房市漫谈之杭州，新一线城市翘楚
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第五篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
贝壳数据显示，目前，杭州的二手房价格在二线城市里面基本上处于首位，而且杭州二手房的价格甚至超过了一线城市广州。
然而，有两个城市的房价更突出，甚至比杭州还要高，这两个城市就是厦门和三亚，这两座城市不属于二线城市，因为二线城市是有门槛的，比如我心目中的门槛就是所在城市GDP超过8000亿才算二线城市。
一、杭州房价为什么这么高？
首先，杭州经济实力很强，2019年，杭州市实现地区生产总值15373亿元，同比增长6.8%，GDP总量在全国的排名位于第九名左右。过去五年，杭州的房价主要是在16~17两年内实现了翻倍（15年，杭州的房价还是下跌的），大环境上得益于15年的“大放水”政策。
除此之外，还要两个重大事件，G20与亚运会：
2015年，二十国集团领导人第十次峰会在土耳其安塔利亚举行。我国宣布将于2016年9月4日到5日在杭州举办二十国集团领导人第十一次峰会。
还是2015年，在第34届亚奥理事会代表大会上，亚奥理事会主席艾哈迈德亲王宣布：中国杭州获得2022年亚运会主办权。
G20和亚运会给杭州的房价装上了火箭喷射器，一路飞涨。为什么G20和亚运会会给杭州房地产如此大的助力呢？主要有两个方面：
一是获得重要活动的举办权，意味着该地要加大基础设施的投资与建设。该地的基础设施会突飞猛进的发展。进一步的，意味着要大拆大建，拆迁工作量就会猛增起来，瞬间就造出了一群百万甚至千万的家庭，而他们会成为房地产商的潜力客户。
二是重大活动的举办，导致城市软硬环境焕然一新，地产商自然不会放过这个机会，他们会想方设法向人们营销，市场炒热起来了，房价自然就会越来越高，而且由于非理性会出现疯涨导致房价突破合理区间。
除此之外，阿里巴巴抓住了电子商务机遇成为了世界级的互联网巨头，而杭州很好的抓住了阿里巴巴的老板——马云。阿里巴巴对于杭州来说太重要了，因为zz地位在长三角比不过南京，地理位置也比不过苏锡常，但是阿里巴巴的横空出世，让杭州一下子在数字经济领域占得先机。
阿里巴巴对杭州的贡献有多么大呢？2018年阿里巴巴加上蚂蚁金服总共纳税516亿人民币，每天纳税超过了1.4亿元，其中很大比重贡献给了杭州。2018年杭州全市实现财政总收入3457.5亿，其中一般公共预算收入1825.1亿。可见阿里巴巴对杭州财政的重要性。
此外，加上阿里巴巴对杭州电子商务的引领带动作用，阿里巴巴对杭州的贡献远不止阿里巴巴（包括蚂蚁金服）财报数据所能够体现的，阿里巴巴带动了杭州整个数字经济的发展。
而且，阿里巴巴给杭州提供了3~4万个高薪岗位，这些员工也会给杭州的房地产添砖加瓦，毕竟高薪岗位也是支持房价的要素之一。而且，杭州不止阿里巴巴可以提供高薪岗位，网易游戏、海康威视、吉利汽车等优秀企业也提供了很多高薪岗位，这也给杭州房地产输送了很多买家！
对于杭州普通上班族来说，杭州的房价显然是不近人情的，杭州的发展得益于阿里巴巴等一众优秀企业，但是普通工薪阶层显然跑不赢这样的速度，不是他们不努力，而是有的人跑得太快了，普通人跟不上步伐，被大潮裹挟拖拽着前进，这样的环境下，离开未免不是一个好选择。
二、杭州房价的未来呢？
房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》
下面仅简要阐述需求和经济两个方面的思考。
1、需求方面
最近几年杭州在抢人大战上收获颇丰，2019年常住人口已经突破千万级别，而且对人才的吸引力方面，杭州也拔得头筹。可以说，杭州对人才的吸引力还是很有竞争力的。
虽然全国人口方面，人口老龄化和减少不可避免，但是杭州短期之内没有人口的烦扰。但是，由于目前房价比较高，留不留得住人才还有待检验。房价过高，生活压力过大，在现代人越来越注重生活品质的当下，过高的房价不利于留住人才。
2. 经济方面
2019年，杭州实现地区生产总值15373亿元，其中第一产业增加值326亿元，增长1.9%；第二产业增加值4875亿元，增长5.0%；第三产业增加值10172亿元，增长8.0%，三次产业增加值结构调整为2.1∶31.7∶66.2。
可以明显看到第二产业增速相对放缓，同类城市成都的第二产业的增速达到了7%。对GDP贡献最重要的第三产业增速达到了8个点，比成都少0.6个百分点，算是符合预期。
最近五年，杭州GDP增速逐渐放缓。数字经济经过前几年高速发展也遇到了瓶颈（比如阿里、网易、海康），民营经济方面由于经济下行压力，生存很困难，马云年前就说过，一天内接到几个朋友向他借钱。不幸的是，本就糟糕的经济环境又遇上疫情这样的黑天鹅，给民营经济又抹上了一层灰色。
再说一遍，贸易战还没有结束，我们只是签订了第一阶段协议，而且第一阶段协议争取到的一年窗口时间差不多被疫情耗去了一半，贸易战的延续会继续影响杭州的进出口，而且本次疫情对我国的外贸影响也比较大。（2019年杭州货物进出口达5597亿元）
杭州对土地财政的依赖比较大，最近两年卖地收入连续保持全国第一的水平，而且遥遥领先第二名。卖地终有头，当卖地收入锐减，势必影响杭州的财政健康，进而影响杭州政府的基础设施投资。
总的来说，杭州经济下行压力还是比较大的，当然，这其实和全国是同步的，当前国家经济需要转型升级，经济发展的速度要换档位了。
三、跌幅粗略量化
贝壳数据显示，2020年1月杭州二手房挂牌均价为35249元/平米，而反应实际成交均价的贝壳指数显示为29105元/平米；2019年2月杭州二手房挂牌均价为37341元/平米，反应实际成交均价的贝壳指数显示为31213元/平米。意味着，过去一年杭州二手房价格降幅分别为：
二手房挂牌均价降幅 = （37341-35249)/37341 * 100% = 5.6%
二手房成交均价降幅 = （31213-29105)/31213 * 100% = 6.8%
经过了16~17年的飙升，18年的横盘震荡，杭州二手房价格在19年迎来了下探，目前来看这样的下探趋势并没有启稳。
再次强调一下，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。（有朋友还在用新房价格看趋势，这样很容易不准确的结论！）
旧文曾经说过，房价收入比不是用来评判房价未来涨跌的标准，但是给判断房价虚高的程度提供了一个标尺。
下面就从房价收入比切入，粗略量化一下杭州的潜在跌幅，目前杭州的房价收入比为16.7，以日本东京创记录的房价收入比13.3作为基准，那么杭州房价跌幅为：
（16.7-13.3）/16.7 * 100% = 20.4%
如果以长沙为基准，长沙房价收入比为6.4，考虑区位等方面的优势，我就给杭州一倍于长沙的房价收入比，那就是12.8，那么杭州房价跌幅为：
（16.7-12.8）/16.7 * 100% = 23.4%
这么看，杭州的合理价位大约是24000元/平米。（这仅是粗略估算，仅供参考）
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