房市漫谈之厦青，南厦门与北青岛

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第三篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

1、南厦门，北青岛

二线城市房价里面，有两个城市的房价格外突出，他们就是厦门和青岛，由于分别位于我国的南北两方，而且还都是海滨城市，因此很值得进行比较研究。借用《天龙八部》里面的“南慕容，北乔峰”，可以称之为“南厦门，北青岛”。

厦门过去5年房价涨幅最大的一段时间位于2015-2016年，均价直接从2万飙到了均价4万，翻了一番。厦门房价的这般飞升与2017年金砖五国会议选择在厦门召开有着莫大关系。

作为比较，青岛过去5年房价涨幅最大的一年是2017年，均价从9千涨到了1.8万左右，同样也是翻了一番。而青岛房价的倍增也与一个国际会议有着莫大关系，这个会议就是2018年于青岛举办的第十八次上海合作组织元首理事会会议。

国际会议举办地一般会得到不少国家资金的扶持以帮助升级当地的基础设施，进而可以带动房价的增长。

厦门和青岛还有一个共同点：厦门的房价在南方所有城市当中排第3，仅次于深圳和上海；而青岛的房价在北方所有城市里也排第3，仅次于两个直辖市北京和天津。厦门和青岛的房价可以说是南北双星，这也是我称他们为“南厦门，北青岛”的重要原因。

厦门和青岛的其他方面的对比：

2018年GDP：厦门4791亿，增速7.7%，南方诸城排不上号；青岛12001亿，增速7.4%，北方排第3。

2018年常住人口：厦门市常住人口411万人，增长2.5%；青岛常住人口939万人，增长1.1%。

2、基本情况

从短、中、长周期来看，决定房价未来走势的因素的依次是：政策、经济和人口。

政策层面，会不会放水刺激呢？这方面已经多次谈及，具体详见两篇旧文：《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》和《房地产杂谈，不能让老百姓的钱变“毛”了》。

当下我国房地产已是危楼一栋，继续注水加高无异于玉石俱焚。

经济方面，2019年前三季度，厦门的各项经济数据还是挺不错的，相较于2018年还有不小的增长，这还是在全国经济下行的大背景下取得的，实属不易，值得肯定。但是，同时考虑到厦门经济体量较小，因此取得这样的成绩也不太让人意外。相较之下，青岛的数据逊色不少，过去两年的数据表明青岛的经济发展基本和全国同步——持续下行。

经济发展的大环境是增速要换档了，从过去的7到现在的6，甚至不排除5。推动经济发展的引擎也要换了，从以前的大基建、房地产以及低端粗放式的发展方法转向高端工业、高科技以及通过推动消费升级带动经济发展。

人口方面，全国来说人口锐减不可逆转，但是大城市的人口主要看其吸引力。2018年，厦门和青岛的新增常住人口都是10万左右，由于城市容量的差距，青岛已是千万级别的大城市，而厦门人口还不及青岛人口的一半。

虽然我多次强调了抢人的重要性，但是能不能抢到人，还是需要凭借自己的硬实力的。其中，自身的硬实力主要指的是城市的产业布局，因为只有产业布局优异，才会拥有丰富优质的企业，优质的企业能够提供具有吸引力的工作岗位，最终才能吸引到人才来安家落户。

因此，仅空有人才引进政策，而没有相应的产业布局，是不会有明显效果的。你得先种好粮食，其后才能吸引鸟儿来筑巢。

然而，产业布局方面很吃国家政策，政策对区域中心城市的倾斜比较严重，其他城市全凭自己奋斗。因此产业布局方面厦门和青岛和其他明显二线城市相比，谈不上什么优势，下图可见一二，人才的流向最能反应当地的产业布局和发展现状。

过去一年，厦门和青岛的二手房价格走势图如下图所示，其中厦门比较坚挺，贝壳指数微跌4.4%，但是青岛则不那么好看了，大跌15.2%。

看好的“南厦门北青岛”，现在来看是青岛先顶不住了。而且，青岛房价向下的趋势并没有好转的迹象。青岛原本想做北方的深圳，各种对标，比如在吸引大学入住方面，过去也曾和深圳一时瑜亮，但是青岛毕竟只是青岛，和深圳得天独厚的地理位置没法比，政策扶持也没法比。

厦门虽然略有下调，但这更像是高山滑雪前的热身准备。

3、结论

厦门：

当前经济发展情况虽然比较不错，但是持久性有待验证，在大环境如此严峻的当下，没有一个城市可以独善其身。最重要的是，厦门房价太夸张了，全国排名仅次于北上深，然而经济排名在全国基本上都排不上号。

虽说厦门土地是不多，这一点和深圳类似，但是厦门人口也不算多，人均GDP全国排名20左右，不及武汉，但是房价几乎三倍于武汉。

当前，厦门的房价和其经济实力严重错位，即便厦门风光如画，也不足以覆盖如此高房价。但是这种房价和经济不配位在福建省貌似比较普遍，比如福州也是这种情况。

论经济实力和发展潜力甚至区位优势，厦门比杭州以及南京这样均价3万的城市都贵了差不多1万。论房地产泡沫的排名，厦门的名次估计和它的房价排名差不多。

任何违背常识的房价都将是过眼云烟，如同曾经的温州一样，温州房价的巅峰甚至压上海一头，更遥远的还有海南楼市泡沫。合理的厦门的房价不应该3字打头，更遑论4字了。

青岛：

去年一年，青岛房价已经降了不少了，而且目前并没有启稳的趋势。未来青岛房价即便再跌，估计最多也就20%左右。结合19年跌幅，那就基本上是40%的跌幅了。

青岛是厦门的一面镜子，终将殊途同归。

备注：图片来自网络

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