房地产信托“大塌方”：头部多家踩雷规模超百亿

来源丨界面新闻

地产股股价逐渐回暖，地产信托仍在不断“爆雷”。

国际四大会计师事务所之一普华永道近日发布的《2022年中国不良资产管理行业改革与发展白皮书》指出，非银行业金融机构的不良资产同比增幅高达38%，显著高于商业银行和非金融企业的不良资产增幅，主要原因是房地产信托违约大幅增加。

头部信托公司们正在消化地产业务“狂飙突进”后的恶果。

中融信托又官宣展期

近日，中融信托发布公告，中融-承安58号集合资金股权投资信托计划自动进入延长期，预计展期不超过24个月。

产品资料显示，承安58号成立于2020年8月，发行规模36亿元，300万元起投，是一款与融创集团关联的产品，募集资金以缴纳注册资本及资本公积的形式投资于SPV，最终用于向符合投资标准的房地产开发项目对应的目标公司进行股权投资。

一位投资者透露，其购买的300万元仅收回本金17.1万元，兑付比例5.7%，没有利息。以此计算，总规模36亿元中仍有约34亿元本金未兑付。

中融信托表示，将继续和融创集团、融创产城保持密切沟通，督促相关主体尽快履行全部股权收购价款的款项支付义务，包括但不限于着手主张权利、处置相关权益、行使担保权利等。

事实上，这已经不是中融信托第一款“爆雷”的投向融创集团的地产信托，或许也不是最后一款。

在此之前，承安96号、丰腾83号已相继宣布展期，规模分别有20亿元、50.7亿元。另据投资者提供的资料，与承安58号相似，同为夹层组合股权投资项目的承安88号、承安128号，也是与融创集团合作，分别成立于2021年3月、11月，规模分别有35亿元、30亿元，尚未到期却让投资者忧心忡忡。

除了融创集团，根据公开报道，中融信托此前还有相关产品踩雷了华夏幸福、世贸集团的债务。

2021年，中融信托与华夏幸福相关联的四个集合信托计划 “融昱100号”、“骥达11号”、“享融223号”和“享融287号”相继爆雷，中融信托表示，这4个集合信托计划合计债权本金金额59.84亿元，合计质押华夏幸福因建设园区产生的对各地政府应收账款176.49亿元，整体质押率低于35%。

今年曝出展期的与世贸集团相关联的信托包括融沛231号、融筑421号，规模分别有16.55亿元、12亿元，与海伦堡相关联的融沛275号也官宣展期，规模达12亿元。

综合来看，2021年至今已被曝出的违约地产信托总规模超200亿元，占中融信托2021年末房地产投向信托资产规模的20%以上。

大面积违约和此前地产业务的“狂奔”密不可分。2017年开始，中融信托新设房地产金融部，推动房地产信托业务开展。此后，中融信托房地产业务经历了迅速扩张，2017年-2021年信托资产投向房地产领域的规模和占比分别为：

· 443.07亿元（6.61%）

· 719.20亿元（10.99%）

· 1351.00亿元（17.65%）

· 1291.50亿元（18.00%）

· 895.55亿元（14.02%）。

罕见的是，公司年报显示，2021年，中融信托曾使用信托赔偿准备金2亿元赔付 “中融-北京星城置业经营性物业抵押贷款集合资金信托计划”。公司信托赔偿准备金期末余额8.72亿元。

行业的“苦日子”

从行业角度来看，中融信托之外，不少头部信托公司也遭遇大面积地产信托爆雷。

用益信托数据显示，2021年下半年以来，发生逾期、违约的信托产品规模中，地产信托长期占据半数以上，并且2021年8月、10月、12月以及2022年2月、4月、6月的房地产信托违约规模都在100亿元以上。

图：2021年以来房地产投向违约信托产品情况

数据来源：用益信托

举例来说，在地产漩涡中，“信托一哥”中信信托未能幸免。2021年年报显示，中信信托管理信托资产总计9787.78亿元，投向房地产的有1600.86亿元，占比16.36%，规模远超其他信托公司。

2021年，嘉和125号出现逾期，本金余额为32.5亿元，另外还有嘉和118号、嘉和146号均与恒大相关。今年以来，与世贸集团关联的“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”也曝出展期，该计划总规模87亿元，剩余未兑付本金约57亿元。综合来看，中信信托旗下违约的地产信托产品规模也超百亿。

五矿信托地产项目踩雷的消息同样被广泛传播。今年7月，游戏大厂米哈游和莉莉丝分别起诉五矿信托，踩雷的产品疑似“零售之王”招商银行代销的五矿信托鼎兴系列，该产品总规模约23亿元。此外，与恒大关联的“五矿信托-信泽投资集合资金信托计划-第31期”出现风险，该产品总规模达33亿元。税友股份也官宣踩雷“五矿信托-信泽投资集合资金信托计划-第38期”。

五矿信托2021年年报显示，公司管理信托资产总计8174.05亿元，投向房地产的有759.08亿元，占比9.29%。

信托公司们采取了不同的措施化解房地产项目风险，除了通过司法诉讼的方式追索债务，也有采取直接承接标的项目股权的方式。

今年2月，五矿信托从恒大手中接管的两个项目分别是佛山铂睿府和广深国际文旅城项目。五矿信托称，面对恒大的项目风险，“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标。经过反复论证后，由公司获取项目公司的全部股权及管理权，推动项目正常化运营，才是解决问题的最优方案。

今年8月，中信信托披露，嘉和125号的债务重组方案已完成全部法律文件的签署，即将圆满落地。具体方案为：恒大方先行启动项目退地，同时引入履约能力强的AAA高信用等级主体广州城投作为保证人，以项目整体期限延展、分阶段付款的方式实现信托本金安全退出。紧随其后，重组合作方广州城投向中信信托支付首期资金1.625亿元，标志着重组方案进入执行阶段。

随着信托业近些年进入新一轮周期的调整期，行业风险事件频发，这对信托业化解风险能力提出了挑战。

2021年5月银保监会下发《关于推进信托公司与专业机构合作处置风险资产的通知》，支持信托保障基金、AMC等专业机构与信托公司合作处置后者固有不良资产和信托风险资产。此次下发的通知允许信托公司通过风险资产转让、委托专业机构处置资产、反委托收购等方式处置风险资产，使得信托公司对风险资产的处置更加灵活及市场化。

虽然整体监管框架已经形成，但同时也面临着AMC处置信托业资产经验不足、以及如何进行合理估值定价、明确责任赔偿界限等难题。为此不良资产行业观研邀请行业资深讲师带来《信托业风险资产投资与处置专题培训》（点击此处了解详情），促进行业的学习和交流，促进信托业风险资产化解

课程安排

· 第一讲 信托公司特殊资产投行化处置思路

· 第二讲 信托参与特殊资产投资的路径探析

· 第三讲 新形势下信托房地产项目投后管理与风险防范实操解析

· 第四讲 信托风险资产化解与处置中的法律风险关注点

报名事宜

参会时间：2022年9月24-25日丨上海

普通参会：4300元/人

团体参会（≥3人）：3800元/人

*含课程材料与午餐，两天茶歇

*往返路费、住宿及接送机服务均需自理

*会前缴费并确认，获取更多信息

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如有疑问，可咨询王老师：13817967240

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