佛山解限，临广更香？增城中介：当时我害怕极了...
近期佛山解限，大量广州客涌入佛山临广板块，有盘广州客高达7成。
对于客群和临广板块有很大重叠的增城，会带来一定冲击，甚至有中介表示：“鸭梨山大”。
临广板块和增城到底哪个更香？楼市君从三大维度帮助大家找到答案。
临广北滘新城 广州楼市发布摄
里水等四大临广板块取消限购
东西之争，广佛候鸟扳回一局？
佛山解限，广州客又掀起了新一轮站队。
不同于此前的“满五住房不限购”，佛山这次8大镇街取消限购是更大尺度的松绑。
而8大放开限购区域中，就有里水、大沥、陈村和北滘四大临广板块。
众所周知，临广板块向来深得广州客的芳心，未放开之前已吸引了不少人，如今大面积解限，广州客流入几何？
楼市君端午节实踩了包括美的·云悦江山、新城盛悦之光等临广板块的11盘，发现这些项目到访量明显增多。
激增的这部分人当中除了佛山本地没名额的客户，广州刚需买家也是大头，甚至新城盛悦之光、新希望·悦龙湾等盘广州客占7成。
此次解限叠加此前广州7号线西延的开通，着实改变了不少人的选择。
楼市君身边也有案例，在番禺工作的前同事由于预算有限又没有名额本来打算买增城，佛山解限后，端午直奔陈村，毕竟上班更加方便，已经在看房了。
不难看出，政策影响下，广州到临广板块买房的人显著增加。
7号线西延段北滘公园站 佛山楼市发布 摄
那么问题来了，广佛市场是一家，但购买力这个池子就那么大，大量刚需群体涌入临广板块，相同客群的增城，慌吗？
楼市君曾就这个问题和增城中介聊过，他表示对增城确实有一定压力，如果增城有实质性利好，客群也会很快回流。
以小见大，事实上，临广板块和增城的东西之争从来就没停过。
2016年，佛山临广板块被纳入限购区，没有房票的广州客大部分都流向了增城，如今临广板块再度开门接客，网友也表示，增城的蛋糕，要被临广板块染指了。
当然，看好增城的人肯定不服。
要知道，增城作为广州东大仓，你知道它背后有多少刚需客在撑它吗？单单增城朱村板块近5年的成交量稳居全市TOP5，5年卖出2.73万套，吓人吧。
而且增城近年的发展也有目共睹，比如过去很多人觉得科教城供应量大、投资客多，入住率不会高，但楼市君实探发现人气高到超乎想象（点击查看详情）。
两大板块都是刚需天堂，但对于买家来说只能二选一，我们不妨从大家最关心的“钱包”、通勤、配套三个维度来层度剖析，哪个综合实力更强，一目了然。
临广板块VS广州增城
三大维度PK，临广更香？
首先，来看大家最关心的钱的问题。
虽然临广板块和增城都是刚需板块，区域价格都在3万以下差别不大，但首付方式有差别。
比如佛山四大临广板块放开限购首日，两成首付满天飞，碧桂园云樾金沙、创客小镇、美的云悦江山等项目人气高涨。
假如200万的房子，临广板块两成首付仅40万，在增城三成首要60万，少交20万首付的临广板块相对来说入手门槛更友好。
四大临广非限购区均价和增城重点板块均价对比 数据来源：公开数据整理 制表：广州楼市发布 | |||
类别 | 板块 | 均价 | 标杆项目 |
临广板块 | 里水 | 1.6-2.8万/平 | 碧桂园云樾金沙、美的东樾湾 |
大沥 | 1.7-3.8万/平 | 时代创客小镇、龙光天誉 | |
陈村 | 2.4-2.6万/平 | 新希望悦珑湾、新城盛悦之光 | |
北滘 | 1.5-3万/平 | 美的·云璟、美的·云悦江山 | |
增城 | 新塘 | 2.4-3.5万/平 | 新世界广汇尊府、新世界星辉 |
朱村 | 1.6-2.4万/平 | 保利水木芳华、保利大国璟 | |
永宁 | 1.6-1.9万/平 | 保利珑悦、珠江时光荟 | |
荔城 | 2.5-3万/平 | 中海荔府 |
其次，了解准入门槛过后，接下来便是购房者最为关注的通勤问题。
这一点，我们不妨从轨交通达性和具体通勤时间两方面观察。
一方面，从轨交通达性来看，增城稍逊色于临广板块。
目前，佛山已通车的跨城线路也有广佛线、佛山地铁2号线、广州地铁7号线，基本可实现一线直达海珠、荔湾、广州南站等核心区域。
并且在最近两年内，佛山3号线（首通段）及广佛环线（南段）将开通，还有佛山4号线（在建）、11号线（已获批）等也在顺利推进中。
随着轨交的集中兑现，未来临广板块到珠城、琶洲、金融城、智慧城、白云机场等地，基本可以实现“0”换乘或1次换乘。
反观增城，目前已开通的线路仅地铁21号线、地铁13号线两条新路，远期规划地铁线路暂未获批，何时兑现尚未可知。
但不可否认的是，13号线二期未来通车后，将进一步拉近新塘与市中心的联系性。
但该线路未途经交通腹地，也就意味着，未来增城业主去往机场、南站等地仍需换乘，略微不便。
另一方面，从通勤时间与便捷性来看，临广板块=新塘＞朱村。
楼市君分别选取了增城和临广板块日常居住人口最多的区域。
以广州的珠江新城为目的地，计算了由广佛线金融高新区地铁站、广州13号线新塘地铁站、广州地铁21号线朱村站出发的通勤时间。
图源：高德地图
由高德地图数据显示，金融高新区地铁站与新塘地铁站日常通勤时间相仿，而朱村站通勤时间比二者高出约25分钟左右。
要知道，该数据还未计算发车间隔，而21号线一般都是10分钟往上，实际所需的时间可能更久。
最后，则是购房者较为关心的居住舒适度。
关于这一点，我们可以从板块航拍图和人口热力图见微知著。
从航拍图来看，佛山的临广板块，就算不看CBD级的桂城，即便是陈村、北滘新城等，城市界面一点也不输广州。
临广北滘新城，广州楼市发布摄
反观增城，新塘虽初具规模，但城市界面逊色于临广板块，并且后期也多依靠旧改拉动，兑现周期较长。
而拥科教城规划为中心的朱村板块，目前仍在大规模开发当中，也需要一定的兑现时间。
科教城，广州楼市发布摄
基于城市界面及配套成熟度，两区域的人口也呈现出更为直观的分布。
图源：百度地图
从热力图来看，佛山临广板块的热度基本与广州中心区融为一体。
而增城的人口分布，除开新塘稍微有聚集迹象外，地铁21号线沿线的增城都较为分散。
通过以上三维度的数据对比，不难发现，对于追求生活品质的刚需客户，眼下临广板块当为优选。
当然，楼市君的分析仅供参考，更重要的是，购房者要想清楚自己真正需要什么，无问西东，从心而已，才是最好的上车状态。
对此，你怎么看？欢迎留言讨论~
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