房地产税虽迟但到，从【十四五规划】看房地产税进程！

关于十四五规划、ZF工作报告的解读会分两次，本次解读一下我对房地产税这个细分项的理解。

对于房地产税的分析文章，过去我来来回回已经写过多篇了，比如历史旧文《如何看待正在推进的房地产税？》《【房产税01】别妄想了，房产税定会快马加鞭落地！》。

我对房地产税的总观点是：不是有没有的问题，而是什么时候有的问题，也就是说房地产税是肯定有的，主要难点在于何时推出。

1、

为了对比研究几次“五年规划”对房地产税的描述，我追溯阅读了历次五年规划的全文，最早可以追溯到2011年初推出的“十二五规划”。

也就是说距离中央重视房地产税的改革已经有至少10个年头了，千万别以为房地产税是最近2-3年开始的。历次“五年规划”关于房地产税的描述——

1. 十二五规划：研究推进房地产税改革。
2. 十三五规划：完善地方税体系，推进房地产税立法。
3. 十四五规划：推进房地产税立法， 健全地方税体系， 逐步扩大地方税政管理权。

从上述文字的描述来看，十二五计划制定的时候，国家已经注意到了房地产税的改革势在必行，但是，由于前期的法律法规等都不完善，只能从0开始研究部署房地产税的改革。

十三五规划关于房地产税的描述有了一个飞跃，从“完善地方税体系，推进房地产税立法”这几个字来看，我们可以准确判断，房地产税就是为地方政府准备的。税收税收，即为政府的收入，既然是地方税体系，那么就是充盈地方政府财政的。从十三五规划开始，高层已经对房地产税改革的目的有了清晰方向——房地产税的税收是给地方政府的。

十四五规划关于房地产税的描述是“推进房地产税立法， 健全地方税体系， 逐步扩大地方税政管理权，可以说进一步丰富了十三五规划的内容，进一步确认了房地产税属于地方税体系的重要一员。

房地产税是地方税这一点很重要，因为这样就确保了以后征收房地产税，地方政府绝不会打马虎眼，因为他们是给自己征收，而不是其他人，自己的收入，当然会卖力。由于房地产税必将上升为法律条款，因此，大家别想着可以忽悠过去。

美国有一句俗语：“美国人这一辈子离不开的两样东西就是死亡与税收。”

虽然房地产税是地方税的一种，但是，房地产税可能也会涉及财政转移支付的问题，因为目前城镇化过程中，年轻人都往大城市跑，小城市必然空心化，小城市培育的年轻人最终为大城市的经济发展添砖加瓦，大城市税收更多反哺小城市是理所当然的（这是我国财政转移支付的根本逻辑点）。

基于此，我认为房地产税超过一定比例的地方政府，其房地产税的总收入将和中央7：3（或者8：2/6：4等）分账，交给中央的将由中央统一分配给那些财政不足的地区，起到平衡财政多寡的作用。

2、

很多人对中国的房产税还有幻想，房产税一定会有，根本不存在会不会施行的问题，而是一定会施行，主要问题是什么时候全面铺开以及收多少。

务必记住一条：房产税的推出速度只与地方财政的破产速度有关。房产税直接目的不是为了降房价的，其直接目的是为了增加地方财政收入。

前财政部部长楼继伟前几天发文，内容相当劲爆，内容直指地方政府财政困局，开拓新税源刻不容缓，zy层面已经多次吹风“培育壮大地方税税源”了。

房地产这个行业已经没有潜力可挖了，它已经很好的完成了历史使命。随着房地产黄金时代的结束，卖地也将行将就木。

因此我们国家迫切需要新的税源，既然增量已经没了，那就打存量的主意吧，因此房产税的出台是水到渠成的事情。

还有，国家目前大力发展租赁住房，等国家对进场和个体户抢食，租房市场会进一步下压。再强调一遍，以后租赁市场是买方市场，别听一些牛鬼蛇神胡说八道。（看看当下的生育率下滑速度，以及我国老龄化的进程，未来什么地方都不缺混凝土房子，而是缺细皮嫩肉的年轻人！）

我的观点是：房产税估计最低标准就是物业费，多套房产就是每年缴纳数倍物业费。很多人低估了中国物业费收入，或者说缺乏认识。2020年中国物业收入达到1.18万亿人民币，但是2017年仅6000亿，3年翻倍，远超机构预期。不仅如此，我国物业管理渗透率还很低，未来达到3-4万亿没什么问题。（PS：金融投资可以关注物业板块，未来比房地产开发板块更具有看头！）

我国拥有多套房的家庭数不胜数，2020年央行发布的数据显示：我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。这是多么好的税源啊。

如果房产税收入等于物业费、那么地方政府卖地7-8成压力就没了，去年卖地收入7万亿吧，但是，这是大建设时期，地方政府卖地一半以上都用于基础设施建设了，目前大城市基础设施建设大框架已经完成，剩下小修小补，用不着那么多开支，房产税足矣最大程度抵消掉卖地依赖症。

如果还不行，那就必须精简机构了，人口老龄化和人口减少大趋势下，财政不应该养这么多人，一些靠财政供养的机构会市场化、提高运营效率并且降低政府财政压力。

3、

还有就是房地产税不可能像上海、重庆试点那样小打小闹、有名无实，真正的房地产税绝不会那么风轻云淡。

房地产税也不会在房价高点征收，而是会等房价回落到一定程度，且经济向好的局面大势已定，然后按照政府每几年公布的所在地平均房价来征收（类似日本）。

有些人的脑袋我不知道怎么想的，居然说出了“房价跌了，房产税不就少了么？”这样的话，潜意识里，这些人认为政府目的是房地产税越多越好，其实，政府想的是在不惹怒民yuan的前提下，再征收房产税。

站在高点征收房产税，这是下三滥管理层才会做出的事情，这样的行为和智障无异。把人当傻瓜，高点征税，你都能够想象会是什么后果，以为管理层想不到？

还有，经济不好的时候，也不适合征税，因为人们都赚不到钱，还雪上加霜，这是优秀的管理层绝对做不出来的事情。可以说，本次疫情让房地产税的改革推迟了1-2年，因为疫情让经济大环境顿时变坏，出台房地产税的时机就不合适了，连提都不合适，何况出台了，这就是2020年高层很少提房地产税的原因。

有些人，整体在网上看一些垃圾键政内容、思维停留在封建王权主义。真特么搞笑，都2021年了，还只能局限于中华千年历史看问题。

看待问题别总站在一个没见过世面（饿死鬼）的框架里面，角色转换、换位思考，你的世界将大不同！

备注：图片来自网络

---

往期精彩推荐