【深度解析】如何评价22城将推“集中供地”模式？

最精确的政策评论出炉啦！

当前，任何做多中国房地产的行为，都是在做空中国的未来！

国家所有的调控只有一个目的：担心房地产重演郁金香传奇。

房地产要被扫进历史已然摊牌，但是从10楼坠落总比30楼强。

1、

“两集中”供地政策其实要同“房企融资三条红线”和“限制银行个人房贷总额比重（也就是房贷集中管理制度）”结合起来一起理解。

“三道红线”、房地产贷款集中管理制度和集中供地政策三管齐下、互为补充，基本上可以全方面遏制我国房地产泡沫继续无限制膨胀。

“房企融资三条红线”和“限制银行个人房贷总额比重”其实是从高层层面出发，从供给侧和需求侧最大限度防止资本无序流入房地产。

毕竟，几大行等货币金融机构都是zy直属部门，管控起来比较容易。

但是，地方可能有其他想法，在税收无法增加的情况下，只能卖地。

因此，若是不从卖地层面出台政策，地方的行为很可能会与国家去房地产化的大战略背道而驰，所以，高层才出台此补丁政策亡羊补牢。

为什么选择这22座城市呢？因为他们才是房地产行业最后的堡垒，其他地方已经没有可炒作空间了，这22座城市将是房地产利益相关者最后的博弈出逃根据地。

而且，估计中国房地产总市值里面的7-8成由这22座城市贡献的。控制住这22座城市房地产的下坠高度，就可以控制住去房地产过程中可能对经济产生的冲击力。

22个城市分别为北上广深四大一线城市，外加南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

所谓的两集中，既“集中规划和集中挂牌，要求2021年发布住宅用地公告不能超过三次”。

2、

两集中的影响如下：

1. 对于地方政府，只有三次机会规划全年卖地计划，可调整空间明显缩窄，以前可能财政紧张就会不由自主联想到卖地纾困，现在，若是没做好规划，甚至一次错误的规划，将直接影响地方政府的财政收支平衡，进而传导下去就是公务员收入、基础设施投资等严重被影响。

2. 对于房地产企业，这22座重点城市本就是各大房企争夺的主战场，目前每座城市只要3次卖地机会，很可能发生撞期，那么，各大房企在拍地的时候必须要有取舍，你不可能一次性覆盖全部城市的，这样对资金量要求很高。高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

未来的拍地将很考验各个房企的谋略了，对于拍地溢价情况，集中拍地，可能会让土地溢价降低。

2020年全国土地成交金额累计达74300亿元，同比增长16%；全国300城土地成交楼板价增至2591元/平方米，同比上涨8%，再创历史新高；成交溢价率也由2019年的12.9%增至2020年的14.0%。

这样的政策出台，我觉得还有一方面考虑，防止没实力的小房企乱拍地，最后导致现金流断裂，出现大批量烂尾楼。

过去一年，很多房企怕是打错了算盘，以为我国会向08、15年那般重走房地产的老路，所以，很多房企不去掂量自己打斤两，胡乱举牌拍地，导致土地溢价率比较高。

但是，现实狠狠打了他们的脸。我们国家就没有走那条毫无前途的死路。

目前，我们国家已经开始收紧流动性了，从M2、社融数据可窥一二，这也和我的预判一致。2020年上半年，我对疫情期间国家的货币金融政策的解读为（感兴趣的朋友可以翻翻我的公众号“悟空新之助”旧文）：

2020年小幅增加M2 也是为了应对疫情以保证经济别躺平。最艰难的日子已经过去，M2增速会继续放缓。——pure日月

房地产作为一个资本密集型和资本驱动型行业，不管是从生产端（房企融资），还是消费端（个人住房贷款），房地产整个就是资本驱动的产业，其中最大命脉就是国家的货币金融政策。

当房地产领域的利益相关大佬经济学家说出流动性拐点出现的时候，如果您还是执迷不悟地火中取栗，我只能祝您一切好运。

（PS：任泽平过去可能已经连发10遍流动性拐点的文章了，我都看腻了，同样的内容不停地重复推送，都不带更新的！）

是啊，房地产要是未来还依旧春光灿烂，恒大还搞什么PPT造车啊！？

3、

目前，房地产是我国实体经济转型升级和消费升级的最大障碍。

人民银行统计，2020年末，金融机构人民币各项贷款余额172.75万亿元，其中人民币房地产贷款余额49.58万亿元，也就是说房地产贷款占比为28%。

但是，这数据并不包括个人房贷的数据，依照惯例个人房贷总额和房地产贷款总额差不多，基本上两者加起来占比超过50%。比如下图的六大行，两者加起来占比基本上是70%左右。

其中还没计算各种经营贷、消费贷也流入房地产领域了。

这说明，我国的金融系统过去根本就是在为房地产行业服务，我们的货币只是在房地产内部内循环，不断地助推房地产泡沫，泄漏的稍许水分滋养我国实体经济发展。

由于水分太少，根本无法照顾更广大的中小微企业，以至于还有高层给银行下命令增加对中小微企业的贷款。

一个国家，资源的有限的，你如果这里资源倾斜多了，那边势必营养不良。

如果不破除我国金融体系对房地产的依赖与沦陷，那么实体经济将永远不见好转，这就是国家为什么出台“房企融资三条红线”和“限制银行个人房贷总额比重（也就是房贷集中管理制度）”的根本原因。

我们国家的银行太没有志气了，整天就想着赚容易钱，房地产放贷是最安全和简单的。房地产这多好啊，低息吸储，放贷给房企、再放贷给个人，一举多得，坐享其成赚利差。

不思进取，以至于深陷沉沦。以后，银行赚钱可不会如此简单了，这就是银行所存在的价值陷阱，对于银行来说躺赚的日子不多了未来面临利润下滑的风险，去年gwy甚至喊出让银行让利的口号。

金融投资方面，我非常不看好银行和房地产两个板块，过去一年，也证明了，他们两就是最垃圾的两个板块，今年虽有异动，不过是无奈挣扎罢了。

现在房地产黑洞就是中国经济转型升级的刹车片、阻碍了我国经济转型升级，完成不了产业升级、消费升级，我们的后辈可能要去东南亚讨生活了。

一句话：任何做多中国房地产的行为，都是在做空我国的未来！

留有子弹的人，将是提振中国消费的主力军，也是带领中国经济走出泥潭的“最可爱的人”。

备注：图片来自网络

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