就地过年后，三四线楼市危险了
▍盐财经
作者 | 江文
编辑 | 谭保罗
年关将至，均价飙到9万多的深圳二手房被摁住了。
2月8日，深圳住建局一则“关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知”，直接给全市3595个小区的二手房设立了“成交参考价”。
图｜来源：深圳住建局官网
在一些业内人士看来，这个参考价堪称在市场价的基础上打了7折。一些价格飞涨的楼盘，价格直接砍半。
整治深圳楼市，一直是门大学问，也是这座特区凡尔赛般的甜蜜烦恼。
要知道，老家三四线城市的房价，大都涨不动了。
如果说去年年初疫情肆虐导致三四线楼市成交量大幅下滑，今年提倡就地过年的新形势，更是让三四线楼市雪上加霜。
一个极速分化的时代正朝我们走来。
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返乡置业凉凉
从购房需求人群结构来看，三四线城市的购房人群主要分为四类：本地的换房改善人群、低能级城市人群、棚改需求人群以及返乡置业人群。
其中，返乡置业占据大头。
58同城、安居客发布的《2019-2020年返乡置业调查报告》显示，到大城市工作的人群，有68.6%倾向于选择回乡置业（包含家乡城市及家乡所在的省会城市）。
湖南某三线城市的销售顾问告诉盐财经记者，春节返乡置业基本可以占全年新房销售额近四成，堪称销售半边天。
但是今年形势不同以往，春节还没开始就结束了，机场车站比以往冷清不少。
交通运输部披露，预计2021年全国春运期间发送旅客在17亿人次左右，日均差不多4000万人次。
图｜来源：”中国网直播“报道截图
这个数值虽然比2020年增加一成多，但也处于自1997年以来，历史最低水平。
在各地呼吁就地过年的政策下，不少地方政府和企业还发放现金补贴抚慰留守员工，不少商家宣布春节不歇业、快递外卖照常送，以满足人们购物、娱乐、居家需求。
以至于像深圳这样每到春节就变空城的情况，起码在今年不复存在了。
而大部分三四线城市，消费大幅遇冷不说，指望着春节档赚得盆满钵满的销售中介也难迎来开门红了。
事实上，楼市遇冷已经成为大部分三四线城市的常态，其房价早就“跌跌不休”。
1月中旬，国家统计局公布的2020年12月房价数据显示，包括牡丹江、南充、北海、泸州、湛江等在内的14个三四线城市，其二手房价格跌回到了一年前。
牡丹江的房价跌幅最大，达10%，相比5年前亦下跌了1.6%，成为70个城市中唯一一个房价跌回5年前的城市。
图｜来源：每日经济新闻
同时，遵义、南充、韶关、泸州、常德等5个分布在不同区域的城市，全年新房价格环比下跌时长也超过了6个月。
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图｜来源：图源国家统计局
不难发现，这些大都为三四线城市，房价上涨主要靠棚改红利支撑。如今这一棚改热潮接近尾声，旧改成为新主角，形势变了。
叠加货币政策回归中性甚至局部收紧，改善型换房需求明显放缓，三四线城市的去化压力倍增。贝壳找房数据显示，2020年三、四线城市楼市恢复速度缓慢，整年成交量下降7.7%。
与此同时，近几年三四线城市的开发商还面临着一场大洗牌。随着本地开发商、中小型开发商的退出、消亡、被兼并，全国性大型开发商在三四线城市的占比几乎达到了60%-70%。
而这些头部开发商又格外看重房子去化速度，严重依赖渠道资源。每到现金流紧张之时，又容易在建房成本上缩减开支。
因此，对近两年的购买者而言，一个普遍体会是“房子越建越差”。每到收房阶段，少不了一些纠纷和风险，轻则等待几年，货不对板、损失押金，重则首付款血本无归、买到烂尾楼。
种种这些，成为三四线楼市遇冷下的一大注解。
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人口红利不再
判断一个城市楼市前景如何，要素诸多，但归根结底还是取决于人的流动性。地随人走的新格局下，更多的流动人口，意味着更好的产业、医疗和教育资源。
一个容易被忽略的事实是，我国这几年生育率在逐年走低。
前阵子，长期关注中国人口问题的学者、携程联合创始人梁建章公开发声：
中国已经掉入低生育率陷阱，很重要的原因是中国的住房成本和教育成本过于高昂，导致育龄夫妇的生育意愿普遍低迷。
有媒体走访上海多家医院，许多医院表示2020年生孩子的数量较去年降低了10%-20%。
广州也是如出一辙。
根据广州日报报道，2016年实施全面二孩政策后，2017年全市新生儿达到历史峰值29.08万，但2020年迅速回落至19.55万，较2017年峰值下降近10万人，达到近10年来最低的水平，生育率进一步降低了。
图｜广州市2012-2019年活产儿数
就连其他的城市，也没有数据表明今年会迎来2020年初网友所预测的“疫情婴儿潮”。譬如，合肥去年全年出生7.9万，下降23%；台州出生3.5万，下降32.6%；温州出生7.3万，下降19%；银川市，出生3万，下降11.9%......
图｜部分城市出生人口情况
中国人民大学对外战略研究中心助理研究员宁南山曾公开表示：人口增加对于工业社会而言是伪命题，工业化时代人口一定会不断减少，是“不可再生”的宝贵资源。
这话很好理解。
大举推进城市化是工业化时代的常规操作。随着一二线城市急剧扩张，放低落户门槛争相抢人，大部分三四线城市则免不了遭受人口被虹吸、走向收缩的命运。
而那些在大城市打拼的年轻人，多为独生子女，对多子女家庭无感，一边深受“不婚”“丁克”思想影响，一边又在内卷、996、软阶层、35岁职业危机等人生命题中缺乏退出机制，育龄女性的生育意愿明显降低。
于是，在增量转存量的新变局下，想要依靠人口红利来发展经济、支撑楼市良好态势，只能倚赖城市自身实力了。
一个地方的楼市主要看城市基本面，人口、人才又是决定性因素。逐渐走向收缩的三四线城市，又能有多大的底气呢？
比如房价跌回五年前的牡丹江市，就是这些三四线城市的一大典型代表。其所在的黑龙江省还无比实诚地道出了这座城市的发展难处。
去年7月，黑龙江省统计局发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示：
由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中“90后”“00后”成为流出人口主力军，比重达27.1%。
仔细一想，其它在经济、产业、人口方面“嗷嗷待哺”的三四线城市，何尝不是面临同样的无奈呢？
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马太效应加剧
近几年，人和各类资源要素向大城市聚集的趋势日趋明显。
住建部的数据显示，过去5年里，中国城市人口增加了7800多万。常住人口过300万的城市，从24个变成了30个。
经济活动向大城市的集聚更加显著。据国家统计局数据，2010年，全国GDP超过1万亿的省份有17个，城市只有3个。到2020年，万亿省份变成了26个，而万亿城市竟然猛增到23个。
平均下来，基本上一个经济强省就有一个龙头城市，且这个龙头城市的首位度还在不断提升。
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图｜中国经济总量30强城市，其中23个城市GDP破万，东莞距离万亿俱乐部只有一步之遥
这样的马太效应下，三四线城市无疑更加被动。随着本地人口不断外流，市场需求出现瓶颈，叠加前期房价快速上涨，市场购买力难免透支，楼市集体进入横盘期并不稀奇。
某种程度上，2021年提倡就地过年的新政策，只是掐灭了大部分三四线城市提振楼市的最后一丝希望。
当然，并不意味着所有三四线城市都缺乏投资前景。
房地产专家杨现领就曾公开表示，一个城市的购买力在很大程度上取决于它与周边大城市的联动性，同时还取决于它之于低等级城市的吸引力，这样的城市具有双向吸引力。
也就是说，地理是最大的经济。随着都市圈概念的深入人心，头部开发商的布局逻辑也不再“全面开花”，纷纷以城市圈作为切入点，首先选择城市圈，其次选择中心城市，最后选择中心城市周边的三四线城市。
因此，城市群中受一二线城市辐射的三四线城市，行情跟普通三四线城市不一样。比如环沪三四线城市（昆山、太仓、嘉兴）和环大湾区核心都市圈辐射的三四线城市（惠州、清远、江门），就存在较大的市场空间。
倘若实在要在三四线城市投资，还可重点关注学区房。学区关乎人才培养、科技创新，一直是硬通货，也将成为三四线城市最抗打的资产。
图｜学区房成硬通货
总之存量时代，产业变迁、人口迁移、城市分化都在加速。
具体到楼市层面，大部分一二线城市吃好吃饱，但房价上涨不可过度；三四线城市吃不饱久矣，房价横盘已是万幸。
因此，过年回到老家，在买房这件事上仍需擦亮眼睛，一再谨慎。
作者 | 江 文
编辑 | 谭保罗
排版 | 翁 杰
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