短评：恒Da重大资产重组事件

这很可能是今年中国房地产最大的瓜，虽然2020年还没有走完，不过这个新闻的震撼程度足以预定“2020年中国房地产重磅事件排行榜”Top3了。

读完HD的这篇报告，我的第一感觉就是：HD这是在明目Zh胆**ZF。（详见下文报告中的第四部分“如果HD地产本次重组未如期完成，可能引发一系列系统性风险”）

HD的报告主要要点如下：

1、

2018年是恒大住宅销售价的最高点，2017-2020年（上半年），恒大住宅销售价格均价分别为：9960元/平方米、10515元/平方米、10281元/平方米、9030元/平方米（这是2020年上半年数据）。

以上数据基本上说明自2018年之后，分档次整体形势趋严，2020年更是急转直下，恒大为了回笼资金，开年就开启了“75折”促销活动，虽然实际上没有广告那么夸张。

2、

恒大说“已交楼项目入住率达91.6%”，朋友们，你们相信吗？！

3、

最近3年恒大拿地平均溢价率分别为：2018年的14%、2019年的11%、2020年上半年的10.7%。以上说明恒大过去两年半拿地越来越理性，虽然今年上半年爆出了很多高溢价拿地的新闻，其实很大程度是“疫情叠加中美冲突”导致地方政府鼓励拍地所致（这一点在旧文《房市漫谈之上海，魔都楼市基本面》《房地产杂谈：三条融资红线与各地土拍上涨》有述）。这样的溢价率也为未来出现“烂尾”埋下了伏笔！

4、

HD的本次报告，最精华的其实就是第四部分“如果HD地产本次重组未如期完成，可能引发一系列系统性风险”，该部分分为5个小结，全部内容基本上一句话总结：ZF，你要保我，不然我躺平了对大家都不好！（从金融风险、产业链风险、就业风险和社会稳定等阐述其中利害关系）

5、

对于普通人来说，HD重组成不成功对我们来说不重要，这么说也不对，对于购买了HD期房的朋友来说，还是要关注的。因为第四部分的第四小结白纸黑字写着：已售未交楼的61.7万套商品房的204万业主面临工程烂尾或无法收楼的风险。

6、

对于一些投资者，尤其是购买力相应债券、信托产品的朋友，得重点把控一下风险，对于未来的投资选项，尽量避免可能踩到雷。

7、

对于购房朋友，我还是要强调一下，谨慎购买期房，尤其是百名开外的房地产企业的期房，因为这些项目很可能无法如期交房。目前新闻报道的很多烂尾楼是15年经济下行的存货，即便是16年那波去库存都没有消化掉，比如最近昆明、南阳等地爆出的烂尾新闻。最近两年内的泰禾、富力、恒大足矣说明，即便是头部房企，也不可靠。

还有，HD重组成不成功不重要，即便是重组完成了，难道就完事儿了吗？没那么简单的，“三条红线”、“严防死守经营消费贷流入房地产”、“东莞降低公积金贷款额度”……

大家只需要记住我的口头禅：房地产已死！（无数事实表明，进程在加速）。

以下为HD报告的原文，重点内容我都有“标黄”显示。

备注：图片来自网络

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