宣布，将全部商业项目，以整体运营管理模式与珠海万达商业管理集团股份有限公司展开合作。
万达商管全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。
建业希望，借此提高公司商业不动产项目的资产运营效率和收益水平，开源节流、降本增效。
3
销售不振，债务压力极大
显然，上述努力是不够的，否则不至于走到寻求地方国资参股的这一步。
此前，穆迪将建业地产的公司家族评级(CFR)从“B1”下调至“B3”，高级无抵押评级从“B2”下调至“Caa1”，展望仍为负面。
“评级下调反映出建业地产的流动性减弱，再融资风险增加，因其现金头寸大量减少，资本市场融资渠道减弱”。
对于这一波房企的困难，和过去一个很大不同就是持续时间长、销售断崖式下滑，且刺激了多月都没有效果，甚至一些地方进一步恶化。
这样的环境，企业怎么活过来？
恒大的许主席说，重要的还是销售，没有销售还款，拿什么还债？杠杆游戏反复说我太赞同了。
5月销售快报尚未发布，根据5月初发布的建业地产2022年4月销售简报。
我们看到：
2022年4月份，集团取得物业合同销售额人民币26.30亿元；合同销售建筑面积374,242平方米；每平方米平均销售价格为人民币7026元。
截至2022年4月30日止四个月，集团已取得物业合同销售总额人民币88.97亿元；总合同销售建筑面积1,166,549平方米；每平方米平均销售价格为人民币7626元。
对，没有看错，一家称霸河南的企业，面对1亿左右中原儿女这么大市场，单月、前4月竟然只有这么点销售。
且，各项数据都是下滑的。
面对接下来数亿美元的债务到期，你说建业咋整？
当然，对于胡葆森老板来说，什么他妈的大风大浪没见过，只是这一次风浪确实剧烈了点。
但杠杆游戏相信，建业能够走出来。
“保持一个相对较低的杠杆，才能在现阶段生存下去，生存下去才有机会发展。”建业此前这么说。
割肉自救没办法，多只美元债，合计超20亿美元……
离岸债券市场敞口这么大，要么公司销售变好，要么借新还旧。
如果上述都不行，那就得找人帮忙了。
如杠杆游戏上文所述，建业的一系列打法，正是积极想办法。
建业会度过危机吗？起码增加了更多可能。
最后祝福建业，祝所有人端午安康。
本文未标注出处的财务图表，均源自建业地产有关公告、建业集团官网，特此说明并致谢
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