【重磅关注】拿地金额不得超年度销售额40%，武汉将凭『房票』购房！
最近重要政策和热点新闻都比较多，本次就分析一个大家可能忽略的政策吧，那就是7月26日，有消息指出，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%。同时兼谈武汉欲实行【房票制度】。
1、拿地金额不得超年度销售额40%
这是给“三条红线”打补丁，同时与“土地双集中”和“限制银行房地产融资和个人房贷总比重”政策联动！
而且，本次被监管部门要求“买地金额不得超年度销售额40%的比例限制”不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
这个政策绝不是某些人解读的“没影响”or“影响不大”！
一个简单的数学计算如下——
统计局：2019年商品房销售额159725亿元增长6.5%；中国2020年地方政府国有土地使用权出让收入为84142亿元人民币，同比增长15.9%；
这个比例2020年的除以2019年的：84142/159725 = 52.7%；
2020年，商品房销售额173613亿元，那么 2021年地方政府国有土地使用权出让收入 限制在69445.2亿。相较于2020年，地方政府卖地收入减少15000亿元左右，降幅为17.5%。
如果该政策持续几年，基于螺旋向下的道理，三年左右土地出让金减半，4-5年之后就回到了16年之前的水平。结合国家其他锁死资金流入房地产的措施，很可能不用这么久。
对于这个政策，我分析有如下四层含义：
1、明面的含义就是告诉各大房企别乱拍地了，尤其是一些想“更上一层楼”搞业务扩张的房企，死了这条心吧。 2、背后第一层含义是你不主动降负债，我（国家）就帮你们降；你不主动消除现金流风险，我来帮你们消除。 3、背后第二层含义是你们现在所拍下的地，存在贬值风险；房价也不会更上一层楼了，寄希望于囤地赚差价的可以省省了。 4、背后第三层含义是告诉地方政府，赶紧转型，卖地到头了，如果没有买家，地再多也没用。
我觉得啊，直到现在，很多房企其实并没有完全领会国家最近两年的政策，还把政策当做耳旁风。比如第一轮集中拍地过程中，有些房企还是不自量力高溢价/高自持拿地；“三条红线”也存在漏洞，有些房企通过债务转移的手段达到纸面上的降负债。
以下两张表可以看出，很多房企拿地超额了，其中不乏华润和招商蛇口、绿城中国这样的大房企。还有很多房企拿地余额所剩无几了，其中包括万科，恒大余额最多，本质是因为自己泥菩萨过江，买得少、余额多！
就这样的政策约束下，此后房企拿地还敢不“三思而后行”？就看后续拍地的溢价情况了，按照这样的进程，非二线以上城市卖地可能会被房企逐渐抛弃。
2、武汉欲实行【房票制度】
7月28日，武汉市房管局发布公告，对加强购房资格管理工作进行征求意见，今后将进入“凭房票买房”的时代。该《意见》主要观点：
购房先申请购房资格，符合条件才能领到购房的“房票”，有效期60天。在完成公示后，一张房票一次只能登记一个楼盘，登记一次后即时锁定，不能再去别的楼盘登记，等到开盘销售后，购房资格认定结果自动解除锁定。
意见稿还明确严肃查处违法违规行为。无论是房地产开发企业，还是从业人员，一旦以不正当手段获得购房资格，将记入信用档案、罚款、被拉入行业“黑名单”。购房者也将面临处罚，不仅取消其家庭本次购房资格，并列入房屋交易不诚信人员黑名单，一年内不予受理其家庭购房资格申请。
武汉的这个政策可以说是像素级房地产管控了，勿谓言之不预，国家意志要深刻承认。
本次，武汉率先引入【房票制度】（文字描述就是房票，其他城市类似政策并不叫房票），进一步打击了开发商、中介违规售房以及炒房团违规炒房的生存空间。
其实，类似操作过去别的城市其实也有（比如上海、杭州），只不过是采取限制购房者单次多个楼盘认筹行为。
而现在创设了房票制度，能够更好地管控此类“单次认筹多个楼盘”的现象，真正促进认筹行为的规范，也在很大程度上促进了一些热点楼盘的降温。（这个对真刚需绝对是有利的，供需上来说，恶意需求减少了）
《征求意见稿》还提到，房地产开发企业应将房屋销售给已登记的意向购房人。未取得购房资格的，房地产开发企业不得向其销售房屋。
3、【安全家庭】的概念
房票制度可能还有一层含义，那就是筛选机制：
提高房贷利率、首付比例、降低公积金贷款额度以及收紧贷款，这些其实就是一种筛选机制或者说是劝退机制，主要是尽量筛除（劝退）那些意图高杠杆上车抵御不了房价下跌风险的人。
如果您通过筛选，那证明你是“安全家庭”，什么是安全家庭？就是房价即便下跌，你们有足够现金流应对而不会弃贷。达到要求的刚需就是最安全家庭，即便下跌，也几乎不是可能弃贷的。（【安全家庭】概念是我原创的，不喜勿喷）
国家不给钱（限制银行房地产贷款、限制房企负债率）、不准地方政府乱卖地（卖地收入并入税务部门、土地双集中）压制购地资金等居然都可以被一些所谓大V解读为国家政策是为了卖地？这不搞笑？
我发现现在“骂国家仿佛是流量密码”，我国确实走了一些冤枉路（过去10年我最耿耿于怀就是那波涨价去库存、浪费了产业升级时间）。
但是，这不代表zf事事错，不然怎么可能有改开，历史来看，生死存亡时刻，我D还是有力挽狂澜的决心和行动力的。这些人最喜欢胡说八道“在没找到下一个啥啥就不会啥啥”，这特么是错误的观点，逻辑不通。
互联网平台经济、K12教育培训和此前P2P的例子告诉我们：在我国想致富就得听国家的话！国家让你干的事情，你就可以干；国家不让你干的事情，你就千万别硬上！
重要领导干部的话要放在心上，千万别把“好言相劝”当作“驴肝肺”。别动不动就“听其言观其行”，这句话是有门槛的，很多人其实是刀架到脖子上才看到“行”！
不听掌控政策的人的劝诫，整天拿着中介和无脑拉你购房的自媒体的口号人云亦云，你们咋就如此糊涂？（旧文《【勿谓言之不预】再评郭主席之执迷不悟炒房客死不足惜！》）
大家要防止炒房集团舆论反击，目前欲扬先抑掺沙子的自媒体不少，劝一些朋友别做接盘侠，别让炒房客顺利套现跑了！
备注：图片来自网络