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文章于 2016年10月28日 被检测为删除。
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《但愿人长久，千年供房贷 》
《深圳房价涨到30万，除了祈祷我们还能做什么？》
《这真是一个逼良为娼的时代》
《中国版CDS会成为压垮房价的最后一根稻草吗？》
《现在买房相当于6000点买股票？》
等一系列让人看了内心很不是滋味的文章之后，越来越多的荔枝想知道：
历史上其他国家楼市崩盘后是个什么结果？中国会不会步他们的后尘？
今天就来继续聊聊这个沉重的话题吧。 首先对崩盘下个定义
因为房价跌了多少才算崩盘，这个教科书上并没有定论。
2015年的股灾，用崩盘来形容一点不为过。因为沪指从最高5178点下跌，仅仅两个多月后就跌到了2850点，跌幅达到45%。
而从跌幅比例看，史上最惨烈的是2008年的大熊市，沪指从6124点在一年时间里跌到了1664点，跌幅达到73%。
但中国的真实股民不过在几千万的数字里波动，牛市大几千万，熊市小几千万。在上海、深圳等沿海金融中心城市，马路上随便抓一个人都很有可能是股民。
但在广大的中西部地区，大部分老百姓根本不知理财为何物，炒股的人也并不多。毕竟就算不玩股票，也不会对普通人的日常生活造成什么实质影响。
可楼市不一样，因为居住需求是所有人的刚需，房价暴跌会对整个中国社会安定造成毁灭性冲击！所以拿股市崩盘的跌幅直接拿来套楼市身上的话，中国社会肯定承受不了。
在前面几篇文章中力哥多次说过，我国现在房贷最低首付比例30%，2008年，由于深圳房价跌幅超过30%，导致深圳出现了断供潮。
所以如果中国70个大中城市房价从最高位的平均下跌幅度超过30%，就会引发全国性的断供潮，殃及整个中国金融体系的安全，我觉得这样的跌幅就可以称之为崩盘了。
1991年日本房价崩盘
但还有一个问题，就是房价下跌的持续时间长度。
当年由于“4万亿”的强心针，深圳房价在暴跌后短短半年多时间里又重新涨了起来，所以今天没人会说2008年深圳房价崩盘了，那只不过房价长期上涨的过程中不小心绊了一跤。
放眼世界，二战以来，房价从最高点崩盘后，超过20年以上也无法接近或超越此前高点的案例，只有日本1991年的房价崩盘——26年后的今天，日本不管是股价还是房价，都没能重回1990年的辉煌。
从价值规律看
日本经济腾飞期是在上世纪60-80年代，日本今天大量的现代化基础设施建设都在那段时间完成，1990年以后，从沉淀在土地中的附加投资价值角度看，日本房价的确很难有大幅上涨的空间。
从价值规律看一个城市房价还有没有上涨空间很简单，就看这个城市基本已经是建成区了，还是说起吊机、挖土机依然轰隆隆满城作响，这里在挖地铁，那里在盖商场、这里在改建景观河道，那里在扩建中央绿地……那这个城市就还是生机勃勃大有前途的。
比如上海虽然市中心已几乎没有空地，地铁也已建成了14条，但根据规划，未来还会建设至少10条地铁，虹桥和浦东机场还要扩建，周边的卫星城也还有很大的发展空间，这就说明这座城市未来从价值规律看，依然还有可挖掘的空间。
反观东京，上世纪80年代就已经建成了细如蛛丝的复杂而高效的地铁交通网络。但你有兴趣可以查一下，1992年至今20多年里，东京新建的地铁有几条？
日本东京地铁线路，眼已花
从供求规律看
日本人口老龄化早已积重难返，这是过去20多年制约日本经济复苏最关键的因素。
更重要的是，日本缺乏足够深广的农村腹地，1.26亿人口中，有超过4000万集中在大东京都市圈，也就是每3个日本人就至少有一个是大东京人。
本国人口已经集中到如此扭曲的地步，日本又不愿为了吸引外国人买房而开放移民政策，没有新的增量购房需求，房价自然涨不动。
反观中国，人口是日本的11倍，就算把中国的三大世界级都市圈：
京津冀（北京、天津、张家口、承德、保定、廊坊、唐山全算上）。
长三角（上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京、南通、嘉兴、杭州、绍兴、宁波、舟山全算上）。
大珠三角（广州和深圳周围的全算上）。
当下的合计总人口也不到3亿，人口向中心城市的集中程度和日本相比还差很远。
再比如说，今天韩国5000万人口，有2300万集中在大首尔地区（包含仁川市和京畿道），今天台湾地区人口2300万，有900万集中在大台北地区（包含新北市和基隆市），中国大陆的未来也会如此。
尽管人口过度集中造成了成本高昂的城市病，首都成了“首堵"，政府也想方设法把中国的城市化进程往中小城镇化方向引领，但世界资本主义发展的历史经验告诉我们，资本主义想要让生产力得到更大的提升，就必须让资本、技术、人才产生强烈的集聚效应！
首堵
力哥经常听到一些生活在中小城市和农村的粉丝提出这种观点：
今天已经不是工业化时代，而是信息时代。快递运输如此便捷，信息传送如此高效，我生活在空气清新的小地方，一样可以通过互联网连接世界，共享财富。为什么一定要挤进一线城市受罪呢？
不过在力哥看来，想要共享信息，生活在南极也没问题，但想要共享见识和财富，生活在大城市还是小地方就差太多了。这句话能理解自然理解，从来没去大城市工作生活过无法理解的话，多说无益。
站得高看得远
为什么明明都信息时代了，互联网改造一切，但中国最顶尖的互联网企业总部都集中在北上深这三座城市呢？
不但要集中在一个城市，而且还要集中在一个地方，腾-讯、百度、新浪、网易、优酷土豆等许多互联网大佬的北京总部都集中在中关村和更外面的西北旺。
连阿里巴巴也不得不采取杭州+北京的双总部战略。
再比如上海的金融机构都扎堆陆家嘴，上海的高科技企业都集中在张江，为什么？
在可预见的中国城镇化进程的后半段，人口的流动主要将不再是从农村进入城镇，而是从小城镇流入大城市。各大城市之间的人口争夺战已经打响了。唯一可以肯定的是，京津冀、长三角和珠三角这三大城市圈，未来一定会从其他城市“掠夺”更多的人口。
继续回头说日本。
最后是货币政策
我们也看到了，最近日本央行宣布继续维持负利率政策，直到通胀率能稳定维持在2%。为了刺激通货膨胀，日本政府过去20多年来也真是辛苦得不要不要的，但老百姓就是不买账，老百姓有钱就喜欢往海外投资，海外市场一动荡就把钱再挪回国内导致日元升值。
所以你再宽松货币，上世纪80年代全民买房的那个“势”再也起不来了。
但即使如此，当年泡沫崩盘后，日本3大都市圈的房价走势和其他三四线城市的房价走势还是有明显不同。
按中国当下标准，日本一线城市只有东京，二线城市有5个，大阪、横滨、名古屋、神户、京都，剩下的城市规模只能算三四线。
这六大一二线城市分别位于三个都市圈：首都圈（东京、横滨）、近畿圈（京都、大阪、神户）、中部圈（名古屋为核心）。
力哥懒得去搜网上的相关数据图了，但我能告诉你，1991年房价崩盘前，涨的最凶最高的就是这些一二线城市，尤其是东京最厉害！
1990年银座开盘的地王天价豪宅，按照当时的汇率换算成人民币的话，每平方米单价高达90万人民币！所以当时号称一个东京就能买下整个美国真不是吹的。
银座
然而崩盘后，这些城市跌幅也是最惨烈的！
因为一二线城市房产的金融投资属性太过强烈，实际上东京的房子在泡沫阶段名义上是不动产，实际上已经成了一种金融产品，所以泡沫破灭的时候，就和股市崩盘有点像，哪里来的回哪里去。结果东京和大阪的房价普遍跌幅超过60%，有些跌得更厉害。
从这个角度看，今天中国金融投机属性最强的城市不是北京和上海，而是深圳。
只要看一下过去10多年京沪深这三座城市的房价走势图就会发现，京沪房价攀升永远是你追我赶，有时我比你贵一丢丢，有时你比我贵一丢丢，帝都和魔都的称谓真不是盖的。毕竟这两座城市历史文化积淀都非常丰富，都有大量原住民，外来人口流入和城市发展是个渐进式的过程。
深圳则像一个暴发户，这座城市里堆满了来自全国各地的投机客和赌徒。
结果导致深圳房价的波动性高得多。
2008年下跌的时候，深圳跌幅远超京沪，而2015年以来这一波上涨，深圳的涨幅又远远把京沪甩在身后，一骑绝尘！
所以如果将来中国房价整体崩盘，第一个带头崩盘的一定是深圳，跌幅最大的也一定是深圳！从最高位下跌50%甚至70%的可能性都是很大的！
继续回来说日本。
当泡沫破灭，房产的金融投资属性基本消失后，整个国家也告别了经济腾飞期，那价值规律和货币规律能起的作用就很小了，决定性因素还是回到了经济学课本上说的——供求规律！
由于经济收缩，失业率上升，越是小地方，年轻人想要逆袭的可能性就越渺茫，所以泡沫崩盘后，反而促使更多的日本年轻人不得不背井离乡，闯荡东京。
因为不管泡沫破不破，都不会改变东京是日本政治、经济、文化、交通中心的地位，东京也依然是日本唯一的世界级金融、贸易、航运中心。这里依然有全日本最多的就业机会，世界级的大公司总部云集于此，产业集聚效应凸显，人均收入也是全日本最高的。
如果你是不甘于现状的年轻人，经济越是糟糕，你就越是没有选择留在小地方还是去大城市闯荡的选择权！所以和1990年相比，今天大东京都市圈人口占日本总人口的比例反而进一步提高了！
结果我们看到，在供求规律作用下，虽然东京房价直到今天依然距离1990年能买下整个美国的疯癫状态还很远（比最高价至少还低了三、四成），但和泡沫破灭后的最低谷相比，房价的爬升速度依然是全日本最快的！
对今天的日本年轻人来说，想要在东京都内买房，依然不是件容易的事。而在东京租房的价格同样很昂贵，这一点，去东京旅行住过当地酒店的小伙伴一定印象深刻。
过去10年来，凡是鼓吹“房价崩盘论”的砖家叫兽一定会拿出日本往事做论据，但今天的中国和26年前的日本情况的确有些不同。
首先是因为从相对客观的价值规律和供求规律上看，今天的中国和当年的日本所处的发展阶段不一样。
更重要的是货币规律的主动权掌握在政府手里，而今天中国ZF的决策思路显然和当年日本政府不一样。
在纯粹的泡沫阶段，房子就是金融投资品，价值规律和供求规律作用很小，决定房价涨跌的就是货币规律。只要政府不愿刺破泡沫，还想维系房地产市场的表面繁荣，那只要继续宽松货币就可以了。
但如果政府认为不能再任由泡沫发展下去，下决心要刺破泡沫，那只要货币政策一收紧，房价大概率就会应声下跌。
当年日本房价在短短几年内暴涨到人神共愤的地步后，由于日本地少人多，尤其是山地多平原少，耕地资源极为紧张，开发商无度圈地盖楼已经严重威胁到了日本的耕地安全。
更重要的是，全民投机炒股炒房不干实业的风潮和二战后日本制定的“科技兴国”的基本国策相违背——日本本就没有自然资源可依赖，在二战废墟上能重新快速崛起为世界第二强国靠的就是日本人的勤劳肯干和科技创新，国民都热衷于炒房挣大钱，谁还会去研发科技？谁还去努力工作？
结果没想到日本经济腾飞的引擎就此彻底熄火……
正因为前面有日本血淋淋的教训，中国ZF才不敢轻易刺破这个泡沫。而且以中国的人均GDP和人均收入来衡量，今天中国楼市泡沫程度已超过了1990年的日本，所以摆在中国ZF面前的是一个两难困境。
除了日本，过去20年内我们比较熟悉的房价崩盘案例还有97年亚洲金融危机爆发后香港房价的崩盘和07年次贷危机爆发后美国房价的崩盘。
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其他
就算全国崩盘，这里的房价还会涨！
《但愿人长久，千年供房贷 》
《深圳房价涨到30万，除了祈祷我们还能做什么？》
《这真是一个逼良为娼的时代》
《中国版CDS会成为压垮房价的最后一根稻草吗？》
《现在买房相当于6000点买股票？》
等一系列让人看了内心很不是滋味的文章之后，越来越多的荔枝想知道：
历史上其他国家楼市崩盘后是个什么结果？中国会不会步他们的后尘？
今天就来继续聊聊这个沉重的话题吧。
因为房价跌了多少才算崩盘，这个教科书上并没有定论。
2015年的股灾，用崩盘来形容一点不为过。因为沪指从最高5178点下跌，仅仅两个多月后就跌到了2850点，跌幅达到45%。
而从跌幅比例看，史上最惨烈的是2008年的大熊市，沪指从6124点在一年时间里跌到了1664点，跌幅达到73%。
但中国的真实股民不过在几千万的数字里波动，牛市大几千万，熊市小几千万。在上海、深圳等沿海金融中心城市，马路上随便抓一个人都很有可能是股民。
但在广大的中西部地区，大部分老百姓根本不知理财为何物，炒股的人也并不多。毕竟就算不玩股票，也不会对普通人的日常生活造成什么实质影响。
可楼市不一样，因为居住需求是所有人的刚需，房价暴跌会对整个中国社会安定造成毁灭性冲击！所以拿股市崩盘的跌幅直接拿来套楼市身上的话，中国社会肯定承受不了。
在前面几篇文章中力哥多次说过，我国现在房贷最低首付比例30%，2008年，由于深圳房价跌幅超过30%，导致深圳出现了断供潮。
所以如果中国70个大中城市房价从最高位的平均下跌幅度超过30%，就会引发全国性的断供潮，殃及整个中国金融体系的安全，我觉得这样的跌幅就可以称之为崩盘了。
当年由于“4万亿”的强心针，深圳房价在暴跌后短短半年多时间里又重新涨了起来，所以今天没人会说2008年深圳房价崩盘了，那只不过房价长期上涨的过程中不小心绊了一跤。
放眼世界，二战以来，房价从最高点崩盘后，超过20年以上也无法接近或超越此前高点的案例，只有日本1991年的房价崩盘——26年后的今天，日本不管是股价还是房价，都没能重回1990年的辉煌。
但日本房价长期萎靡，用价值规律、供
求规律和货币规律这三者都可以解释。
日本经济腾飞期是在上世纪60-80年代，日本今天大量的现代化基础设施建设都在那段时间完成，1990年以后，从沉淀在土地中的附加投资价值角度看，日本房价的确很难有大幅上涨的空间。
从价值规律看一个城市房价还有没有上涨空间很简单，就看这个城市基本已经是建成区了，还是说起吊机、挖土机依然轰隆隆满城作响，这里在挖地铁，那里在盖商场、这里在改建景观河道，那里在扩建中央绿地……那这个城市就还是生机勃勃大有前途的。
比如上海虽然市中心已几乎没有空地，地铁也已建成了14条，但根据规划，未来还会建设至少10条地铁，虹桥和浦东机场还要扩建，周边的卫星城也还有很大的发展空间，这就说明这座城市未来从价值规律看，依然还有可挖掘的空间。
反观东京，上世纪80年代就已经建成了细如蛛丝的复杂而高效的地铁交通网络。但你有兴趣可以查一下，1992年至今20多年里，东京新建的地铁有几条？
更重要的是，日本缺乏足够深广的农村腹地，1.26亿人口中，有超过4000万集中在大东京都市圈，也就是每3个日本人就至少有一个是大东京人。
本国人口已经集中到如此扭曲的地步，日本又不愿为了吸引外国人买房而开放移民政策，没有新的增量购房需求，房价自然涨不动。
反观中国，人口是日本的11倍，就算把中国的三大世界级都市圈：
京津冀（北京、天津、张家口、承德、保定、廊坊、唐山全算上）。
长三角（上海、苏州、无锡、常州、镇江、南京、南通、嘉兴、杭州、绍兴、宁波、舟山全算上）。
大珠三角（广州和深圳周围的全算上）。
当下的合计总人口也不到3亿，人口向中心城市的集中程度和日本相比还差很远。
再比如说，今天韩国5000万人口，有2300万集中在大首尔地区（包含仁川市和京畿道），今天台湾地区人口2300万，有900万集中在大台北地区（包含新北市和基隆市），中国大陆的未来也会如此。
尽管人口过度集中造成了成本高昂的城市病，首都成了“首堵"，政府也想方设法把中国的城市化进程往中小城镇化方向引领，但世界资本主义发展的历史经验告诉我们，资本主义想要让生产力得到更大的提升，就必须让资本、技术、人才产生强烈的集聚效应！
力哥经常听到一些生活在中小城市和农村的粉丝提出这种观点：
不过在力哥看来，想要共享信息，生活在南极也没问题，但想要共享见识和财富，生活在大城市还是小地方就差太多了。这句话能理解自然理解，从来没去大城市工作生活过无法理解的话，多说无益。
为什么明明都信息时代了，互联网改造一切，但中国最顶尖的互联网企业总部都集中在北上深这三座城市呢？
不但要集中在一个城市，而且还要集中在一个地方，腾-讯、百度、新浪、网易、优酷土豆等许多互联网大佬的北京总部都集中在中关村和更外面的西北旺。
连阿里巴巴也不得不采取杭州+北京的双总部战略。
再比如上海的金融机构都扎堆陆家嘴，上海的高科技企业都集中在张江，为什么？
在可预见的中国城镇化进程的后半段，人口的流动主要将不再是从农村进入城镇，而是从小城镇流入大城市。各大城市之间的人口争夺战已经打响了。唯一可以肯定的是，京津冀、长三角和珠三角这三大城市圈，未来一定会从其他城市“掠夺”更多的人口。
继续回头说日本。
我们也看到了，最近日本央行宣布继续维持负利率政策，直到通胀率能稳定维持在2%。为了刺激通货膨胀，日本政府过去20多年来也真是辛苦得不要不要的，但老百姓就是不买账，老百姓有钱就喜欢往海外投资，海外市场一动荡就把钱再挪回国内导致日元升值。
所以你再宽松货币，上世纪80年代全民买房的那个“势”再也起不来了。
但即使如此，当年泡沫崩盘后，日本3大都市圈的房价走势和其他三四线城市的房价走势还是有明显不同。
按中国当下标准，日本一线城市只有东京，二线城市有5个，大阪、横滨、名古屋、神户、京都，剩下的城市规模只能算三四线。
这六大一二线城市分别位于三个都市圈：首都圈（东京、横滨）、近畿圈（京都、大阪、神户）、中部圈（名古屋为核心）。
力哥懒得去搜网上的相关数据图了，但我能告诉你，1991年房价崩盘前，涨的最凶最高的就是这些一二线城市，尤其是东京最厉害！
1990年银座开盘的地王天价豪宅，按照当时的汇率换算成人民币的话，每平方米单价高达90万人民币！所以当时号称一个东京就能买下整个美国真不是吹的。
然而崩盘后，这些城市跌幅也是最惨烈的！
因为一二线城市房产的金融投资属性太过强烈，实际上东京的房子在泡沫阶段名义上是不动产，实际上已经成了一种金融产品，所以泡沫破灭的时候，就和股市崩盘有点像，哪里来的回哪里去。结果东京和大阪的房价普遍跌幅超过60%，有些跌得更厉害。
从这个角度看，今天中国金融投机属性最强的城市不是北京和上海，而是深圳。
只要看一下过去10多年京沪深这三座城市的房价走势图就会发现，京沪房价攀升永远是你追我赶，有时我比你贵一丢丢，有时你比我贵一丢丢，帝都和魔都的称谓真不是盖的。毕竟这两座城市历史文化积淀都非常丰富，都有大量原住民，外来人口流入和城市发展是个渐进式的过程。
深圳则像一个暴发户，这座城市里堆满了来自全国各地的投机客和赌徒。
结果导致深圳房价的波动性高得多。
2008年下跌的时候，深圳跌幅远超京沪，而2015年以来这一波上涨，深圳的涨幅又远远把京沪甩在身后，一骑绝尘！
所以如果将来中国房价整体崩盘，第一个带头崩盘的一定是深圳，跌幅最大的也一定是深圳！从最高位下跌50%甚至70%的可能性都是很大的！
继续回来说日本。
当泡沫破灭，房产的金融投资属性基本消失后，整个国家也告别了经济腾飞期，那价值规律和货币规律能起的作用就很小了，决定性因素还是回到了经济学课本上说的——供求规律！
由于经济收缩，失业率上升，越是小地方，年轻人想要逆袭的可能性就越渺茫，所以泡沫崩盘后，反而促使更多的日本年轻人不得不背井离乡，闯荡东京。
因为不管泡沫破不破，都不会改变东京是日本政治、经济、文化、交通中心的地位，东京也依然是日本唯一的世界级金融、贸易、航运中心。这里依然有全日本最多的就业机会，世界级的大公司总部云集于此，产业集聚效应凸显，人均收入也是全日本最高的。
如果你是不甘于现状的年轻人，经济越是糟糕，你就越是没有选择留在小地方还是去大城市闯荡的选择权！所以和1990年相比，今天大东京都市圈人口占日本总人口的比例反而进一步提高了！
结果我们看到，在供求规律作用下，虽然东京房价直到今天依然距离1990年能买下整个美国的疯癫状态还很远（比最高价至少还低了三、四成），但和泡沫破灭后的最低谷相比，房价的爬升速度依然是全日本最快的！
对今天的日本年轻人来说，想要在东京都内买房，依然不是件容易的事。而在东京租房的价格同样很昂贵，这一点，去东京旅行住过当地酒店的小伙伴一定印象深刻。
过去10年来，凡是鼓吹“房价崩盘论”的砖家叫兽一定会拿出日本往事做论据，但今天的中国和26年前的日本情况的确有些不同。
首先是因为从相对客观的价值规律和供求规律上看，今天的中国和当年的日本所处的发展阶段不一样。
更重要的是货币规律的主动权掌握在政府手里，而今天中国ZF的决策思路显然和当年日本政府不一样。
在纯粹的泡沫阶段，房子就是金融投资品，价值规律和供求规律作用很小，决定房价涨跌的就是货币规律。只要政府不愿刺破泡沫，还想维系房地产市场的表面繁荣，那只要继续宽松货币就可以了。
但如果政府认为不能再任由泡沫发展下去，下决心要刺破泡沫，那只要货币政策一收紧，房价大概率就会应声下跌。
当年日本房价在短短几年内暴涨到人神共愤的地步后，由于日本地少人多，尤其是山地多平原少，耕地资源极为紧张，开发商无度圈地盖楼已经严重威胁到了日本的耕地安全。
更重要的是，全民投机炒股炒房不干实业的风潮和二战后日本制定的“科技兴国”的基本国策相违背——日本本就没有自然资源可依赖，在二战废墟上能重新快速崛起为世界第二强国靠的就是日本人的勤劳肯干和科技创新，国民都热衷于炒房挣大钱，谁还会去研发科技？谁还去努力工作？
两害相权取其轻，最后日本政府决定壮士割腕——紧急收缩货币，主动刺破泡沫！
结果没想到日本经济腾飞的引擎就此彻底熄火……
正因为前面有日本血淋淋的教训，中国ZF才不敢轻易刺破这个泡沫。而且以中国的人均GDP和人均收入来衡量，今天中国楼市泡沫程度已超过了1990年的日本，所以摆在中国ZF面前的是一个两难困境。
除了日本，过去20年内我们比较熟悉的房价崩盘案例还有97年亚洲金融危机爆发后香港房价的崩盘和07年次贷危机爆发后美国房价的崩盘。
只不过和日本不同，这两个房价崩盘故事最后的结局居然是喜剧——至少目前来看是这样。
欲知后事如何，请先点赞转发。
国庆期间原本力哥不准备推文，但这篇文章实在太长，只能分成上、下两篇。如果上篇的点赞量超过500次，下篇我就提前到明天发，不到的话就国庆后再发下篇啦~
另外分答君已经回归了，方向从过去热衷于扒明星八卦变成了主推专业知识答疑，很符合力哥的定位。如果你的囊中不那么羞涩的话，也可以上分答和力哥玩哈，保证是力哥亲自回答滴~
最后祝大家国庆节快乐！
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