假意出售的房子，面临真拍卖，她悔不当初…… | 法官札记

法庭上，原告掩面而泣，她没想到借房给朋友贷款，竟无法主张房子的所有权。

有人为了一套房子倾尽了毕生，背负起房贷，有的人因买不起房，离开了打拼多年的城市。房子，承载了太多欢声笑语、悲欢离合。房屋的买卖应建立在诚信之上，买卖双方均应作出真实的意思表示。

金　艳

ＪＩＮＹＡＮ

民事审判庭

四级高级法官

青浦法院审判业务骨干

1

隐患：为帮朋友贷款而赌上房子

2021年年末，寻常的开庭日。我进入法庭准备审理一起房屋所有权确认案件，原告张芳坐在原告席上低着头，不时掩面抽泣，情绪激动。

张芳与吴华是关系很好的朋友。2012年，吴华遇到经济困难，需要贷款，他找到张芳，希望将房屋以买卖的形式过户至他儿子吴成名下，并借该房屋产权证办理银行贷款作为周转，出于多年朋友间的信任，张芳答应了吴华的请求。张芳与吴华签订了房屋买卖合同，约定转让价为85万元人民币，但实际上吴华并未支付任何首付款，房屋抵押的42万元贷款也由吴华使用及归还，而案涉房屋也一直由张芳一家居住和使用。张芳曾向法院提起诉讼，主张与吴华签订的房屋买卖合同无效，法院支持了张芳的诉讼请求。

2020年11月，张芳回家时发现涉案房屋门上贴着法院的公告，才知晓该房屋上设有抵押及查封限制，该房屋要作为吴成的财产即将被法院拍卖，张芳慌了神，向法院提起诉讼，主张确认案涉房屋归其所有。

２

打击：发现真相后，晕倒在法庭门口

经过审理，本案的案涉房屋已登记在吴成名下，且已被法院查封，即将拍卖。张芳此时要求确认房屋归其所有，根据相关法律规定，需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，法院应当裁定驳回起诉。

吴华父子承认房屋是归张芳所有，但表示目前负债累累，无力归还欠款。经过法庭释明后，张芳仍然坚持诉讼请求，故结束了这次庭审后，我准备择期裁判。

就在我将张芳送至法庭门外时，突然听见“咚”的一声，只见张芳晕倒在地。我赶紧跑过去查看情况，及时拨打了120并联系张芳的家属。几分钟后，救护人员赶到现场，在查验了张芳的情况后，告诉我们她并无大碍。我松了一口气，将张芳扶到法庭外的椅子上休息，等待张芳的家属。为了安抚张芳的情绪，我和她聊起家常。

张芳的命运很坎坷，她自小被弃养，由养母养育成人，结婚后又孤身一人到国外打工挣钱。在这期间，她的养母病逝，她的丈夫也与她离婚。她用毕生的积蓄，购买了唯一的一套住房，也就是案涉的房屋，但出于好心帮忙，她失去了唯一的房子。我内心不禁感慨万千，生活如此曲折艰难的她，为了帮朋友解燃眉之急，根本没有想过要承担的法律后果。

３

转机：释法之后，她提起执行异议

我明白，张芳之所以会不顾法律后果，借房给朋友办理贷款，正是因为她的法律意识淡薄。因此，张芳并不明白属于自己的房屋为什么不能确认归属权，于是，在后来的通话中，我把释法明理放在了首位。

我与张芳通过电话多次沟通，告诉她法律是如何规定的，以及她在目前的情况下，为何向法院提起确权之诉是无法得到支持的。同时，我建议她可以通过提起执行异议或者将吴成诉至法院要求赔偿等其他途径主张权利。在我的耐心释明下，张芳撤回起诉，向法院提起了执行异议。

《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。房屋作为不动产，其权属应当依法进行登记。不动产登记簿具有对外公示的效力，登记的权利人可以对房屋进行抵押、转让等处分。法律同时规定无处分权人转让不动产的，在符合一定情形下受让人基于善意取得制度，可以取得不动产所有权。

QINGFA
法官心语

民事纠纷无小案，每一个民事案件的处理都牵动着双方当事人的切身利益。本案当中的张芳，为了帮助朋友度过难关，和朋友吴华签订虚假房屋买卖合同骗取银行贷款，自己唯一的房产即将被法院拍卖。她命途多舛的命运令我唏嘘，她真挚待友令我感叹，但也正因为她不懂法律、不善用法律，她才将自己陷入困局。

法者，天下之仪也！法律是维护社会和谐稳定的准绳，有法可依才能让社会更有秩序。很多百姓当出现纠纷时并不知道应该如何正确处理，常常陷入两难的境地。我常用百姓都能听懂的方式向他们讲解法律条文，结合真实案例解说，让其知晓在什么场景下应该用什么法律去应对、应该怎么做选择。法官是最好的普法宣传员，每审理一起案件，就是一次最好的普法过程。

（文中人物名称均为化名）

编辑 | 崔缤予

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