房产纠纷背后的密码 | 法官札记
民事案件无小事，每一件都与百姓的生活有着千丝万缕的紧密联系。其中涉房地产案件诸如房屋租赁、房屋买卖、建设工程以及动拆迁房产类纠纷，因其法律关系复杂，涉及利益群体较广，案涉金额较大，解决起来较为棘手，已然成为民事审判领域的“硬骨头”，与其他类型案件相比，调解撤诉率较低、上诉率较高。
和房产纠纷打了8年交道，一路“打怪升级”， 我发现，房子承载的重量，早已超出其本身价值，每次审理案件，我都会做好十足准备，审慎处理，平衡各方的利益诉求。
王奇
民事审判庭
二级法官
WANGQI
记得一起房屋租赁合同纠纷，原告某企业起诉被告承租企业支付高达千万元的租金，承租企业是“世界某博览园”引进的企业，双方签订了“以租代建”的《合作协议》。因双方对租金支付标准产生争议导致诉讼。案件受理后，为保障园区与10多个国家使领馆沟通外企进驻事宜，双方均申请延期审理。
我作为主审法官，第一时间联系了双方代理律师，了解到双方就涉案土地及园区房屋建设的投资巨大，现正值对外招商的关键时期，鉴于双方仍存在继续履行《合作协议》的可能性，我果断推迟了该案的正式开庭日期，同时联系双方代理律师召开庭前准备会议，确定双方争议事实：一、原告主张在合同之外，双方曾口头约定实际计租的建筑面积有相应上浮；二、被告所主张其股东个人已付600万元是否为涉案土地及房屋的租金。
针对争议事实，我根据“谁主张，谁举证”的证据规则，分配了双方的举证责任并指定新的举证期限，也告知了双方逾期举证和举证不能的法律后果。在举证期限届满后，双方对各自提出的主张均未能提供相应证据予以证明。
我再次把双方请进调解室，向双方释明法律风险。双方最终确认此前争议的被告股东个人所支付的600万元，实际上并非涉案土地及房屋的租金，并达成了按现有建筑面积和原合同约定支付标准来计算租金的一致意见。双方握手言和，不仅约定了已发生的1000多万元租金的分期支付方式，还约定双方将继续履行之前签订的《合作协议》。
“感谢法院厘清双方纠纷，避免了因解除合同可能导致的巨额损失。”协议生效后，原告送来了锦旗和感谢信。
从草房到砖房，从砖房到别墅，这处宅基地经历了沧海桑田的变化，而这幢房屋也见证了手足兄弟从年少至耄耋的欢笑与纷争。
两位老人因祖传的宅基地动迁利益分配讼争十多年，多次对簿公堂。接到这起案件时，我发现纠纷起因是，老宅基地动迁后，拆迁实施单位为这家人安置了一套宅基地别墅，兄弟两人均主张别墅所有权争执不下，而争议的症结在于，安置的别墅因属宅基地性质暂时无法办理不动产产权登记。
原告是“40后”的弟弟，数十年前，因在外地求学，户籍早已迁移出原宅基地，但后来房屋拆建时，哥哥也曾认可弟弟的资助与贡献。我翻看卷宗，发现数封60多年前兄弟俩往来的家书，满载兄弟俩的深厚亲情。在外求学的弟弟对家中饱含思念之情，哥哥对在外的弟弟满是叮嘱与牵挂。
如今，两位头发花白的老人因这幢无法分割的别墅闹上法庭，生出嫌隙，十多年的诉讼已经成为两人解不开的心结。
最好的解纷方式，是让两位老人坐下来谈一谈。由于原告户籍已迁移出原宅基地，目前该安置的别墅已由被告“30后”的哥哥一家实际使用，那么由哥哥支付给弟弟折价款的方式未尝不是一种解纷的最佳途径，然而，这幢房屋不能流入市场交易，也就是说房屋无法被评估，那么房屋到底值多少钱呢？
现场调查是获取一手资料的主要途径。我对同小区房屋以往涉诉案件标的额进行了统计，征询了多家房屋中介以及双方意见，同时告知双方房屋分割难以办理登记的困境，对两位老兄弟动之以情、晓之以理，希望两位老人重燃心中的血脉亲情，遵循诚信原则认可双方对祖传宅基地翻建均有贡献的事实，慢慢将双方老人心里的差价拉平，最终两位老人就房屋价值达成了一致意见，被告也及时向原告支付了合理的折价补偿。至此，这起历经3次起诉，争议10多年的案件终于达成了调解。
每一起案件的公正判决，都为人民群众的日常生活提供了有效的法律指引。针对目前频发的商业租赁、动迁房买卖和建设工程纠纷，我认真研读上海高院编撰的类案指引，结合辖区案件的特点，整理出一套自己的办案“练习册”。总结不同法律纠纷的办案要点，驾驭庭审，有的放矢，敦促租赁案件中房屋场地的及时交接，保护房屋买卖中未成年人的合法权益，保障层层分包下实际施工人的合法债权，以一份份高质量的判决，指引当事人避免类似纠纷。
如何成长为一名合格的专业法官，任重而道远。首先要摆正自己作为一名基层法院员额法官的位置，把群众利益放在心头，秉公持正，不忘初心。做到熟悉辖区内的乡土文化，准确把握所办理案件的背景、基础事实，同时不断加强法律规定和类案学习，保持专业“新鲜度”，理论与实践相结合，“能判才能调”。一个优秀的法官，当然离不开前辈的强大支撑，耐心请教庭室审判业务骨干，多参与专业法官会议讨论案件，不断开阔思路，见贤思齐，提升自身专业化素养，才不会辜负身披法袍的责任感、使命感，让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。
撰稿 | 王 奇 周 诗
编辑 | 崔缤予
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