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北京调控升级，全国哪里的房子还能买？
因为:
这是自2010年政府启动限购限贷调控政策以来（不了解中国房价调控史的请点击这里：《现在买房相当于6000点买股票？》），史上最严厉的调控政策了。
这和8月底市场谣传的上海楼市9.1新政内容大体相当，因为政府现在也没有其他招数可以治标不治本的打压房价过快上涨的势头了。
但即使是治标的政策，政府也怕用力太猛一下子把市场打懵了。
所以前几天涨成那副鬼样的杭州调控新政也只是限制了外地人名下有一套房就不许再买了，并暂停购房入户政策，但本地人买房套数依然不受限制。
有用。
因为最近力哥身边就有好几个名下已经在上海有两套房而被限购的上海人跃跃欲试想去杭州买房了。
但这样的调控能让杭州房价大跌呢？
难。
所以大概率杭州楼市会暂时熄火，政府头顶警报暂时解除，等过三五个月，如果政策时效消失，需求再次无法被遏制而推动房价上涨，到时再出更严厉一点的限购限贷政策。
在限购方面，北京和上海都已逼近极限——本地人买2套，外地人在满足非常苛刻的条件后才能买1套。
如果再要升级，最多就是本地人也只许买一套，如果对外地人买房限制再升级，就变成外地人不管满足什么条件都不许买房了……这肯定不行。
所以北京只能在限贷政策上下功夫。
更直接有效的遏制投资投机性购房需求。
因为如果真是赌房价继续疯涨而入市的投机客，贷款利率是1.1倍还是1.3倍他根本不care，因为房子持有个一两年说不定就能赚100万，和房价上涨带来的惊人收益相比，这点利息成本压根不算啥。
但首付比例提高会降低购房杠杆，投机客手里钱不够就没办法再投机了。
外地人只能买一套，所以都是首套房，本地人虽然能买两套，但可以通过假离婚来获得首套房贷款条件，毕竟税费、利率和首付比例差太多了。
所以50%和70%的二套房首付比例大多是摆设，35%和40%的首套房首付比例才是关键。
如今，北京首套房的最高杠杆率从过去的3.33倍降低到2.85倍，短期内应该能给北京房价降火。
毕竟想买房的人等这个调控新政已经很久了，新政出台，提高了买房难度，减少了楼市的有效需求（不但想买房而且还出得起首付买得起房的购房需求），剩下的有效需求也会陷入观望，期待卖家降价。
而由于一小部分原先的有效需求被挤出市场，剩下大部分有效需求突然观望起来，市场成交量就会萎缩，愿意出手买房的人变少了，想急着卖房的人就不得不适当降价出售，导致新一个最佳买点的出现。
但这只是政策效用的理论推导，实际情况不一定如此。
因为“狼来了”的次数太多了，而且每次套路都一样，老百姓不管是买家还是卖家都已经摸清了政府的底牌不是真心想降房价。
所以卖家忍着不降价，买家看看实在降不下来，又知道这样的调控政策只能维持几个月时间（此前的3.25调控新政，上海和深圳的政策时效都只维持了短短3、4个月），生怕房价再涨，所以还是会咬牙入手。
更重要的是，一线城市的房价现在已经涨到了普通老百姓根本无法承受的天文数字，再加上持续近6年不断加码的限购政策，现在市场上早就没有投机性购房需求，投资性购房需求也很少。
80%以上买房和卖房需求都是置换，也就是因为结婚、生孩子或养老等各种需要，老百姓想要改善下居住环境，不得不采取卖小买大，卖市区买郊区或者卖一套买两套，自己再贷款补贴差价。
这种情况下，这个市场的价格体系就被自我锁死了——如果我想换的房子涨价了，我要卖的房子也不得不被动涨价，否则我的置换目标就要泡汤；如果我想换的房子没降价，而我却主动降价卖房，一样会加大我换房的压力。
更何况北京这次首套房杠杆只是从3.33倍降低到2.85倍，不算厉害。如果能一刀切，直接把首付比例提高到50%甚至70%，杠杆降低到2倍甚至1.43倍，才能真正把许多老百姓的买房梦和置换梦彻底砸碎，导致房价出现明显下降。
但显然，这样的风险，政府绝不敢承担，所以调控政策还是一点点升级来得好。
但正是因为这样的调控思路，加上毫不节制的宽松货币，导致普通老百姓没有选择，不得不被迫走上投机性购房的道路。
就像力哥此前写的《这真是一个逼良为娼的时代》，文中的大学生想要倾其父母一辈子积蓄在杭州买房，是典型的投机行为，但并不是因为这个年轻人不走正路，热衷投机，而是因为若干年后，他的确存在杭州买房自住的需求，但他担心到时自己早已无力买房，被迫提前投机，孤注一掷。
力哥身边已在上海有两套房，还想去杭州买房的朋友也不是投机客，而是面对海量货币，国内又缺乏其他有效的资产保值升值渠道，只能被迫继续买房，以求不要跌出自己原本所在的阶级。
今天中国已无温州炒房团，因为政府把全国老百姓都逼成了赌徒！
力哥每次写房产话题，都会有粉丝问“XX城市的房子怎么看？能买吗？”
“XX城市”从来不是北上深，而是其他二线甚至三四线城市。因为挤在这几座一线城市里的人不到1亿，中国更广大的人口分布在二三四线城市。力哥发现对于他们所生活的城市房价，他们已经产生了一种很奇特的心理。
比如有人问：“力哥，连千年不涨的长沙房子最近也涨了，现在还能不能买呢？”
这句话的潜台词是我看到长沙房价已经涨了，我本能的想要追涨，但又觉得长沙房价长期上涨底气不足，别说和北上深比，就是和武汉比也差了口气，我现在买会不会接到最后一棒呢？
但比这种心态更纠结的是下面这个提问——
“力哥，别的城市都在涨，但成都的房价却没怎么涨，现在还能不能买成都的房子呢？”
这句话的潜台词特别耐人寻味。
一方面，成都房价过去两年没有明显上涨，对成都居民来说其实是好事，说明老百姓的购房压力小，成都是个宜居城市，你应高兴才对。
另一方面，看着其他城市房价都在蹭蹭蹭涨，成都怎么说也是西部第一大都会（重庆人民对此表示反对，无视~），这样的房价似乎对不起成都的定位啊。你看广州就是因为房价涨得慢，北上深现在都不带它一起玩了，这样下去成都可怎么办？
当然，这个提问者真正焦虑的是：央行货币大放水是全国性的，如果其他城市的购房者买房升值了，而自己在成都买房却没有升值，就意味着自己在全国的财富分层中，将越来越落后……这种焦虑感，让不少成都人对成都这两年房价涨不动这件事，又爱又恨。
中国各大城市都在拼命挖地铁，高铁已经连接起了各大一二线城市，重庆解放碑CBD高楼大厦的夜景，也不比国贸、陆家嘴、珠江新城差到哪里去，但重庆房价就是涨不动。
就像许多国家或地方规划的新城新区，你政府原本设想的是很不错，笔直宽敞的林荫大道，两边都是现代化的高楼大厦，但你没有优秀的企业、优秀的医院、优秀的学校，吸引不了优秀的人才，鬼城房价就必然崩盘，所以今天价值规律的影响已经很小了。
而对今天房价影响最大的货币规律则受到供求规律的严重影响。
也就是说，海量货币并非均匀撒在天朝960万平方公里土地上，资本也是有脑子的，会逐利的，钱流跟着人流走，人流都往东部走，聚集北上深，钱流也就跟进了北上深。
所以力哥才反复说，这座城市未来的人口究竟是净流入还是净流出，决定了长远看，这座城市的房价到底是会持续上涨还是持续下跌。
所以一线城市的人口净流入一定最多，二线其次，三四五线的人口到底是净流入还是净流出就很难说了。
中国已经开始了存量劳动力争夺战，多一个人才去北上深，家乡就会少一个人才。而且越是高学历、高职位、高收入的人，越是会倾向于挤进一线城市，次一流的人才则会考虑回省城买房安家，再次一流的人才就会选择地级市或县城安家，最不济的，才会留在农村。
尽管也的确有一些人明明在大城市是三高人群，却主动回到农村或小城镇生活，但这样的人终究是少数。
大部分人逃不出人才和城市依次匹配的规律。如果你在大城市混得不好，赚不到钱，别说买房了，就算养活自己都很困难，就算你再想留下，最后还是不得不向现实低头，灰溜溜的逃离北上深。
但这个规律无法解释成都、重庆、西安、昆明、贵阳、南宁、兰州、呼和浩特、乌鲁木齐等西部地区的二线省会城市这两年房价涨不动的现象。
所以就有——
这一波房价上涨潮的明星城市，全部集中在中东部地区。用京津冀、长三角、珠三角这三大城市群的扩撒效应来解释完全解释得通。
比如昆山在20年前，只是地级市苏州下面的一个县级市，从城市规模看，只能算四线。而今天却成了中国县级市中人均GDP最高的！就是因为昆山毗邻上海，承接了上海大量的产业转移，今天昆山的外来人口是本地人口的3、4倍，和深圳有点像。
更重要的是因为毗邻上海，上海楼市购买力的外泄集中在了昆山，导致昆山今天的房价是成都、重庆的两倍！
所以前两天昆山也出台了限购政策。
而长三角地区与上海形成掎角之势的另外两座强二线或准一线城市——杭州和南京自然也涨疯了。
介于这三座城市之间的长三角核心区域内的苏州、无锡、嘉兴的房价自然也是涨涨涨。
而长三角城市圈购买力的外泄，最远达到了合肥。
由于安徽自身缺乏有强吸引力的省会，导致安徽人才大量外流，由于地理位置关系，最多的安徽人才流入了上海，当他们发现在上海买房太困难时，就会拿着在上海赚到的钱回合肥买房，从而推动了今年合肥房价的暴涨。
不仅上海产生了强大的房价辐射力，作为区域次中心的南京也一样。随着南京房价的暴涨，毗邻南京的安徽三线城市马鞍山和滁州房价也跟着涨了。
上涨的理由还是预期。
就像昆山之于上海，当南京房价涨到南京人自己都承受不起的时候，购买力就会外泄到周边的马鞍山等地。尤其是去年年底沿着长江的宁安（安庆）高铁通车后，马鞍山到南京只要20多分钟，马鞍山就更可以大肆宣传和南京的同城故事了。
同样的情况也发生在京津冀地区。
此前力哥在《一直想买房，但房价就是不跌反涨，钱不够怎么破？》里，讲了北京购买力外溢对固安、涿州等地房价上涨的推动作用。而购买力的进一步外泄，自然会导致北京周边的二线城市也跟着上涨，最典型的就是天津，以及更远的石家庄和济南。
长期在大北京光环笼罩下，石家庄一直是中国最缺乏存在感和识别度的省会城市，而今年石家庄房价的大涨和合肥是一个道理。
另外这次房价大幅上涨的二线城市中还有一个明星是郑州，河南原本就是中国人口第一大省，河南输往北京的人才和安徽输往上海的人才差不多，在这轮涨价潮中，自然也容易跑在前列。
再看珠三角也一样。
深圳就不说了，对岸的珠海原本就是非常漂亮的花园城市，房价跟着疯长也在意料之中，广州房价也一直在不停涨，只是被深圳疯长光环给挤占了媒体版面，但佛山、东莞、惠州、中山的房价今年也都涨得很厉害，尤其是夹在广州和深圳之间的东莞，以后的命运就是南部和深圳同城，北部和广州同城。
今后珠三角的格局就很清晰了：不再是香港、广州、深圳三足鼎立带动周边一圈二三线城市，以深圳为第一中心的珠三角经济圈正在形成。
但同样在广东省内，粤北韶关、粤西湛江、粤东汕头的房价涨幅却远无法和珠三角相比。
因为不像合肥、郑州、济南、石家庄、武汉都是一省的中心，至少能吸引省内人才流入买房，珠三角的虹吸效应太强烈，把缺乏中心城市的粤东西北的人才和资金都吸过去了，当地房价自然涨不动了。
今年最后一个房价疯涨的明星城市厦门也不难理解，地处东部沿海，自身经济发达，加上风景优美，适宜旅游和居住，而厦门本岛面积非常有限，无法像上海可以地铁开到昆山嘉兴，像广州可以把顺德南海吃掉，从而不断扩大同城效应，宽松货币下，房价上涨自在情理之中。
但有一个角落你可能忘记了，那就是东北。
过去3年，哈尔滨、长春、沈阳、大连的房价却一直在下跌。
这是为什么呢？
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《就算全国崩盘，这里的房价还会涨（下篇）》后天推送。
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