经济工作会议解读：房地产谢幕，租赁时代到来！

本文主要是解读最近召开的中央经济工作会议中有关住房的内容！本次中央经济工作会议中关于住房的内容集中在重点任务第七条。截图如下：

2020年中央经济工作会议用238个字谈住房问题，这是近三年来，中央经济工作会议关于住房的表述篇幅最多的一次。在重提“房子是用来住的、不是用来炒的”（最近几年每年都有）的同时，会议重点强调要规范发展住房租赁市场。

主要要点有3个，逐个解读如下所述：

1、租购同权

截图的第四句话：

要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

其实，最近几年国家已经多次强调要推进基本公共服务均等化，19年末，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》也有相应的描述！

常住人口享有与户籍人口同等的教育、就业创业、社会保险、医疗卫生、住房保障等基本公共服务。

以上内容的公共服务与户籍脱钩意味明显！

房地产则何如呢？那些还借口说什么医疗、教育和社会保障和房子绑定死了的，醒醒吧，目前为止，除了教育这一点，其他人都不关房产证什么事，别自作多情给房产证加戏了。

即便是教育，也距离和房产证完全脱钩的日子也不远了，具体分析详见旧文——《“学区房”的前世今生 及 未来》——该文主要结论：

出于教育公平化的需要，也没有刺激房地产的考量，“学区房”的概念将从房子上面完全剥离掉，房子会回到其本身属性，决定房子价值的唯一属性就是其地理位置以及舒适度。

2、土地倾斜

截图的第五句话：

土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

每当我说房产税的时候，总有一些小白张嘴闭嘴什么：“将房产税转移到租客身上就好啦！”

这是多么暴露智商的简单想法啊！

房产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入。

但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流。

所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，因为到时候你会挑花眼的。并且每年折旧剩余的房子会泛滥成灾。

还有，国家目前大力发展租赁住房，等国家队进场和个体户抢食，租房市场会进一步下压。再强调一遍，以后租赁市场是买方市场，别听一些牛鬼蛇神胡说八道。

本次经济工作会议进一步佐证的我的预想，国家确实要加大租赁市场发展，而且在最关键的土地上给予支撑，国有企业就是国家队了，以后的市场主导力量，只要国家队做好压舱石作用，租赁市场的天花板就有基准点，租赁市场就不会发展价格过热情况！

3、政策倾斜

截图的第五句话：

要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

降低租赁住房税费负担，我觉得一方面是在建设阶段税费可以减免，大家都知道房地产最大的成本一方面的地价、另一方面就是各种税，还有就是建设支出。

如果国家在土地倾斜租赁市场的情况下，还能在税费方面给予减免，那么会极大加速租赁住房的发展。

还有一方面就是房屋租赁交易也是要交税的，因此也可以在这方面给予适当的减免，这样可以进一步降低租客的租金负担！

“整顿租赁市场秩序，规范市场行为”这样是理所当然的，蛋壳等事件已经充分暴露我国租赁市场法律法规不完善。

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不知道有多少人对比过18、19和20年中央经济工作会议关于住房的描述！

其实，几次描述已经完全和大家摊牌：国家不走房地产老路了，而且要发展租赁市场、老旧小区改造，夯实底层人民幸福。

我国接下来会着手卸去房地产推动中国经济发展的引擎作用，转而优化房地产行业的存量市场，着重解决社会底层人民的基本住房需求。

统计局最新公布的房地产相关数据如下：

2020年1—11月份，房地产开发企业房屋施工面积902425万平方米，同比增长3.2%。其中，住宅施工面积637903万平方米，增长4.0%。房屋新开工面积201085万平方米，下降2.0%，降幅收窄0.6个百分点。其中，住宅新开工面积147344万平方米，下降2.7%。

目前住宅施工面积637903万平方米，大约63.8亿平方米，按照人均40平米算也可以容纳1.595亿人了。

其中，今年就新开工147344万平方米，大约14.7亿平方米，按照人均40平米算也可以容纳3675万人了。

如果未来每年新生儿按照1000万来算，那都要足足16年才能消化完。

而且，仅2020年前11个月的住宅新增施工面积就足以3675万人居住。

我真的快被这个数据吓死了，现在每年出生才多少啊，这些住房以后住空气吗？

国家有政策说未来要争取让1个亿的农民进城，那也还差6000万人啊。

且不说当下不少农民已经在城里购房，只不过户口还是保持农村户口；且不说未来我们还要新开工多少住宅商品房，君不见头部房企屯了多少地么？

且不说，我们空置率是有多么的高！虽然官方数据公布我国城镇化率大约为60%，考虑到我国特有的户籍制度，有学者分析我们的真实城镇化率大约70%和日韩等先行国家的同期城镇化率进程相当。

去过农村的都知道，那里真没年轻人了！

一句话总结本次经济工作会议：房地产谢幕，租赁时代到来！别担心房产税会通过租金转嫁到租客身上！

备注：图片来自网络

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