房产税是解决中枢和地方不统一的黄金钥匙！

我经常在评论区或者私信收到这样的问题：如果政府要去房地产泡沫，为什么全国卖地收入还在稳步增长呢？2020年中国全国卖地收入达到了八万四千亿，如果庙堂真的有决心降房价，又为何纵容土地财政再创新高呢？

这其实并不矛盾，根本的原因是上下的利益出现分歧，导致中枢和地方出现分化。根源在一个“钱”字。

高层是下决心要去房地产泡沫，这从去年的“三条红线”“两条贷款天花板”就可窥一二了；但是，地方政府不卖地就没钱，没钱就要喝西北风，这就造成了分歧。

即便没有疫情，除了少数几个集中资源的明星城市，其他城市的经济发展就明显疲软了，去看看贵州、南宁、太原等19年经济数据就可见一斑。

应该这么说，18年中美贸易战开始，很多城市就开始顶不住了，最明显就是苏州，记得我在写《苏州篇》的时候，就写到了外资的撤离会严重影响苏州的经济发展。

对于国内大部分地区来说，靠税收根本就无法维持政府机构的正常运行，因此，不得不卖地。对于他们来说，卖地是他们唯一的路子。

加之疫情影响，还要减税降费，税收更加锐减，这就加重了对土地的依赖，就连上海都要爆发性卖地（2020年上海卖地总额增加一倍以上，终于把杭州赶下第一宝座、取而代之）！

但是，高层立刻意识到地方可能不统一行动，因此，2021年，高层迅速出台了“土地双集中”政策，这个政策就是用来约束地方政府的。（具体分析详见旧文《【深度解析】如何评价22城将推“集中供地”模式？》）

但是，仅这样“硬堵”肯定还是行不通的，因为这样还是没有解决地方政府“缺钱”的核心问题。

举个例子，金三角毒品靠政府硬禁止有用么？我想，即便你烧光罂粟，用不了多久，那里的人还是依旧种植，因为，是人就得吃饭生活，就得有收入，如果你不提供其他收入，只是烧光他们的罂粟作物，他们即便口头上顺从，心里可能恨死你了。

最好的禁毒方式是帮助当地人民构建可以取代种植罂粟所获收入的其他经济生态。没人想过刀口舔血的生活，但是，为了活下去，又有什么是不能干的呢？

因此，要想解决地方政府卖地上瘾症，核心是找到一个替代品，这个替代品要大到足够覆盖大部分卖地收入。

目之所及，唯有房（地）产税可以取而代之！只有房地产有这个能量！！！

为什么说只有房地产有这个能量呢？因为存量房地产巨大，市值庞大，有能量取代卖地地位。

我们可以根据城镇人口、城镇人均居住面积和城镇平均房价估算我国城镇房地产总市值。

国家统计局数据：2019年，我国城镇总人口8.48亿，全国城镇居民人均住房建筑面积为39.8平方米。年初，易居公布2020年，全国商品住宅成交均价为9980元/平方米。

那么，城镇房地产总市值为：8.48 * 39.8 * 0.998 = 336.83万亿元。

同样的方法，可以算出北上深的房地产总市值在30-40万亿之间，这三座城市占据了大约中国城镇房地产总市值的1/3。

这还不算正在施工的啊，统计局最新数据，2020年住宅施工面积655558万平方米，大约65.56亿平方米，一万每平米算也是65.56万亿，加起来就是400万亿啦。

其实上述总市值还是低估了，因为很大大房企囤地还没有开始施工。2020年中旬，南都大数据研究院监测的80家规模上市房企中，发布了土储规模的65家企业，总土储已经近30亿平方米。

就假设容积率是1，那就是30万亿市值，这还仅是65家规模房企，剩下的加起来，翻个倍60万亿没问题吧。

也就是说，如果这样的情况持续下去，我国未来房地产总市值规模达到500万亿完全没问题，14亿人口来说，仅房地产市值分摊到每个人头上就是资产35.7万。

即便是房价腰斩，我们也将拥有250万亿房地产总市值，即便是房产税税率1%，那就是2.5万亿收入。（结合前几日的这篇旧文《房地产税虽迟但到，从【十四五规划】看房地产税进程！》理解，您就会发现，2.5万亿基本上抵消了大部分卖地依赖）

类比其他先进经验，1%并不多，过去我国是开发流转环节税率重，今后肯定会转移到保有环节重税率。对于未来的朋友来说，你如果想少缴税，那就求神拜佛房价快点降价。

地方政府土地财政依赖症主要是本世纪养成的，基本上与我国发展房地产的历程一致。2019年土地出让金占地方财政 总收入的 41.8%，2020年因为情况特殊，比例肯定更高。但是，我们也可以看到，2015年也曾降到30%以下。

即便是40%的卖地依赖症，参考国际经验，房产税也可以足够替代掉。根据《日本统计年鉴（2018）》，2012-2014 年房产税占市町村税的比重分别为 48.2%、48%和 47.4%。再比如美国，20世纪90年代以后，州政府的房产税大幅缩减，主要划归各地地方政府，约占地方政府财政收入的85%-90%。

我在旧文《房地产税虽迟但到，从【十四五规划】看房地产税进程！》已经详细分析了，高层会把房产税收入完全划拨给地方政府，而且还认为可能房产税也会弄转移支付，强烈建议朋友们两篇文章一起阅读。

那么，要怎么样收房产税呢？

有一点是可以肯定的，就是要等房地产泡沫破了才能收房产税（原因见《房地产税虽迟但到，从【十四五规划】看房地产税进程！》）。

因此，逻辑就顺了：国家要想破掉地方政府土地财政依赖症，那么必须出台房产税；国家要想出台房产税，就必须先破掉房地产泡沫；国家要想快点出台房产税，那就要赶紧破掉房地产泡沫。

以上逻辑让我认为：两会以来国家密集出台各种政策，很可能是为主动刺破房地产泡沫，提前做的防御工事！

因为即便我们不主动刺破，也逃不出美联储的加息，与其浪费时间被动等死，还不如主动出击换取中国经济转型升级的时间。更多分析详见旧文：《房地产杂谈，打碎夜壶、大风暴要来了！》

房产税有三大作用：其一是最大程度限制金融属性天花板，其二是缩减贫富差距；其三取代土地财政死局！

备注：图片来自网络

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