房地产杂谈，深圳的泡沫房价最终会如何收场？

写在前面：本文原本是某乎的回答，但是却被无故删除，都不给修改申诉的机会，故此备份在公众号。

立一个flag：未来五年左右，深圳房子均价很可能会跌3-4成，回到4字头！（解释一下，我说的是五年左右就跌了3-4成，而不是5年后才开始跌，照顾一下阅读理解不足的人，免得胡乱理解）

房价请聚焦二手房、而不是新房，具体理由已经说烂了，不再赘述。

我国未来房价绝不是螺旋式发展，也就是未来跌了也不会再涨起来。

我国房价（房地产）应该会完美复刻日本模式。91年日本房地产泡沫破灭，直到今天还没有走出来。

一方面是当初日本房地产泡沫太大了，货币政策支撑不住泡沫经济，另一方面是接下来几十年的人口老龄化的深化。

我国的人口老龄化不会比日本弱，因为各项指标来看，我们的数据都在不断刷新当年日本所创下的记录。

未来长达40多年，我国人口老龄化会逐步扩大。

泡沫方面，90年代日本东京房价收入比最大值才18，而我们国家19年北上深房价收入比纷纷超过20，深圳甚至超过35（20年估计达到40，来自易居数据）。

还有说深圳住宅商品房土地供应少的，乍听起来感觉很有道理，细究起来可能就不是那么回事儿，我就拿北京四环内的土地供应作为对比：

据中原地产数据显示，自2010年至2019年中旬，北京四环内成交建设用地仅约128.24万平方米，占比不到总成交的3%。其中，三四环之间成交17宗宅地，建设用地面积99.21万平方米。

可以说，过去10年，北京四环内的住宅建设用地供应少得可怜。并且北京四环以内面积大约300平方千米，一般大城市，住宅建设用地占比大约50%，那么北京四环内住宅面积大约150平方千米。

深圳总面积1996.85平方千米，但住宅建设用地占比似乎才两成，那就是大约400平方千米（即便一成，那也是200平方千米）。

虽然深圳住宅用地占比不高，但也远大于北京四环总面积，更不用北京四环内的住宅建设用地了。

可是，目前整个深圳房子均价都要到7万了，几乎和北京四环内的均价相当。

深圳 VS 北京，有几个人敢拍着胸脯说：深圳综合资源就是比北京厉害的！

不管你们怎么合理化深圳的高房价，实际上，深圳的房价就是不合理，而且泡沫巨大。

当然，有一个城市乐于看到你们的这些解释，比如厦门：深圳地少，我们厦门岛内就不少么？深圳可以均价7万，我们就不可以均价5万么？

我极其反感一些人不合时宜的类比，拿几十年前的深圳类比当下的深圳，然后把锅甩给普通人说他们买不起房和车是因为不够努力。世道坏了，却怪平民不努力。

当下的深圳，不是二三十年前的模样了，普通人仅凭勤勉工作是几无可能买房买车组建小家庭的，甚至大部分的中产家庭也负担不起深圳这样的高房价。

与其在一个看不到任何希望的城市里打拼，还不如换一个可以看得见黎明的地方奋斗。说到深圳房价，很多人喜欢和香港比较，以香港房价的疯狂来论证深圳房价还有上涨的空间。

但是香港和大陆是有很大区别的，香港和大陆的本质区别，一个是超级特殊城市，而另一个是拥有14亿人口以及960万平方公里领土的经济体，我国大陆的人并非非深圳不可，还有很多后备城市可选。

即便是香港，当前所面临的风险可能更大，个人认为香港房地产所面临的困境可能会比08年更严峻。

还有说什么中国只有一个深圳（or北京、上海），对不起：

亚洲只有一个东京，但是东京真实房价几乎不到上海一半（详见旧文《房市漫谈之上海，魔都东京大比拼》），比及深圳估计也就1/3；

世界只有一个纽约，但是纽约的房价收入比才12，根据很大研究院的数据，纽约房价收入比为12、洛杉矶才8，但是我国的北上深都超过了40！

不同的机构数据略有差异，但是，同一个机构研究数据是基于一个标准，因此是可以作为参考的，而且，即便不同的机构数据略有差异，但是不能改变某些城市泡沫极大的事实！

还有朋友说一线城市不愁人口的，我并不赞同，我已经强调无数遍，要全局的看待问题，而不是孤立的看待一线城市。

中国各个城市和地区就是一个金字塔（也有说是埃菲尔铁塔）结构，塔尖就是北上广深，塔的地基是最广大农村和18线开外城镇，人口老龄化下，地基没了，塔尖也别想独活！

皮之不存，毛将焉附！——《左传》

最后，给一些人的建议就是：不要为一个不爱你的城市而奋斗，不值得！

备注：图片来自网络

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