楼市“加息潮”，多城房贷利率上调会影响存量房贷吗？
最近关于房贷利率上调的新闻很多，这对于新购房人群的影响是无疑的。但是，这会不会影响存量房贷用户呢？答案是由于5年期以上的LPR并没有变化（连续13个月没变了），各城是通过上调加减点数来提高房贷利率的，因此并不会影响“选择LPR浮动利率”的存量房贷。下面就详细论述一下。
1、多城房贷利率上调
主流媒体报道继深圳五大银行集体上调房贷利率后，杭州、宁波、苏州等地多家银行上调房贷利率，比如：
深圳：建行调整房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP。
杭州：多家银行上调房贷利率；调整后，首套房利率5.4%，二套房5.5%。此前利率在首套5.2%、二套5.38%的水平。
宁波：工行、农行、中行、建行、交行于近日上调了房贷利率，首套房由5.35%上调至5.45%，二套房由5.6%上调至5.7%。即首套房与二套房均分别上涨了10个BP。
南昌：首套房贷利率从5.65%上浮到6.125%（真恐怖的房贷利率啊
，打劫不过如此），其中，工商银行、农业银行最高，其他银行主流在5.88%左右。二套房贷利率在5.8%-6.37%之间，其中，最高的仍是工商银行、农业银行，二套房贷利率高达6.37%。 苏州：没上调之前的首套房贷利率普遍是5.1%或者5.15%，大部分银行透露出来的消息是，会上调至5.65%。
房贷利率上调对新购房的钱包产生多大影响呢？假设贷款200万，等额本息还款30年，此前房贷利率为5.2%，调整后变为5.4%（也就增加20BP）。
那么，原本利息总额为195.36万，每月还款10982.22元；经利率上调20BP后，利息总额变成了204.30万（增加约8.94万），每月还款11230.62元（增加约248.4元）。可见房贷利率上调对于大额房贷来说还是影响较大的。
而且您还可以看到，我国房贷极其恐怖，房贷利率是5.3%时候基本上就是借一还二。为什么说南昌房贷利率是打劫呢？因为太高了，上述条件不变，以6%房贷利率计算利息总额高达231.68万。
知道日韩房贷利率多少么？目前，韩国房贷利率大约2.5%，日本则是0.5%-3.5%之间，都假设房贷利率为2.5%，那么同样条件下，利息总额才84.49万。
所以，我们不能单纯仅比较中日韩的绝对房价，虽然绝对房价我们也高高在上，我们还要考虑利率、公摊这样的因素，很多人说什么日韩有房产税，其实，就我们这恐怖房贷利率，他们的房产税算的了什么呢？且不说我们房地产税改革也加速了！
2、存量房贷不会受影响
为什么存量房贷数额不会受影响呢？这主要与当初转为浮动利率（LPR）的规则有关，当初的转换原则是：转换后的房贷利率 = 当期的LPR（5Y） + 加减点数（可为负值）。（详细参见旧文《房地产杂谈，请速换成LPR浮动利率》）
转换期间统一参考2019年12月20日发布的5年期以上LPR数值（即4.8%），也就是说，转换时候的“加减点数”= （您当时的固定利率 - 4.8%）*100
转换后，“加减点数”就固定了，以后是不会变化的，之后的房贷利率只会随着五年期以上LPR而变化，但是，自2019年12月20日以来，LPR从来没有增加过，最近13个月LPR保持不变，可见，虽然各地在调高房贷利率，但是，由于LPR没变，所以对存量房贷没有影响。
目前，房贷利率构成为：房贷利率 = 当期的LPR + 加减点数（加减点数存在就是为了因地制宜灵活调整各地房贷利率）。当下，这些城市都是通过提高“加减点数”来上调房贷利率的。
考虑到当下五年期以上LPR为4.65%，较4.8%下降了0.15%（即15BP），按理说，只要您转换成浮动利率，未来五年期以上LPR不超过4.8%，您的房贷会稍稍减轻。
3、选择浮动利率是明智之举
我此前曾多次发文表示建议换成浮动利率，现在，我依旧认为换成浮动利率是明智之举。前面已经论述了，只要接下来5年期以上LPR依旧小于4.8%，转为浮动利率朋友的还贷数额会稍稍减少。
我国利率下降是一个非常明显的趋势，理由也很简单，我国现在提倡“内循环”，所谓的内循环就是内需，一个经济体要想提振自己的消费市场，主要就是要刺激人们消费，而，低利率就是刺激消费的必要手段。
而且，我认为对于背负了房贷的朋友来说，国家未来很可能通过降低房贷利率来减轻他们的还贷压力，这可能是给高位购房人群最后的安慰剂了。
备注：图片来自网络
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