万科551亿元鲸吞的广信资产包回收了多少？
来源 | 综合乐居财经
深圳资产管理有限公司成立于4月28日，公开信息显示，万科企业股份有限公司出资10亿元，为其第二大股东，持股比例24.1%。
如果深圳资产AMC牌照获批，万科无疑是首家地产商持股AMC，AMC与房企在困境地产项目上合作的想象空间打开。
那么，市场的疑问来了，万科551亿元鲸吞的广信资产包回收了多少？
2017年6月29日，广东国投旗下广信资产包公开拍卖，挂牌价446.77亿元，吸引了万科、中海、保利、越秀、碧桂园、华润、信达等一众实力雄厚的发展商争夺，激烈程度不亚于广州历史上的任何一次土拍。
而其标的物总价之高，拍卖现场安防之严，亦为业内罕见。
最终，在这场10亿一跳的拍卖中，手持11号牌的万科杀出重围，以551亿元抱得美人归，创造了广州土地拍卖的“史诗级交易”。
广信资产包什么来头
图片来源：南方联合产权交易中心
广信资产包的核心资产是广州市区16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积约为211万平方米，其中约98%均位于荔湾区、越秀区。
这些分布在广州中心城区7大未开发的地块,可谓“寸土寸金”。包括:花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼等。
图片来源：中国房地产报
1998年，广信房产以2.808亿元的总价，竞得花地大道两侧1500亩商品住宅用地，楼面地价仅为218元/平方米，创下广州市土地出让“招拍挂”的先河。这一地块中，未开发用地就有2/3左右！
要知道，2016年保利拿下的广钢中轴地块，剔除配建面积楼面地价已经达到4.16万元/平方米。这也就意味着，在破产的20年里，花地湾地块地价几乎涨了200倍。
在广州楼市的版图上，曾经一度辉煌的广信房产无疑是无法被忽略的。其成立于20世纪80年代，隶属于广东国投旗下，是广州最早开发房地产的开发商之一。
赫赫有名的63层（广东国际大厦）、以花命名的春兰花园、红棉苑、广信牡丹阁、五羊新城的广信豪景大厦等“八景”……均为广信房产所开发。在二十世纪九十年代中期，不少市民甚至以拥有一套广信开发的物业而引以为傲。
然而，由于亚洲金融危机爆发，广信地产的母公司广东国投出现外债支付危机，最终破产。而这也让广信地产从此没落，光是破产清算程序就耗费十多年没有定论，造成旗下土地多数开发停滞，闲置至今。
2017年6月
万科鲸吞广信资产包
根据万科的测算，这个资产包里的可开发土地占地面积近80万平方米，规划建筑面积211万平方米，折合货值约2000亿元。而2019年，万科在广州总销售额仅为155亿元。
图片来源：中指数据
不过，虽然这些历史规划的土地没有自持要求，属于十分稀缺的战略资源。但风险与收益并存，目前资产包中还存在一些不透明、难以核算的债务债权以及当年土地融资合同的隐患。
竞拍完成后，广州万科新闻发言人杨大正曾表示，广信资产包的后续问题还有很多，位于花地湾的地块年代也比较久远，公司将在省市政府的指导下，依托自身专业能力，依法依规解决资产包中的历史遗留难题。
杨大正说，“现在还处于梳理、尽调阶段，下一步有什么规划待梳理后进一步发布。”“资产包中有很多不同的资产，需要跟政府沟通如何开发。至于会否邀请合作伙伴、邀请哪种类型的合作伙伴目前还是“商业机密”。“万科非常看好广州的未来发展前景，对其中心城区的持续优化提升有足够信心。”
2019年1月
完成资产交割
2019年1月9日晚，万科发布关于广信房产资产包完成交割的公告。万科在公告中表示：广州万溪已经累计向破产清算组支付投资权益款及债权转让款人民币201亿元。关于该资产包的后续开发，万科正在与多个意向方协商合作开发事宜。
图片来源：万科公告
公告还透露，“由于部分土地资产存在较为复杂的历史遗留问题，不排除未来出现土地规划条件变更等影响经营的因素。广州万科将积极与相关主体就涉及的历史遗留问题进行沟通，最大程度减少不利影响。”万科计划引入合作方共同开发本次交易标的旗下房地产项目。目前多个意向合作方已分别出具“联合投资承诺函”，具体合作事宜尚在协商中。
2019年5月
越秀荣华南地块规划修正公示
图片来源：广州市规划和自然资源局
2019年5月，广州市规划和自然资源局挂出广信越秀区荣华南地块控制性详细规划修正论证报告，其中明确提到为解决回迁安置等历史遗留问题，地块将新增一块3345㎡的居住用地。地块位于中山三路以南、东濠涌高架东侧的荣华南地块，容积率高达6.03。
而越秀荣华南地块则属于当时广国投旗下“广东省信托房产开发公司”参与的旧城改造项目，或将是万科收购广信资产包后，首个上市的商品房项目。
2019年7月
广信花地湾项目（玉兰苑地块）围蔽开拆
7月，荔湾区2019年重点项目集中签约动工仪式在大坦沙举行。其中也包含了广信花地湾项目（玉兰苑地块）。
图片来源：荔湾区人民政府
此后有媒体至玉兰苑地块踩盘，发现该地块已被围墙围蔽，内部原来一些较低矮的临建或者旧楼已被拆除平整，地块内原先建到10层左右的烂尾楼则还没开拆，沿街的较高层烂尾楼则已开始搭建用于拆除烂尾建筑的脚架。
2019年9月
万科南方区域媒体交流会
表态正洽谈合作
9月23日，万科在北京世园会举办南方区域媒体交流会。
图片来源：万科官微
有媒体问及万科是否在广州会聚焦于旧改项目。郁亮表示，万科在广州是全业态的布局，其中，万科以551亿元拿下广信资产包，珠江新城未来也会成为万科广州的总部。
万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉则透露，预计广信资产包年底会有土地转化出来，合作方正在洽谈中。
2019年12月
越和花鸟鱼艺大世界及艺和广场被要求清退
越和花鸟鱼艺大世界是广信资产包里花地湾地块的一部分。
2019年12月，越和花地市场经营管理有限公司发出一份搬迁通知，要求园艺区、雀鸟区、S花木散档、以及仓库租户，在2020年1月23日24：00前，全部搬迁完毕。
其实早在10月份，新业主——万科就已经在市场张贴通知，称将在2019年12月31日收回越和花鸟鱼艺大世界的园艺区、雀鸟区范围的全部场地。
图片来源：广州日报
与此同时，与越和花鸟鱼虫大世界相毗邻的艺和广场也将停止营业，“广东省信托房地产开发有限公司”发布通告称，2020年1月8日艺和市场将正式停业。19日起，广信公司将正式接管艺和广场所在地块，对地块进行围蔽。
2020年3月
广州万溪仍在招兵买马
而作为广信资产包的开发主体，广州市万溪房地产有限公司所做工作可谓“千头万绪”。
除了处理与广东省信托房产开发公司的债权转让及合同纠纷外，2019年6月6日，广州市万溪房地产有限公司还将公司名称变更为广州市万溪企业管理有限公司，主营项目类别由房地产业变更为商务服务业。9月25日，公司注册资本金由3000万元变更为1亿元。
在招聘网站上，万溪将自己称为国内少有的集不良资产盘活、存量运营、城市更新、综合开发为一体的专业房地产公司，主要负责广信资产包的盘活工作，包括股权债权的梳理、存量房的运营管理、资产包内地块项目的拆迁改造及后期开发等工作。
而直至今年3月，该公司还在招兵买马，招聘法务管理、资产管理等20个岗位的人员，职责包括根据历史合同梳理不良资产包内的债权债务、协助业务部门对资产包进行重新估值和后续处置工作，与不良资产历史合作方谈判，认定历史权益及后续合作方案等。
“听说万溪的律师团队很壮观，这个项目真要万科这样的大企业来做才行。”广州一位开发商对媒体表示，不同于一般的不良资产，广信资产包光是应缴的土地增值税就高达315亿元，长达20多年的历史遗留问题也不是短期内可以理顺的，挑战才刚刚开始。
广信资产包，曾被王石称之为其告别万科的一个“大礼包”。
那么这个大礼包最终将给万科带来什么，我们拭目以待。
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