小区停车费放开后，收费标准到底谁说了算？

业委会资讯 2023-09-12

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小区停车收费太高

11月20号下午，锦绣国际一业主爆料，他称： “物业公司和开发商收停车费太高！我们接受不了，公摊面积也不知道在哪里!我们业主难道花几十万就是买房子停车还要另外给钱嘛？我们的公共停车位又到哪里去了?”
近期小区突然贴出一则告示，要求车主停车都必须缴纳不定额度的停车费，令人惊讶的是此停车费相当之高，很多业主也表示不能接受!

一、物业有无权利收取停车费？收益归谁？

小编询问了部分业主，很多业主有这样一种说法：小区的停车费应该归全体业主所有，物业无权收取停车费。对此，我们咨询了律师，律师表示，这种说法并不准确。律师告诉记者，准确地说，物业公司无权私自收取业主公共场所、共有道路上车位的停车费，但如果得到了业主大会的授权，是可以收取该费用的，同时收取的费用不能据为己有。

目前无论什么样的停车费，基本上都包含两部分：一为土地使用费；一为保管费用。停车占用一定的土地面积，因此需要支付相应的土地使用费，同时停车场往往需要有人专业管理，保护停放汽车的安全，与车主形成一种保管合同关系，车主需要支付保管费用。“停车费中土地使用费部分，应该支付给土地的所有者，也就是享有车场土地使用权的人或者单位。如果是小区，土地使用权在开发商，就应该支付给开发商；如果是业主已经购买了产权，就无需再支付。”律师说。

二、小区停车费有没有收费标准？

省物价局、省住建厅于2015年下发通知，调整住宅小区停车服务收费管理，过去住宅小区停车收费标准均由政府定上下限，而从现在起物业前期的汽车停放费仍实行政府指导价，但业主大会成立后，政府将不再干预。

（一）普通住宅前期，物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位（车库）的汽车停放收费实行政府指导价管理。

业主大会成立后，由业主大会或者其授权的业主委员会与物业服务企业协商确定该小区汽车停放费标准。

（二）人防车位和建设单位产权车位租金继续按照《管理办法》的要求，由各地制定具体的办法并实施管理。

关于小区停车费要放开的消息已经传了一段时间，其重要背景就是，国家发改委去年底下发的《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）要求，放开非保障性住房物业服务收费和住宅小区停车服务收费管理。而且，新修订的《江苏省定价目录》（以下简称《定价目录》）已于2015年8月1日正式实施，对物业服务（含汽车停放）收费管理的范围作了调整。为此，我省两厅局下发通知，对住宅物业收费管理的有关问题进行明确。

“这次的主要调整就是关于小区停车费管理这部分，过去，我省各地方的小区停车收费都是由政府制定上下限，而自从通知下发之后，成立了业主大会的小区停车费，其中的‘汽车停放费’部分将改由业主大会与物业协商确定。”省物价局相关负责人说。但区别于广州、成都是“全放开”，我省小区停车费只能算是“半放开”。

小区汽车停放费“半放开”是什么意思？

省物价局相关负责人告诉记者，这次放开的是小区停车费中的“汽车停放费”部分，不管是自家有产权车位，还是租来的无产权车位，这个费用是所有小区停车业主都必须交的费用，这笔钱是交给物业企业的，主要用于补偿车位维护、管理的成本。而无产权车位停车业主，他们所要交的另一部分“租金”，此次并没有放开，仍按原规定实行政府指导价，不得突破规定上限。

以华都锦城240元/月的停车费举例，200元是租金（实行政府指导价），40元是管理费（物业和业委会自行讨论定价）。

三、小区停车费调价有哪些程序？

物业服务企业（停车服务企业）制定或调整物业管理区域内停车服务收费标准，应履行以下程序：

第一步.公布成本变化情况；

第二步.拿出调整标准方案，说明调价理由；

第三步.就方案与业主协商。设立业主大会的小区，需经业主大会依照法定程序讨论同意后，与业主委员会签署或变更相关服务合同；未设立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可签署或变更相关服务合同；

第四步.公示收费项目收费标准。新标准确定后，物业服务企业（停车服务企业）应当按照明码标价的规定，将收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。物业管理区域内规划用于停放汽车的配建停车位（车库），应当首先满足业主的需要。业主在物业管理区域内配建的经营性停车场停放自有车辆，不得按经营性停车场收费标准收费。物业服务企业（停车服务企业）和业主就住宅小区停车服务收费标准未达成新的约定前，仍执行现行标准。

四、如果业主与物业公司协商无果，如何维权？

在以下情形下，业主有权提起诉讼解决争议：

1、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；

2、物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以诉讼请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；

3、物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费；

4、业主或者物业使用人违反管理规约，侵害其他业主和物业使用人合法权益的，受侵害人可以提起诉讼。

除了法律途径，也可向有关行政部门投诉处理，比如小区所在的当地街办、物管办等行政部门投诉，由相关行政部门调解解决。

注意：业主采用拉横幅、散布谣言、非法聚集、在公共场所起哄闹事等非法维权方式，符合《治安管理处罚法》所规定的处罚情形时，可能会受到警告、罚款、拘留等行政处罚。情节严重，构成犯罪的，甚至可能受到刑事处罚。所以，业主们莫冲动，采取一些过激方式，这也不利于问题的解决。

来源：业委会资讯综合整理

责编：王梦乐

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