佳兆业的艰难时刻

来源丨不良资产行业观研综合

房地产企业正在经历史无前例的寒冬，那些过去靠高杠杆并通过发行大量表外理财产品融资的地产商的处境则尤为艰难。

在投资者担忧佳兆业集团下月是否能顺利为4亿美元债券还本付息之际，由该公司担保的理财产品被曝发生兑付逾期，这家六年前曾经发生美元债违约但随后一度走出困境的地产商，债务违约风险再度发生。

11月4日，部分投资人聚集深圳佳兆业。佳兆业随后确认，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期。公司称，今年以来，受国际评级机构下调公司评级和严峻的房地产市场环境等不利因素影响，公司流动性遇到“前所未有的压力”。

佳兆业集团董事局主席郭英成电话连线现场投资人表示：佳兆业是负责任的企业，给佳兆业时间，有能力和办法偿还。

佳兆业高级副总裁吴建新在现场对投资者表示，截止今日，佳兆业集团通过锦恒财富布局总本金119.13亿，预期到期的利息还有8.75亿，合计是127.88亿。

根据佳兆业管理层公布的兑付方案，佳兆业集团将以锦恒财富产品的到期时间为顺序，采用分期兑付的方式陆续兑付本金和利息；投资者到期的本金到期的当月兑付10%，之后的每三个月兑付10%，直至兑付完毕；投资者的利息在产品到期后将不再计息。原存续期的利息，在本金兑付完毕后的当月兑付25%，之后每三个月兑付25%，一年内兑付完毕；佳兆业将安排每月20日集中兑付，如遇节假日提前；若佳兆业筹资情况良好，将随时提前按照以上的规则提前兑付本金和利息。

吴建新还提到筹资计划，其称景恒财富发布发行的财富产品，每一笔都是有对应底层资产或项目销售作为来源的，项目销售和底层资产销售将作为还款的第一来源。此外，佳兆业集团已经着手处置重大资产处置的资金，将专项兑付锦恒财富所发行的产品。

作为补充，佳兆业集团在深圳旧改项目有95个，预计总货值6000亿，立项项目14个，预支预计货值1100亿。立专规项目有9个，预计货值802亿，主体阶段项目有1个，货值49亿，另有前期项目71个，货值约4000亿，即将预售项目在深圳也有4个，货值163亿。据悉，以上项目的销售回款或资产处置均可以作为景恒财富的产品兑付的资金保障。

吴建新还透露，佳兆业拟着手处置资产清单，包括价值818亿的18个深圳项目，以及佳兆业权益258.39亿，预计2021年3月处置完毕。项目包括南山住宅项目、田东山小区项目、大鹏金沙湾国际乐园、金沙湾万豪酒店、福田佳兆业深圳科技中心总部办公楼以及坂田佳兆业城市广场等。

投资者对佳兆业流动性状况的担忧始于10月份。佳兆业上个月取消了投资者会，随后几天标普和惠誉密集下调评级，致其股债承受抛压。下周公司两期美元债将面临利息兑付，而其于12月7日到期的4亿美元债或是更大的兑付考验。这只票息6.5%的美元债买价每1美元面值一度跌至不足47美分的新低，反映出市场预期公司短期内可能出现违约。

佳兆业于2015年成为首家美元债券违约的中资开发商。此后虽因债务和贷款重组推进得以重获新生，本轮地产市场强监管和恒大集团、花样年等的信用危机影响下，叠加投资者对开发商担忧日甚，公司或再度面临偿债挑战。

此前据外媒报道，佳兆业计划出售物业，佳兆业方面对此并未回应。不过据公开信息，佳兆业集团此前已将物业的控股权质押给山东金融。

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