血降3.19万/平！“香饽饽”变凉了？21学区房成交价正在磨平…

眼看着招生季即将到来，广州“鸡娃”家长们的心又悬起来了！

“该不该买学区房？”、“价格是否如往年一般水涨船高？”…等诸类问题如雪花般涌入楼市君的后台。

以此为契机，楼市君马上进行一番调查，发现目前广州有21个学区房指标盘的真实成交价正在悄咪咪下降…且远远没有突破小区的成交天花板！

与历史成交价相差3.19万/平 

21个学区房价格天花板到顶？

越秀、天河作为老牌教育强区，名声在外；天河、海珠近年来猛追不舍，学区房价格同样居高不下。

以天河标杆盘——侨怡苑为例，楼市君自上年起便关注了这一带有华阳小学学位的房源，于2021年10月4日挂牌，挂牌价为888万。

当时觉得价格略微高了，但谁曾想，风向逆转，价格一度实现跳水。

从刚开始的888万跳到了如今的820万，最终低于挂牌价68万出售，折合单价8.81万/平。

距离侨怡苑小区天花板——12万/平的单价，还差约3.19万/平。

楼市君与链家中介聊天截图

而这样的降价趋势，在很多学区房都得到了体现。

近日，楼市君调查发现，广州4个教育强区的21个学区标杆盘均出现不同程度的降价情况，包括东风广场、富力东堤湾、锦城花园等，且均没有突破巅峰时期的房价天花板！

教育强区越秀方面，也有不少学位房降价成交。

省一级学校东风东路小学的对口小区——锦城花园近期成交了一套159平的四房。

业主从最初挂牌1580万，直降到1515万的总价顺利成交，足足降了65万，折合成交单价9.5万/平。

虽未低于指导价76381元/平，但是距此前最高成交单价12.32万/平，仍还有一定的空间。

无独有偶，荔湾乐贤坊小学的对口小区文昌雅居，于2022年1月5日降价30万出售，折合成交单价4.71万/平。

相比此前小区最高成交单价5.36万/平，还有0.65万/平的单价距离。

这些学区标杆盘在上一年突然猛涨，比正常挂牌价高出许多，现在价格下调，与历史最高成交天花板存在一定差距。

看房人数骤减

有小区近3个月0成交

不但成交价在走下坡，挂牌价在下调，就连看房人数也在减少。

就拿越秀学区房—富力东堤湾来说，有套挂牌房源最近30天以来仅带看两次，近一个星期仅带看一次，关注房源仅1人。

在成交方面，多名中介提到，天河、越秀、海珠四大区域的许多学区房成交套数相对较少。

以越秀部分学区房为例，有6个标杆盘近三个月来仅有个位数的成交，其中富力东堤更是保持着零成交的状态。

另外，据中介介绍，在去年，这些小区是比较热门的，完全不愁卖。

但如今，部分学区房的成交周期拉长，购房者逐渐处于观望状态，不急于下手。

例如上文提到的文昌雅居，最新一套房源成交周期足足长达309天。

“香饽饽”正在跌落神坛？

广州学区房降温事出有因！

广州学区房热度下降，既是意料之外，也是意料之中的结果。

其一，自中央释放“削尖”学区房后，广州暂未出台重磅政策，但依旧受教育公平化大环境的影响。

从上年初，中央释放出削弱学区房信号开始，各地政策纷纷响应。

一时间，“硬通货”学区房价格跳水的新闻层出不穷。其中深圳便尤为典型。

努力鸡娃，好不容易把普通房子读成学区房，最后却落得一个“顶级学区房直降500万仍流拍”的结局。

图源：图蜗网（已授权）

广州，虽然没有和北京、深圳、上海等城市一样，杀出重磅政策。

但在“双减政策”、“北上深学区房政策”等出台后，天河宣布预计2026年取消直升、越秀也将部分差校纳入名校托管，正在往全区“名校化“进化...等促进教育公平化的举措也出炉了。

再加上，作为教育部“多校划片”重点大城市之一，广州会不会出台重大政策直接干预学区房，很难说，但教育公平化的大环境可谓无法动摇了。

受此影响，学区房的价格也开始有了走低的趋势。

以越秀为例，楼市君统计了几个标杆学区房的价格变化，发现其中降价最猛的已达1.67万/平。

但就算价格下降，成交却依旧上不去，行情确为一般。

其二：未来5年增加41万个学位，优化公办教师轮岗制度，学区房价值或将被稀释

说完市场，再来谈谈学区房的价值本身。

据悉，在“十四五”期间，广州将通过新改扩建为主体，以“民转公”、政府购买学位为补充等方式，为全市强势输入41万个基础教育学位。

其中，优质公办基础教育学位将超过30万个，总体供应将较为平稳。

广州楼市发布摄

此外，广州市教育局表示，未来将实行优秀校长教师交流轮岗政策，让学校间的教育资源配比趋向“均衡化”。

换而言之，“名师”不一定只在“名校”施教，学区房价值或将进一步被稀释。

其三，二手房市场回归冷静，学区房成交量走低。

2021年中后期，二手房成交下滑，上年10月更是创下近年来成交最低位，颇为萧瑟。

而作为大多数房源都是二手房的学区房而言，这自然也就影响颇深了。

据中原最新数据显示，2022年1月广州二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为7014宗，环比2021年12月同期（6949宗）微升0.9%，但同比大减55.4%。

图源：广州中原数据研究院

但接下来即将是3月份小阳春时期，交易量或许会有提升的可能性，当然，这便是后话了。

看到这里，当长期以来都炙手可热的“学区房”降价，对于一些有需求的家长来说，到底要不要入手？

楼市君认为，可先从这三个方面考虑 ：入学需要、居住体验和投资需求。

毕竟广州的二手学区房大多是老破小，如果并没有入学需要的话，光是看居住环境，其实并不舒适。

微改造中的天河东园小区，广州楼市发布 摄

再加上，老破小们可能在居住属性、自身产品等方面存在一定的硬伤，日后在升值或接手方面，也许买家情绪不会太高。

总的来说，如果有需求的家长们想借此机会置业，建议可从自身看中的需求出发，做足功课后再出手！

当学区房环境回归理性状态，你选择入手吗？欢迎讨论~

想了解最新资讯

扫码添加楼市君咨询↓↓↓

识别二维码，关注我们吧↓↓↓

原创文章，未经许可请勿转载

商务合作请联系：paraxiong

素材投稿请联系：hcd695

免费转载、付费咨询（50元/次）请联系：zdyy1112q