房市漫谈之苏州，地级市的领头羊
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第十篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
去年苏州房市异常火爆，尤其是上半年，苏州工业园区的房市一时风头无二，短短半年工业园区便成为了苏州房价最高的地区。
链家数据显示目前苏州二手房均价为27352元/平米，基本上和南京（28611元/平米）并驾齐驱。苏州市辖5个区+工业园区的二手房均价全部超过2.2万，工业园区的房价甚至超过了4万。
正因为19年上半年苏州房市异常火爆，以至于政府不断加码调控策略：
5月10日，苏州住建局表示要以三稳为目标，坚持“房住不炒”定位；
5月11日，史上最严限售新政出台，新房限售3年，二手房限售5年；
5月16日，苏州又将工业园区新购住房学位政策从5年调整到9年；
7月24日，苏州的限购、限售同时升级，限购门槛变2年，限售范围扩至市区。
经过政府的一系列调控，苏州19年下半年的房市才趋于冷静。
未来房价如何？
还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》
G20五万亿美元刺激计划目前我方还没有后文，静观其变就好了。不过还是那句话，即便增加市场流动性，大概率是不会流向房地产，那个雷太危险了。
都说美股公司喜欢自己给自己股票抬轿子，我们的房地产何尝不是，相较于美股，我们泡沫更虚大。
1、人口方面
如下图所示，自2010年以来，苏州的常住人口在10年之间几无变化，户籍人口最近两年才有明显的增长，但也没有增长多少。
苏州这一点和南京的情况很类似，也可以说江苏主要城市的人口流入情况都比较四平八稳，并没有出现急速增加的现象。这其实和江苏的均衡发展有着莫大关系，各个地方的经济发展水平都可以，贫富差距不算悬殊，因此不存在为了赚钱必须到另一个城市发展。
中西部等其他省份则大不同，一般选择集中资源发展省会城市，导致省会城市和全省其他地方资源差距悬殊，对本省及周边省份人才产生了巨大的虹吸效应。
未来苏州的人口增量估计也不会有多大起色，而且考虑到的苏州木已成舟的高房价，也会让一部分人望而却步。
2、经济方面
目前，苏州经济总量在所有城市当中位居全国第六，地级市里面稳居第一好多年了，作为一个地级市，取得这样的成绩当然是很了不起的。
2019年苏州GDP总量为19235亿元，名义增速为3.43%，实际增速为6.0%。有一点比较奇怪，江苏很多市GDP的实际增速远高于名义增速，一般GDP名义增速要大于实际增速，否则意味着通缩。
名义GDP增长率与实际GDP增长率的关系是：实际GDP增长率=[（1+名义GDP增长率）/(1+GDP平减指数)]*100%-1。
GDP平减指数与CPI的关系：GDP平减指数衡量生产出来的所有产品和服务的价格，而CPI只衡量消费者购买的产品与服务的价格。而且，这两个指数一般是同时同向变动的。去年CPI都什么模样了？这其中可能涉及到数据挤水分。
不论数据如何，有一点是无法改变的，那就是最近几年苏州的经济增速逐年下滑，19年前三季度的GDP增速甚至都不如全国平均水平。三产方面，苏州的增速也已经处于最近一些年来的历史低点。
为什么苏州经济数据从19年开始有恶化的趋势呢？主要原因是苏州对外资太过于依赖了，而贸易战以来最受伤的就是外资这块儿。贸易战在19年之前早就开打了，只不过对经济的影响延迟到19年才集中爆发。
2019年，苏州全年实现规模以上工业总产值33592亿元，创历史新高。其中民营工业实现工业总产值12341亿元，比上年增长4.1%，产值总量占规上工业比重达36.7%；外资工业实现工业总产值20408亿元，占规上工业比重60.8%。
由此可见，苏州的工业极其依赖外资（包括港澳台商），比如苏州的工业园区就是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目。19年开始，苏州进出口突然转为负增长，外商及港澳台资企业的经济指标也大幅下滑，基本上处于负增长局面。
而且，苏州前三季度实现规模以上工业总产值24371亿元，同比增长0.9%，其中，35个工业行业大类中有20个行业产值实现增长，增长面达57.1%。从重点行业看，电子信息行业产值同比增长3.4%，钢铁行业产值同比增涨1.8%，专用设备制造业产值同比增长5.4%，汽车制造、电气机械和器材制造以及化工行业生产降幅均有所收窄。
35个工业大类里面有15个是负增长，而且从重点行业看，即便正增长的部分增速也较慢。苏州的第二产业一直很强势，第三产业对经济的贡献直到15年才超越第二产业。而且，第二产业是第三产业的基础。如果工业下行，消费也不能独存。
随着我国人工成本和土地成本的骤增，外资转移出走是不可避免的事情。而贸易战只是加快了外资撤离的进程，本次疫情，不管承不承认，外资进一步加速出走基本已成定局。
资本就是候鸟，哪儿便宜往哪儿跑！
最近几年我们土地/房屋成本增长有多夸张呢？曾经有个段子：某老板为了养小蜜，给其买了一套房子，几年过后，在小蜜身上花的两百万通过卖房子给补回来了，而且还净赚百万。
其实这根本就不是什么段子，19年LG着手撤离中国过程中，决定卖掉位于北京的LG大厦，预计成交价为88亿元，卖掉了北京的大厦之后，更是直接填补了近几年在中国手机市场的亏损，最后还净赚几十亿。
接下来几年，对于苏州来说是非常煎熬的几年，虽然苏州最近在出台各项政策吸引并挽留外资。而且，苏州的产业布局也是比较偏传统制造业的，新兴高端制造业布局不足，由于目前江苏要提升南京首位度，资源分配方面对于苏州也是不利的。
总结：
目前，苏州房价已经非常高了，直追南京和杭州。房地产的未来主要看人口、经济和政策这三个维度。
人口方面，从过去几年的表现看，并没有出色的业绩；考虑到当下的高房价、以及产业布局，未来的人口增量估计也不会有突出表现。
经济方面，由于对外资过于依赖，结合当下的大环境，过去的19年很可能不是苏州最艰难的一年，最艰难的日子正在慢慢走来。
政策方面，目前来看，国家在货币政策方面还是小打小闹，比较谨慎，包括3月30日公开市场下降20个基点为期7天的500亿逆回购。大动作一直没有出现，估计也有担心放水流到不该去的地方。
还有，我们的汇率本身就不算太好，目前美元对离岸人民币保存在7.1附近，这还是在我们严守的情况下取得的。
企业倒闭、员工失业，房地产一时霞光，解决不了这些问题（中国80%的就业是由中小微企业提供的），只会让情况更糟糕。当下最重要还是保企业、保就业、保居民消费。
对于苏州19年房价的上涨，是一件非常不理性不负责任的行为，很可能会透支人才对苏州的好感度（本来有意去的，结果直接pass）。而且，估计苏州政府对自身经济早有认识，其中会不会涉及一场Yang谋呢？
19年的猛涨吹大了苏州房地产泡沫，现在上车需要承担的风险很大，我曾说过南京的合理房价是2后面的数字全部归零，对于苏州，亦如是。
投资？不存在的事儿，别那么想不开！
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