重组观察丨万科援救泰禾故事：“没感觉到实质变化”

来源 | 澎湃新闻

距离泰禾发布引入万科的消息已经过去一个月，近期接受采访的一位泰禾高管透露：“没有感觉到实质的变化。我不想再这样等待下去了。”

8月28日，万科2020年中期业绩线上发布会上，万科总裁、首席执行官祝九胜谈到了入股泰禾背后的逻辑，他不仅明确表达了万科入股的底线，还称泰禾更多是资金和融资问题，其产品力、基础能力非常不错。

对于万科来说，泰禾优质的土地储备是最美味的蛋糕，也是入股泰禾最初的动机。

在今年1~7月房企新增土地储备排行中，万科的排名并不喜人，虽然货值排名跻身前三，但新增权益土地储备和拿地权益金额的排名均跌出前三，位列第六和第九。

祝九胜表示，如果万科最终成为泰禾集团第二大股东，也许会邀请来自万科或者来自社会的人士，特别是在资金管理、运营管理、融资管理等方面有特长的人士。

万科为地而来？

任何的并购行为，背后都有着真实的利益和目标，对于土储并不是十分充足的万科来说，更是如此。

业内对于万科入股泰禾的动机猜测颇多。祝九胜回应称，万科入股泰禾事项最终能否达成，取决于三个要素：一是泰禾的求生欲；二是金融机构是否能达成共识；三是主管部门的态度。底线是不影响万科背后的股东权益。

有不愿具名的人士认为，“取决于泰禾的求生欲”表露的意思很清晰，就是满足万科的条件，并且不会低。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，万科所图的实际上是泰禾丰富的土地储备资源，因为泰禾上市公司的地位与产品品牌，对于万科来说并没有太多意义。

在土地方面，由于万科一直都始终坚持谨慎投资原则，外界质疑其土地储备不充分的声音一直不绝于耳。例如，万科2020年新建投资与去年相比已有30%下降，外界就曾解读为土地储备紧张所致。

在观点指数发布的《2020年1~7月中国房地产企业新增土地储备排行》中，万科以1366.5万平方米位列第五，第一名碧桂园达到了2820.3万平方米。在新增权益土地储备和拿地权益金额中，万科分别以886.4万平方米、524.7亿元位列第六和第九。在新增货值排名中，万科略靠前，为2130.7亿元，位列第三。

对于土地储备战略，万科曾回应称，万科始终保持合适的比例，除了谨慎，也保持合理的资源总量，土地储备足够供应未来两到三年的开发。上述人士称，话是这么说，但对头部房企以及从房地产行业的特点来说，必须拥有丰厚的土地储备，才能对抗行业不确定性日益加大的风险，万科的土地储备压力或许已经发生了变化。

“未感到实质变化”

上述泰禾高管表示：“合作的消息出来一个月了，但到现在也没有感觉到实质的变化。”他还称，他个人正在找出路，实在是不想等待下去了。

几个月之前，在记者与他的一次交谈中，他还保留有信心，并称泰禾现在非常不容易，在危难关头，愿力所能及多分担一些。

多位泰禾内部人士透露，泰禾出现今天的困难，主要还是人的问题。

泰禾下属某城市公司总经理认为，真正让泰禾陷入困境的并不是来自行业和企业财务上的压力，而是泰禾自身和管理团队。“老板富有激情，心思纯良具有企业家的风范。为人要好，做公司要强，做产品要品质，个人的战略格局也非常值得称赞。可以说，支撑泰禾走到今天的就是黄老板自己。但是在血雨腥风的房地产江湖上，他并不算是一名合格的掌舵者。”

泰禾一位不愿具名的经理称，泰禾内部的管理有非常多的不足，特别是人员的配置上，包括核心管理层，发现问题也不说真话。因为这些问题，泰禾在前些年拿了许多有问题的地块，还有一些明明很好的战略却没有执行好。

在他们看来，泰禾发展前期的操盘水平非常棒，但是这种水平只能够支撑泰禾成为一家小而美的城市或区域房企，难以成为一家全国化的房企。这个问题尚未解决，泰禾就急匆匆地迈向了全国化扩张的道路。

回忆起泰禾飞速扩张的日子，上述某城市公司总经理说，“有的人很会投机和忽悠，往往是借着一个资源算账，然后告诉老板公司今年能挣1000亿元，明年能挣2000亿元。老板也轻信了，因为觉得有规模可观的货值呀。”

他回忆说自己刚来泰禾，当时就有人说泰禾有6000亿元货值，可以轻轻松松地冲击到2000亿元的规模。时间久了，这位总经理才发觉事情并非如此简单，因为所谓的6000亿元货值是人为写出来的数字，其中有将近一半存在各种各样的问题无法直接出手。“房企拿地之后最多一年到一年半就必须实现资金平衡，如果资金三年都无法平衡，就会出现连锁反应。”

目前，钱的问题不解决，泰禾的眼前困难就无法消除，但是钱只是一个方面，关键的还是解决人的问题。祝九胜表示，即使万科最终能够成为泰禾集团的第二大股东，也只是在新的董事会授权下的正常运作，“董事会会邀请来自万科或者来自社会的人士，特别是在资金管理、运营管理、融资管理等方面有特长的人士”。

此次万泰股权转让能否完全成功，取得双赢，目前仍然存在不确定性。对于万科的先决条件，一位人士认为，泰禾如果自己有钱解决债务，它还需要万科吗？

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