2020 年的房价还会大幅度升高吗？
预防针：本文为某乎同名问题的回答，本文可以让大家换一个角度理解房地产和房价，以前我总是分析为什么房价要跌，现在采用逆向思维，分析房价上涨的理由，如果这些促进房价上涨的理由都不可靠了，那么就可以反证房价会跌了。
先说结论，绝不会大幅提高，除非有人真想让我们这条龙万劫不复。
房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。
人口都要负增长了，还谈什么接盘侠啊，所以理由一pass掉；当前经济的窘境不用我多说了吧，再次pass掉理由二；会不会大放水呢？最近几年的M1与M2以及最近几天央行行长两次在求是网发表署名文章，一清二楚。
具体理由如下：
一、会放水吗？
数日前，央行行长易纲在中央核心刊物《求是》杂志上发表《坚守币值稳定目标 实施稳健货币政策》的7000字署名文章，接着各大主流媒体争相转载报道。值此这“百年未有之大变局”时刻，想必这篇文章不仅仅是为了纪念央行成立71周年所写的祝贺词，而是大有所指的，因此这篇文章的个中韵味还是很值得人们认真思考的。
在文章中写道：“守护好老百姓手里的钱，保持币值稳定，并以此促进经济增长，是货币政策的使命。”并且，易纲表示，不能让老百姓手中的票子变“毛”了，不值钱了。如此看来，话已经说的很直白了，这些话当然不是说给老百姓听的，或者说表现上是说给老百姓听的，实际上是说给那些寄希望于央行放水的人听的。
当前，很多地方政府因为大修基建刺激经济搞得债台高筑，寄希望于央行放水再拉升一波房价，好让地方政府卖地赚容易钱，因此地方政府是希望央行放水的；再次就是房地产行业也殷切希望央行放水，毕竟他们直接利益相关。可惜，他们呼天撼地，央行还是顶住了压力，只是象征性给降了5个基准点，说这是杯水车薪，一点也不为过。
央行是不想放水吗？当然想，但是不是给房地产行业放水，而是给实体行业输水！但是由于层层截流的问题，即便放水，也没有多少资金流向了实体经济，如果不能流入实体行业而是肥了某个行业，放水只会适得其反。
从央行行长易纲这篇文章可以得出一个结论，那就是寄希望于大放水的人可以断了这个念想了。
有人会说：别看他们怎么说的，要看怎么做的。ok，我们就看看怎么做的！
下图为历年货币供应量，看历年趋势（红蓝线），央行是在放水还是缩水一目了然。中国要想超过美国，我们的人民币就必须在国际市场相较于美元不说超过，
也必须旗鼓相当，如果一个国家随意放水，人民币就休想国际化，人民币不能国际化，中国就不可能超越美国。
试想一下，你国一个社区的房地产市值就可以买下他国一个国家的全部资产，谁会傻到和你用人民币交易。
以后，人民币追求的是稳定稳定再稳定，为国际化推广创造条件。一个不靠谱的货币是得不到国际市场认可的！
房地产不会作为短期刺激经济的东西，长期也不会！
有通胀就有通缩，目前，有可能会滞胀甚至通缩哦！
M1/M2变化趋势
二、当前经济如何？
这部分我都不想多说了，答案显而易见。
关于经济，今年全国前三季度的GDP增速持续下降，从6.4到6.2再到6.0，下降趋势一目了然。
明年GDP增速大概率破6到5，甚至今年第四季度GDP就要破6了。
还有工业利润持续下滑，汽车销量锐减，全国经济萎靡可见一斑。
深圳都失速了，其他城市掂量掂量一下自己吧。
三、城镇化到了拐点！
所有的做多，皆因有做多的空间，当这个空间挤压完全的时候，就黔驴技穷了，即便诸葛再世，也休想借来东风。
现在，空间没了！
全国房地产有过两次“飞跃”，分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划，4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。这两次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍，远高于经济发展的增速。
下图为一线城市——“北上广深”2002~2017年住宅商品房的销售价格走势图（注：数据来自国家统计局），统计局的数据比较保守，和我们消费者自身的“体感温度”相差甚远。虽然如此，还是可以清楚的看出08~10年和15~17年一线城市除广州，基本上都翻倍了。广州相较于其他一线城市，是一座非典型的一线城市，北京和上海不用多说，全国唯二，广州没法比；深圳则是占尽了改革开放的春风，这种千年一遇的机遇是其他城市不可比拟的；而广州更多的是凭借自身地理位置优越得到的大发展进入一线城市的。
两次飞跃的中间，2010~2014年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。首先说明一下，本次研究的举例是拿一线城市的数据进行的，全国的数据可以参见文章——【中国房地产的过去、现在及将来--第一篇】中国房地产发展史概要。
下面来分析一下两次飞跃的不同点。下面两幅图为我们国家城镇化的历史进程图，数据来自国家统计局。2007年我们国家的城镇化率是46%，而全国总人口为13.18亿；2017年我们国家的城镇化率是58.52%，而全国总人口为13.86亿。下面简单计算一下：
2007年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06亿；
2017年城镇人口：13.86 * 58.52% = 8.11亿；
10年城镇人口增量：8.11 - 6.06 = 2.05亿；
下面再看看城镇人均居住面积的变化，2007年人均居住面积为22.6㎡，2017年人均居住面积达到37㎡。10年人居居住面积增加14.4㎡，要知道1990年人均居住面积都不超过这个数的啊。
以上数据分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：
2.05亿 * 37㎡ = 75亿㎡；
由住宅面积的增加带来的新增居住面积为：
6.06亿 * 14.4㎡ = 87.3亿㎡；
两者相加可知08~17年10年间新增住房居住面积为：
75亿㎡ + 87.3亿㎡ = 162.3亿㎡；
这就是中国房地产在2008年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。这162.3亿㎡还是保守估计，比如改善型住房，推倒旧房再筑新房，一减一增，又会剧增很多居住面积。凭借着这些新增的居民居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。
可是2015年的时候，我们国家的城镇化率已经到了56.1%，要知道发达国家的城镇化率是70%，目前长三角/珠三角等沿海地区的城镇化率早已超过发达国家平均水平。而且由图可知15年以后，城镇人均居住面积几乎没有明显增加。然而，由于自08年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之中国传统文化的“有房即有家”理念，让很多人对“房地产会继续增长的预期”很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导/媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长。
但是，这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了。而且，房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响，主要有二：一是土体房屋的租金骤增会增加企业的成本，一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限，这样就更加艰难了，而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。二是，因为土地租金以及人力成本的增长，劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，而劳动密集型企业又是招工大户，这样的转移会加剧国内的失业率，这个风险会大得多。
下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000年，日本城市化率基本保持不变；但是到了2000年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？
就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在2000年开始大幅增长。这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。
日本在1975年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在91%左右。1945年-1975年，由于人口加速流入城市和“市町村大合并”，城市化率快速提高至76%，；1975-2000年，城市化率基本保持稳定；2000年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并”导致的被动提升，城市化率由79%进一步上升到91%。
日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况，结合旧文——《站在2019年看——中国房地产最后的五年》，我们可以合理的得出一个推论：2025年后，即便没有政策引导，我们国家的城镇化率也会大幅提高。都2019年了，就再别拿城镇化来做多了。
据高善文博士研究，中国真实城镇化率可能为70%左右，而不是官方公布的60%左右。
四、接盘侠没了
1、老龄化社会与老龄社会
首先介绍一下什么是老龄化社会与老龄社会？联合国的定义是65岁以上的老年人口比例达到7%的人口结构称为老龄化社会，当65岁以上人口的比例超过了14%的时候，这种社会就不再称为“老龄化社会”，而叫做“老龄社会”。
如图1所示为日本老龄化历年变化趋势与未来预测，其中1950至2019年为历年变化趋势，2020年至2050年为未来预测，数据来源于联合国经济和社会事务部[1]。1970年日本老龄人口比例达到了7%，也就是说1970年日本也进入了老龄化国家的行列。而在1994年的时候日本就已经超过了14%的比例。也就是说，日本从1970年进入老龄化社会，到1994年进入老龄社会，经历了24年，也就是差不多只有1/4个世纪。
在欧洲，即便是老龄化速度最快的德国，也是从1930年到1972年，经历了42年的时间从老龄化社会进入老龄社会。
那么，我们国家则何如呢？国家统计局数据[2-3]显示，2000年我们国家65岁以上老年人口的比例达到7%，亦即2000年开始我们国家就已经进入老龄化国家行列了。最近19年，我们国家65岁以上老年人口变化趋势图如下图2所示，由图可知，在2018年，我们国家老年人口为16658万人，所占人口比例为11.94%。由图2可知，2010年老年人口所占比例增速有一次飞跃，这是因为1945年抗日战争胜利引起的生育小高潮造成的；其后2011-2013年老年人所占比例增速突然减少是由1945-1949年的解放战争期间生育率降低所造成的；1949年建国之年的生育回升从而引起2014年老年人所占比例的增速明显增大。
根据老年人口所占比重的增速来看，17年相较于16年的增速大约为4.96%，18年相较于17年的增速大约为4.82%。保守一点，本文假设未来相当长一段时间内，我们国家老年人口所占比例的增速一直保持在4.5%。那么多少年后我们会步入老龄社会呢？假设未来n年后我们国家步入老龄社会，亦即老年人口所占比例达到14%，则解出下列方程即可得到相应的答案：
11.94% * （ 1+4.5% ） ^ n = 14%
解答得出n=3.616，这里取整n=4，则（2018+4）= 2022，即2022年我们国家将步入老龄社会。对于一个人口老龄化加剧的国家，未来4年内老年人口所占比例保持4.5%的增速，并不是什么不可能发生的事情，而是极大概率发生的事情。因为未来四年新增65岁以上的人口数目主要由1954-1957年四年出生人口决定，而又1954-1957年四年出生人口数与1952-1953年这两年的新出生人口数目基本相当，都在2000万人左右，且2017与2018年老年人口所占比例的增速都大于4.5%，因此有理由得出未来4年内老年人口所占比例保持4.5%的增速是大概率事件。
我们国家是2000年步入老龄化社会的，如果2022年步入老龄社会，意味着，我们只用了22年就完成了从老龄化社会向老龄社会的转变，进一步刷新了日本保持的记录！对于这样的刷新日本记录，其实也没必要意外，因为实施“计划生育”的那天已经注定了我们国家会刷新这个记录。可以肯定的是，我们国家的人口老龄化将比日本更为严重。
2、2050年中国人口推算
中国目前人均寿命为77岁，由1949+77=2026得出2026年开始，新中国建立后开始的第一波婴儿潮诞生的人们会开始逝世。国家统计局数据[2]表明2018年我们国家的出生人口为1523万，死亡人口为993万。2016年中国全面放开2胎计划，当年新生人口明显增长，增长不超过200万属于昙花一现，并没有持续多久，2018年新生儿相较于2017年就锐减了200万。
预测模型：暴力法
本方法假设未来人口到了77岁即去世，忽略一部分人的寿命不止77岁，也忽略一些人还没达到77岁就去世了，而且忽略了人均寿命的增长。因为中国人的人均寿命为77岁，因此可以得出2026年到2049年逝世的人口数量等价为1949年到1972年出生的人口数量。1949年到1972年出生人口数量为多少呢？根据国家统计局数据[2-3]，1949年到1972年出生人口数量为：5.48亿人。
但是如何推算2019至2025年逝世的人口呢？这个可以从2018年逝世人口来推算。2018年逝世人口为1000万（取整，实为993万），我们就保守估计依旧保持1000万逝世人口，则2019至2025年会逝世的总人口为7000万。
综合计算可得，未来31年（2019至2049年）逝世的总人口大约为：
54800 + 7000 = 61800（万人）
下面再来推算2019至2049年，新生儿人口为多少人。2018年新生儿为1500万（取整，实为1523万），
假设：未来31年依旧保持这个数据，那么未来31年新生儿数量为：
1500 * 31 = 46500（万人）
那么到2050年，中国人口会减少多少人呢？由下式即可得出：
61800 - 46500 = 15300（万人）
意味着，到本世纪中叶，我们国家会减少约1.53亿人。
最近有调研机构预测今年2019年新生儿1100万，而去年新生儿是1500万，意味着锐减400万。这个数据是相当恐怖的。因为去年死亡人口是1000万，预示着明年人口就开始负增长。这比我先前的预测还要早1~2年。其实新生人口锐减是可以预见的，因为16年全面二胎以来，最近几年每年新生儿中二胎数量都高于一胎，经过这几年的消化，也该消化干净了。
因此锐减400万也不必大惊小怪。今年官方数据可能比1100万高，但是也不改人口极速下滑的大趋势！
未来30年，假设每年出生1100万，就是3.3亿，这是保守估计，预计实际情况可能3亿都够呛。
但是死亡人口根据我国平均寿命推算将会达到6个亿左右，锐减2亿。
后记
18年初我就开始说房价到顶了，记得那个时候将自己观点分享到某扑论坛，引来海啸般的嘲讽，百万次阅读量的帖子因为某些人举报被官方给处理了。该文章于2018年4月发表于知乎专栏：
《2018年：为什么我认为房价要跌！》，链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/34771949
文章有言（欢迎去挖坟，时至今日还有人在下面评论，我被打脸了~~~笑~~~）：
房价变数就看2018和2019年。
结论：全国范围内大概率涨不动，除了少数强二线城市，比如武汉、成都等，可能微涨（短期微涨，长期看跌，这里的短期是2019年以内），其他城市大概率开始跌；崩盘是不会崩盘的，但是跌30%~50%的空间还是有的。
如果说18年的那篇文章还比较粗糙，那么19年上半年经补充完善的这篇文章就基本上算定性了：
今年上半年，针对房地产，我系统性的发布了约13篇相关文章，基本上涉及房地产的方方面面了。
最终凝练成这篇文章：
本文章基本上把涉及房地产的所有关键因素都分析了一遍，关于房地产，基本上没什么值得讨论了。
补充看点：
今年中央经济工作会议2020年目标与2019对比：
强调的很具体、细微到了基层工资（节衣缩食过苦日子吧）……
地方债务管控……
房地产着重强调存量住房和租赁住房、强调制造业等
概括就是，稳基本盘再谋求发展！