上海写字楼空置率创十年新高

来源丨不良资产行业观察综合华夏时报房地产等

从门庭若市到鲜有问津，从一间难求到降价招租，这是2020年大部分城市写字楼面临的现状。

一二线城市写字楼空置率大幅攀升

据了解，疫情期间，国内一二线城市写字楼空置率大幅攀升。写字楼一边作为亮眼地标刷新城市高度，一边又面临大门紧闭、铺位空置的窘境。这不仅是“天际线”控制给城市带来的“面子”伤疤,更是经济加速转型的警示。

一二线城市写字楼市场总体供大于求，楼盘增量难消化。据统计，2015年至2017年是楼盘项目开发与交付的高峰期。受经济环境影响，各地写字楼新租入驻企业减少，又由于业主持续减租，原有租户升级或扩建办公室的需求大于搬迁需求，致使市场对新增供应楼盘消化缓慢。

疫情影响下，一些中小企业办公需求萎缩明显。同时，灵活办公、远程办公、居家办公成为趋势，再次降低了企业对办公面积的需求。写字楼人气不再，办公区虚位已久。一些地方因盲目追求高度与噱头患上的“摩天大楼依赖症”，需要政策供给方、开发商和城市规划方共同“医治”。

过去一年，上海写字楼市场受疫情冲击明显，空置率居高不下。据高力国际发布的研究报告，2020年上海写字楼市场总供应量118.5万平方米，空置率为22.7%，创下十年新高。

据了解，2021-2022年上海写字楼新增供应将迎来高峰，年均有超过200万平方米的新增供应量入市，将使市场空置率进一步上扬，租金也将承受较大压力，“以价换量”或将成为未来两年办公楼租赁市场的主要策略。

2020年上半年

市场净吸纳量录得十年最低

1月11日，高力国际研究报告显示，2020年上海写字楼市场总供应量118.5万平方米，空置率为22.7%，创下十年新高；平均租金为人民币7.64元/平方米/天，租金同比下降10.7%。

与非中央商务区相比，中央商务区仍保持较大韧性。根据仲量联行发布的数据，受长宁区新增供应影响，中央商务区空置率同比上升2.0个百分点至12％。而非中央商务区的空置率受新增供应影响，在第三季度达到31%的高点，四季度在成本控制型需求支撑下空置率回升至29.6％。

供应方面，世邦魏理仕发布的《2020年上海房地产市场回顾及2021年展望》报告显示，2020年上海写字楼市场因部分新项目延后交付，仅录得约68万平方米的新增供应，同比减少32%。下半年市场快速复苏，需求增长超预期。

从需求方面来看，上海写字楼市场上下半年分化明显。据高力国际数据，2020年上半年，上海写字楼市场受疫情冲击明显，净吸纳量录得十年最低。但进入下半年市场需求强势反弹，净吸纳量达到25万平方米，大幅超过2019年下半年的17万平方米，同比上涨46%。全年数据显示，2020年全年净吸纳量为34万平方米，仅较上年同期下降11%。

仲量联行方面也指出，随着上海疫情得到有效控制，办公需求持续释放，2020年四季度上海甲级办公楼净吸纳量达到21.4万平方米，2020年全年净吸纳量录得40.7万平方米。而与空置率的表现一致，在成本控制型需求和总部整合需求的支撑下，非中央商务区2020全年净吸纳量达到39.7万平方米。尤其是在四季度，中央商务区净吸纳量进一步回升至2.5万平方米。

过去一年，据高力国际统计，受进一步放宽外资金融业准入限制利好，2020下半年陆家嘴区域成为市场热点，前滩、北外滩、徐汇滨江等次中心区子市场全年成交亦较为活跃。各行业吸纳量占比中：金融行业写字楼需求仍最为旺盛，达24%；科技行业超越专业服务业，以12%的占比成为2020年度上海写字楼租赁市场的第二大需求来源；医疗健康行业（6%）在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。以企业性质区分，内资企业（56%）仍为需求主力。

值得注意的是，尽管上海投资市场在2020年行情不佳，但办公楼仍是投资者最受青睐的资产类别。

据仲量联行数据，2020年上海投资市场成交量5年来首次下跌。2020年全年上海投资市场的总交易额为人民币765亿元，同比下降28%。但其中办公楼的成交量较去年持平，占总成交量的比重达到了82%；世邦魏理仕的数据也指出，2020年上海的大宗交易市场共录得了64笔交易，累计成交总额达690.37亿元人民币。全年，自用买家累计购置27幢总部写字楼，在总交易金额中的占比达到61%。

写字楼供应高峰将至

进入2021年，研究机构普遍认为，上海写字楼市场仍将压力不减。

高力国际方面指出，2021-2022年上海写字楼新增供应将迎来高峰，年均有超过200万平方米的新增供应量入市，将使市场空置率进一步上扬，租金也将承受较大压力。

因此，“以价换量”或将成为未来两年办公楼租赁市场的主要策略。

不过，世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张越显得比较乐观。其透露，受项目延期入市的影响，2021年上海写字楼市场计划入市项目近140万平方米。而“我们预计2021年上海写字楼租赁需求将延续稳健复苏的表现”。

张越向记者解释说，随着多家外资券商实现控股，外资全资基金和期货成功落地，上海进一步对外开放的政策红利在金融等高端服务业中加速显现，新一轮设立扩张的办公需求已然启动。与此同时，内资传统金融和TMT行业等亦加深跨行业联动与创新，近期直销银行等新型金融企业办公需求快速涌现。

市场合理租金水平提供升级扩租窗口，而新兴楼宇数字化、智能化物业管理领域发展空间不断拓宽，写字楼未来供应聚焦的滨江板块如徐汇滨江、北外滩有望推动新的需求加速落地。

仲量联行上海商业地产部高级董事黄臻判断，随着经济逐步复苏，租赁需求持续回升，成本控制型租户将继续推动租赁市场需求。

其称：“疫情对企业营商的影响将使企业对成本继续保持敏感，加之供应充足，预计租金在2021年将继续有所下降。而受益于疫情的行业或受到关键政策扶持的行业有望推动租赁复苏，包括科技新媒体、金融服务、医疗健康以及外资金融等企业。”

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