小区哪些事项需业主投票？哪些要“双过半”？哪些要“双三分之二”？
The following article is from 物业管理圈 Author 晓乐 和军
来源：物业管理圈
在小区事项中
小编看到听到最多的词是......
双过半/双三分之二
有木有同感
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小区绿地改停车位需双过半以上业主同意，依据呢？
王二在同一小区有两套房+一产权车库，投票时有一票两票还是三票？
选聘物业企业为什么是N选2，再2选1，不直接N选1？
小区事项决策合法吗？
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哪些事项要双过半或双三分之二
《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；（双过半以上业主同意）
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（双过半以上业主同意）
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（双过半以上业主同意）
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（双过半以上业主同意）
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（双三分之二以上业主同意）
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（双三分之二以上业主同意）
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（双过半以上业主同意）
那么，第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”包括哪些呢？
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定：
改变共有部分的用途（双过半以上业主同意，如小区绿地改成停车位）
利用共有部分从事经营性活动（双过半以上业主同意）
处分共有部分（双过半以上业主同意）
业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项（双过半以上业主同意），应当认定为有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
双三分之二以上业主同意指，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
双过半以上业主同意指，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
因为选聘物业服务企业需要双过半以上业主同意，在N家候选物业公司中，票数分散，一家物业公司难于获得双过半票数，所以，实际操作中是N选2，再2选1。
专有部分面积不是套内建筑面积
那么，上面红色字体专有部分面积如何理解呢？
《解释》规定，业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
1、业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
2、.总人数，按照前项的统计总和计算。
专有部分面积（产权证记载面积）＝套内建筑面积＋公共分摊建筑面积
投票时的建筑物总面积=专有部分面积之和
小区初始登记面积=专有部分面积之和+不能颁发权属证书的建筑物面积
套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
专有部分面积不是套内建筑面积，而是套内建筑面积＋公共分摊建筑面积，小编看到对专有部分面积理解错误，打官司！！！
公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有。
公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
值得注意的有：
01
专有部分面积不是套内建筑面积，而是套内建筑面积＋公共分摊建筑面积，物业管理圈小编看到对专有部分面积理解错误，打官司！！！分摊部分面积为业主专有权行使必不可少的部分，属于专有部分面积。
02
开发商提供的小区初始登记面积不能作为投票时的建筑物总面积，因为初始登记面积中包含了不能颁发权属证书的建筑物面积，如物业管理用房、配电房。
例如：某小区开发商提供的初始登记面积为12万平方米，物业管理用房、配电房等不能领取产权证的建筑物面积0.5万平方米，在计算双三分之二或双二分之一时，总面积为11.5万平方米。
李四在同一小区，有两套房，面积分别为100平方和140平方，在计算双三分之二或双二分之一时，只有一票，面积按240平方计算。
业主的范围
基于商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法所称的业主。
付清了全部房款，房管局办理产权的窗口已经收件，资料齐全，购房网签手续在正常进行的房屋买受人，也是业主，即能够提供合法的付款凭证和办理产权的收件凭证。此时，该购房者具有小区事项投票权和业主委员会成员的被选举权。
有意思的是，有投票权利没有交费义务的业主在特定时段是存在的。该购房者在合法占有建筑物专有部分，至依法办理所有权登记这段时间内，享有业主的权利，但不承担交物业费的义务，因为此时产权证上的名字没有变更，法律上的交物业费义务人是买房业主。
产权车库计投票权
《解释》规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》所称的专有部分：
01
具有构造上的独立性，能够明确区分；
02
具有利用上的独立性，可以排他使用；
03
能够登记成为特定业主所有权的客体。
物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算，符合上述条件的车位，能办产权证，要交物业服务费。业主投票时，车位面积计入该产权人的专有面积和小区总面积。
例如：张三在某小区有一套100平方米的住宅和一个20平方米的车库，在小区事项投票时，他有一个投票权，面积按120平方米计算。
关于产权车库的使用，实际中有四类：
1.堆放货物或杂物，收取物业服务费。
2.停放机动车，收取停放服务费。
3.空置，收取物业服务费。
4.改变用途，例如作为住宅或门面房，要通过规划等部门的同意，否则属于违规建筑。
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