预防针：本文为系列文——【中国房地产的过去、现在及将来】——的第五篇，本篇文章讨论的就是很多人所关心的学区房问题。对于文中所述观点持不同意见者，欢迎留言讨论！
所谓学区房，就是指在幼儿园升小学、小学升初中时在学校所规划的吸收学生入学的学区内的房产就叫学区房。学区房这个概念归根到底脱胎于“就近入学”这个政策，而且当年提出这个政策是出于公平教育，无奈最后走偏了。“就近入学”具有法律效力始于1986年。1986年第六届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国义务教育法》，该法首次从法律意义上对“就近入学”政策进行了规定，其中的第九条明确规定：“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中学等学校，使儿童、少年就近入学。”这标志着“就近入学”政策正式进入到法制轨道。1992年国家教委颁布的《中华人民共和国义务教育法实施细则》第五章第二十六条规定：“实施义务教育学校的设置，由设区的市级或者县级人民政府统筹规划，合理布局。小学的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。”可见，“就近入学”在幼儿园升小学的过程中已做了明确实施规范。1993年，小学阶段基本实现了就近入学，但在初中入学问题上并没完全实行，因为小升初的入学考试仍然保留着。在此背景下，1993年，国务院颁布《中国教育改革和发展纲要》，提出要建立小学毕业生就近入学、初中毕业生升学考试、高中毕业会考和高考的升学与考试制度。1994年，国家教委颁发了《关于全面贯彻教育方针，减轻中小学生课外负担过重的意见》，该意见指出：“解决中小学生课业负担过重问题的根本出路在于改革……要积极推进招生考试制度的改革。小学毕业考试权要逐步下放给学校。已经普及初中教育的地方，小学毕业生免试就近入学。”至此，小学、中学免试就近入学成为约定俗成的公共政策。然而，由于现实中小学和初中教育资源配置很不均衡，引发家长强烈的“择校”冲动和学校的乱收费，导致这一政策未能得到很好的执行。为解决愈演愈烈的择校和乱收费现象，1995年国家教委颁布了《关于治理中小学乱收费工作的实施意见》，明确提出在“九年义务教育阶段初中和小学必须坚持就近入学的原则，不准招收‘择校生’，严禁把捐资助学同录取学生挂钩”。该意见还指出，解决择校和乱收费的根本举措在于加快调整学校布局，重视薄弱学校建设，以此缩小学校间的差距，从而从根本意义上落实就近入学政策。此后，在教育部出台的各项政策文件的规定中，小学和初中阶段“免试就近入学”原则多次反复地提及和得到强调。最近几年，有关小学和初中“免试就近入学”的规定变得越来越具体，越来越刚性化和定量化。2014年1月14日，教育部出台《关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》，指出：“地方各级教育行政部门和公办、民办学校均不得采取考试方式选拔学生。公办学校不得以各类竞赛证书或考级证明作为招生入学依据。”（注：以上历史脉络内容主要参考——“一本正经说历史”，链接：https://mp.weixin.qq.com/s/e3fWFbDMgDikaewWxcffQA）“就近入学”这一政策本意是为了解决“条子”择校所产生的权力寻租腐败、金钱择校所产生的教育市场化的负面效应、分数择校所产生的学生负担过重等问题，从而促进义务教育的机会公平及健康发展。另外，“就近入学”政策的落实可以便于学生读书，因为“就近入学”既有利于减少学生就学的交通与时间成本，避免不必要的租房费用，还有利于实现各个学校之间的生源均衡，并倒逼义务教育的均衡化变革。就近入学本意是为了教育公平。然而，该政策忽略了一个大前提，在教育资源不均衡的情况下，由于不同地区的学校教学质量和教学资源参差不齐，家长为了子女能够接受到更好的教育以至于将来更具有竞争力，本着“趋利避害”的本能必然会想方设法送子女去好学校学习。又因为“就近入学”政策是凭借户口或居住地入学的政策，因此为了满足送子女去好学校学习的要求，所在地区的家长就会对优秀学校所在地的房子趋之若鹜。对于买房子，在房地产市场化的今天，那就是凭金钱说话了。因此，“学区房”概念应运而生。经过上面的介绍，我们知道了学区房是依托“就近入学”这个政策产生的，而且该政策本意是为了教育公平。但是由于政策考虑不周，到今天演变为房地产炒作“学区房”的根源。在教育资源分布严重不均衡的今天，去好学校学习的机会只有两条路：一是你投胎投的好，正好投在一个拥有好学区的家庭；二是你父母实力足，为了你购买了学区房。2016年，北京西城文昌胡同一处只有11.4平米的房子，以530万的价格成交，每平米的价格达到46万。这个房子高价的原因在于它是北京最著名小学之一实验二小的学区房。
因此，可以说目前的“就近入学”政策已经完全偏离了最初的目的，显得很不合时宜。于是乎，最近一段时间开始有向“就近入学”开刀的迹象！
首先是从北京开始，2018年北京市海淀区出新政策：自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。随后其他区跟进，详见下图。据北京市教委相关负责人介绍，“多校划片”至少包含两层含义：一是保障片区内总学位的数量，确保每个孩子享有就近入学的权利，即片区内每个适龄孩子都能够入学；二是确保每个孩子入片区内优质资源的机会均等，确保每个孩子公平地就近入学，亦即机会公平。
也就是说，2019年以后北京各区新买的房子将不再对应固定的学校。这一连串政策一出，就意味着很多北京市民的房子将直接脱离学区房属性！
不仅北京，其他城市也有相应政策出台。比如：深圳罗湖区新规对公办学位设限——非深户籍临时购房、租房的将不受理申请，深圳户籍临时购房租房的，也不能保证就近入学；苏州工业园区规定在工业园区新购并取得《不动产权证书》的商品住房和二手住房，用于申请入学的，对服务对象提供的合法固定住所予以登记，登记的合法固定住所九年内认定一名地段生。如果说以上的还只是城市层面的小打小闹，那么本月8号国务院颁布《中共中央国务院关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》就属于国家层面的行动了，其中第17条尤其应该得到重视：
17.完善招生考试制度。推进义务教育学校免试就近入学全覆盖。健全联控联保机制，精准做好控辍保学工作。严禁以各类考试、竞赛、培训成绩或证书证明等作为招生依据，不得以面试、评测等名义选拔学生。民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。高中阶段学校实行基于初中学业水平考试成绩、结合综合素质评价的招生录取模式，落实优质普通高中招生指标分配到初中政策，公办民办普通高中按审批机关统一批准的招生计划、范围、标准和方式同步招生。稳步推进初中学业水平考试省级统一命题，坚持以课程标准为命题依据，不得制定考试大纲，不断提高命题水平。
其中的红色字体“民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取”对于一些民办小学占优势的城市来说简直“平地起惊雷”，意味着这些民办学校不能进行提前招生锁定优质生源了，公办小学摆脱备胎角色，也同时意味着以前毫无希望进入这些优质小学的学生，也有可能通过“电脑随机”进入到优质小学。对于“多校划片”在各大城市推广的情况来看，“多校划片”下的“电脑随机”意味着原本学区并不好的学生也有机会进入好小学就读，对于学区房来说无疑是利空的。其中的蓝色字体“高中阶段学校实行基于初中学业水平考试成绩、结合综合素质评价的招生录取模式，落实优质普通高中招生指标分配到初中政策”表明大城市的普通中学的学生也有机会进优质高中读书。其实这个规定在很多地方都有执行，就是好高中会给辖区的中学分配名额，即使中考未达分数线，该学校成绩前几的学生也可以去这个高中就读。但是有的大城市却没有这样的政策，所以这个政策对大城市一些“裙带初中”是一个利空。
国家这个政策目的比较明显，就是尽可能在中学之前的阶段公平化教育，尽量不对学生进行三六九等的分层；将学生的分层留在中考和高考。避免一些家庭在怀宝宝的阶段就煞费苦心考虑学区房、文艺培养什么的。
按照目前的发展趋势来看，我认为未来不存在学区房。学区房起源于“就近入学”，初衷是为了公平教育，但是实际发展过程中并没有达到教育公平的结果，因此为了教育公平，政策肯定会做出调整，比如第二部分那样的调整。教育公平对于整个社会来说是非常重要的，因为这可能是很多家庭翻身的唯一途径，是每个家庭的希望所在，所以每家每户都会关注，可谓民生所系、不可不察。
以前，地方政府出于卖地需要，可能会默许学区房这一概念，但是国家不可能靠房地产富强，靠卖地终究会走到头。关于地方财政的问题，房产税将会完美解决地方政府靠卖地为生的窘境。出于教育公平化的需要，也没有刺激房地产的考量，“学区房”的概念将从房子上面完全剥离掉，房子会回到其本身属性，决定房子价值的唯一属性就是其地理位置以及舒适度。
但是，对于“学区房”概念何时会被完全剥离，没有人会知道具体时间。如果你有小孩3年内就要入学，那么时间上你可能来不及，还是需要考虑学区房的；如果你的小孩3年内都不会入学，那就还有时间观望等待事态发展。如果你有投资性学区房，此时不卖更待何时？现在的学区房绝对处于历史的高位，要是哪一天政策彻底出炉，老破旧的“学区房”就会价值归零了。其中的风险得失，可以自己体会！
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