再谈房地产税，真的渐行渐近啦！
2021年5月11日，财政部等四部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会。自“两会”发布“十四五”规划纲要以来，官方已经多次提及房地产税立法和改革了，对于“十四五”规划纲要里面关于对房地产税的分析参见旧文《房地产税虽迟但到，从【十四五规划】看房地产税进程！》。
相较于2020年官方对房地产税的冷处理，今年明显加快了进度，基本上每个月都有官方谈论房地产税，比如4月7日《财政部：积极稳妥推进房地产税立法和改革》，有关专家也评论房地产税改革要进入实质性推进阶段了，本次房地产税改革绝不是上海、重庆试点的名不副实，为什么速度加快了呢？
我认为有两方面因素：
其一是我国疫情控制较好，去年的疫情让经济大环境顿时变坏，出台房地产税的时机就不合适了，连提都不合适，这就是2020年高层很少提房地产税的原因；
其二是人口老龄化下土地财政已是穷途末路，地方财政的庞大体量中央根本无法兜底，因此急需推进房地产税改革落地以化解土地财政困局。
下面再就市面上一些涉及“房地产税”热点问题进行对应的回答，其实已经分享过了，稍作修改。
1、房地产税有没有能量替代土地财政？
目前，我国城镇住宅房地产总市值大约336万亿人民币，如果加上在施工的住宅房地产，那就是400万亿人民币市值。考虑到很多土地被房企囤着尚未开发，以及房企还在不停地买买买土地，以当前我国当前平均万元/平米的房价，房地产总市值可达500万亿。（具体计算方法详见《房产税是解决中枢和地方不统一的黄金钥匙！》）
即便是房价腰斩，我们也将拥有250万亿房地产总市值，即便是房产税税率1%，那就是2.5万亿收入。（参见日本、美国和香港，1%真的是保守税率了）
这个收入够不够呢？我认为是够的，我们不能拿2020年土地出让金8万亿作为对比，因为2020年很特殊，不少城市因为经济受损，爆发性卖地，典型案例如上海。房价第二波大涨之前，我国卖地收入基本上不超过5万亿，15年萧条年份甚至仅3.25万亿。
而且我们所说的土地出让收入是毛收入，其中大部分用作征地拆迁补偿费、土地出让前期开发费等成本补偿性费用，剩下的才能用作地方政府搞建设，但是，大城市基础设施建设大框架已经完成，剩下小修小补，用不着那么多开支，因此，房产税足矣最大程度抵消掉卖地依赖症。
2、房地产税会转嫁给租客么？
房地产税改革的直接目的不是为了降房价，其直接目的是为了增加地方财政收入。
但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。
当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流。
所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，供需关系下，二手房市场和租房市场可能会短暂出现供过于求。
统计局最新数据显示：
2021年1—3月份，房地产开发企业房屋施工面积798394万平方米，同比增长11.2%。其中，住宅施工面积563125万平方米，增长11.6%。房屋新开工面积36163万平方米，增长28.2%。其中，住宅新开工面积27057万平方米，增长30.1%。房屋竣工面积19122万平方米，增长22.9%。其中，住宅竣工面积13888万平方米，增长27.1%。
平均人均居住面积40平米算，2021年第1季度，在施工住宅够1.4亿人居住；新开工住宅面积够676万人居住；住宅竣工面积够347万人居住。
结合2020年出生人口仅1200万，我们一年新开工住宅就够生两年了、竣工面积也逐年富余。这就是事实，物以稀为贵，以后国人可能什么都缺就是不缺混凝土！
还有，国家目前大力发展租赁住房，等国家队进场和个体户抢食，租房市场会进一步下压。再强调一遍，以后租赁市场是买方市场，别听一些牛鬼蛇神胡说八道。
看看当下的生育率下滑速度，以及我国老龄化的进程，未来很可能什么地方都不缺混凝土房子，而是缺年富力强的年轻人！缺租客！
以上还是看得见的历史趋势，看不见的呢？随着技术革命的飞速发展，VR/AR加持下，远程工作可能越来越普遍，同时智能驾驶也值得期待，这就导致逆城市化很可能会提前。
3、房地产税会收多少？逃得了吗？
首先，房地产税虽然会普遍征收，但是，对于一套刚需用户，费用不会太高。
我的观点是：房产税估计最低标准就是物业费，多套房产就是每年缴纳数倍物业费。很多人低估了中国物业费收入，或者说缺乏认识。
2020年中国物业收入达到1.18万亿人民币（住宅物业为主），但是2017年仅6000亿，3年翻倍，远超机构预期。不仅如此，我国物业管理渗透率还很低，未来达到3-4万亿没什么问题。
由于房地产税必然立法因此，这和传统的缴纳物业费不是一个概念，你不缴纳房地产税，你就是犯法，因此，别想着逃税。由于房地产税是地方税，地方公务员就靠这了，他们不会懈怠收税的。
对于背负了房贷的朋友来说，国家未来很可能通过降低房贷利率来减轻他们的还贷压力。
房贷利率 = 当期的LPR (5Y）+ 加减点数。目前LPR已经横盘良久，为什么下跌停止了呢？主要是MLF（中期借贷便利）没动，这个没动主要还是通胀预期下，国家为了避免恶性通胀，不敢调低利率，说明国家的货币政策还是很谨慎的。
而且，MLF会直接影响LPR，要是再下降LPR，那么又会刺激房地产泡沫膨胀（LPR）。现在，有的城市实际房贷利率上升了，是通过提高加减点数实现的。房贷利率要想大幅度下降，前提是房地产泡沫消除，同时房地产税改革完成，给房地产戴上紧箍咒遏制其金融属性。
4、总结
房地产税改革的直接目的不是为了降房价，其直接目的是为了增加地方财政收入。
房地产税的推出速度只与地方财政的破产速度有关。
房地产税改革有三大作用：其一是最大程度限制金融属性天花板，其二是缩减贫富差距；其三取代土地财政死局！
房贷利率要想大幅度下降，前提是房地产泡沫消除，同时房地产税改革完成，给房地产戴上紧箍咒遏制其金融属性。
看好十四五期间，全新房地产税全面落地。
备注：图片来自网络
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