业委会起诉前期物业，追回8年共146万公共收益
案情简介
这是一个非常典型的案例。2004年12月28日，被告物业公司与开发商签订前期物业服务合同，约定由被告为三湘盛世花园小区提供物业服务。2014年1月20日，上海市宝山区三湘盛世花园业主大会及业主委员会办理备案登记。
2014年6月30日，会计师事务所出具审计报告，对被告2006年1月1日至2013年12月31日期间，就三湘盛世花园小区的收入、成本、管理费用情况进行审计，其中2006－2013业主大会日常收益收支明细表载明，8年间被告用收取的停车费、媒介收入等公共收益支出车管员费用共计1,467,237.23元。
原告上海市宝山区三湘盛世花园业主委员会起诉被告要求返还应当归业主所有的公共收益1,467,237.23元。
法院判决
上海市宝山区人民法院作出的（2016）沪0113民初9896号《民事判决书》认为：本案被告对于原告诉请涉及的1,467,237.23元钱款属于小区公共收益之事实确认无疑，因此被告有义务提供证据证明其系合法使用该笔钱款，否则应当承担返还责任。
审理中，被告表示未曾就该款的使用与小区业主或相关主管部门达成过协议或进行过沟通。由此可见，被告并无合法依据使用该款，原告主张返还并从2014年7月起计算利息，合法有据，应于支持。
另外，本案原告代表全体业主行使共有权和管理权，并非必须通过三分之二以上业主同意才能起诉。而且，被告于2014年进行审计时才曝出长期占用公共收益之事实，故原告起诉并未超过时效。
遂判决被告物业公司向原告上海市宝山区三湘盛世花园业主委员会返还公共收益1,467,237.23元及利息。
《民法典》新规
《民法典》对小区共有部分收入的规定
《民法典》对于小区共有部分收入有了新规定!《民法典》第二百七十一条延续《物权法》第七十条的规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。
为了更好地保护业主对于小区共有部分的权利，《民法典》二百八十二条新增加一条关于业主共有部分产生收入归属的规定，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。有了这条法律规定，以后业主向小区物业管理公司或其他管理人主张共有部分的收入，就有更为明确的法律依据了。
小区内哪些部分属于业主共有，哪些不是呢？
说到小区业主共有部分，我们首先要先了解“建筑物区分所有权”这个概念，“建筑物区分所有权”是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分的所有权以及对专有部分以外的共有部分的共有和共同管理权。
当你购买了某小区的房屋后，除了对自己的房屋享有所有权外，还对小区共有部分享有共有和共同管理的权利。
《民法典》第二百七十四、第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：
(1)建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；
(2)建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；
(3)建筑区划内的其他公共场所、公用设施；
(4)物业服务用房；
(5)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；
(6)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
(7)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
因此，业主对小区共有部分所产生的停车费、广告费等公共收益享有共有权。业主委员会成立后可对相关事实进行查明，并起诉要求物业公司返还侵占的业主公共收益。
来源：业委会资讯整理
责编：王梦乐
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