【重要提醒】远离小房企，规避烂尾楼！

最近一些房企的债务暴雷或者卖卖卖的新闻频发，比如：

• （1）3月9日，Top100房企协信远创“18协信01”私募债到期未足额兑付本金（备注：总额仅7.1亿元）；同时，联合资信风暴式下调协信远创主体评级。目前，协信远创债券存量规模25.90亿元，16协信03、16协信05、16协信06、16协信08将于今年3月至9月陆续到期。

• （2）华夏幸福，截至3月9日累计债务违约涉及本息已达194.24亿元。

• （3）泰禾集团：截至2020年12月31日，公司已到期未归还借款金额为398.50亿元，尚未支付的利息为67.48亿元。

• （4）"地王收割机"融信出售其位于上海虹桥世界中心的总部办公楼回血降杠杆。

• （5）四川头部房企蓝光发展出售旗下物业子公司股权回血降负债。这还不是蓝光发展第一次出售资产。2020年上半年，蓝光发展便以9亿元出售了旗下医药板块的迪康药业。

房地产企业过得如此狼狈，一方面是房地产行业本身进入下行趋势，另一方面就是“房企融资三条红线”的影响。对于房企融资三条红线的威力，我已经几篇文章谈到了，比如：《房地产杂谈：三条融资红线与各地土拍上涨》《房地产杂谈：银保监会的房地产信托排查》和《房地产杂谈：再评恒大7折卖房！》。

对于房地产债务暴雷，用得着意外么？我觉得不用意外，去年恒大1300亿资产重组大事件中，我们应该早就领略到房地产企业高负债的危险了。

和P2P暴雷一样，这样的新闻市民也会慢慢习以为常，甚至最终麻木。

其实在19年，知乎有朋友付费咨询我的时候，我就告诉一些朋友，小房企期房别碰，很可能会竹篮打水一场空。2019年，其实就有大房企爆出现金流问题，比如武汉在建的华中最高楼的武汉绿地中心，就曾一度因为现金流问题陷入停工状态。

那个时候，我就预判到——很多房企熬不过这个冬天了。

但是，那个时候，还有朋友会说，我们这个房企是本地很大的房企。我当时都不知道要说什么了。安邦、海航大不大？

再然后，泰禾集团陷入困境、华夏幸福遭遇债务暴雷。

在2020年，中国出台“房企融资三条红线”、“限制银行个人房贷总额比重”以及2021年的“土地两集中”，一步一步，预示着，房地产将迎来一轮巨大的洗牌潮。

现在，我再更新一下自己的看法，尽量别碰期房，非Top30的期房基本上可以pass掉，别房子没交货，本金给弄没了。

去年恒大资产重组事件评论文章《短评：恒Da重大资产重组事件》中，我还还写过：

对于购房朋友，我还是要强调一下，谨慎购买期房，尤其是百名开外的房地产企业的期房，因为这些项目很可能无法如期交房。目前新闻报道的很多烂尾楼是15年经济下行的存货，即便是16年那波去库存都没有消化掉，比如最近昆明、南阳等地爆出的烂尾新闻。最近两年内的泰禾、富力、恒大足矣说明，即便是头部房企，也不可靠。

在恒大这篇短评里面，我还警告过房地产信托相关投资风险：

对于一些投资者，尤其是购买力相应债券、信托产品的朋友，得重点把控一下风险，对于未来的投资选项，尽量避免可能踩到雷。

其后，我也唠唠叨叨不断发表大家别碰小房企的警告。有些脑子里总是只有增值，就没想过本金会没有。

前几天融创集团孙宏斌发表观点说：“房地产企业融资‘三条红线’管企业，央行‘两道红线（即限制银行个人房贷总额比重）’管银行，土地‘两集中’政策管（地方）政府”。

这么来看，我对房地产政策的解读与融创老总孙宏斌的解读不谋而合。在旧文《【深度解析】如何评价22城将推“集中供地”模式？》，我是这样解读“土地两集中”的：

“两集中”供地政策其实要同“房企融资三条红线”和“限制银行个人房贷总额比重（也就是房贷集中管理制度）”结合起来一起理解。

“三道红线”、房地产贷款集中管理制度和集中供地政策三管齐下、互为补充，基本上可以全方面遏制我国房地产泡沫继续无限制膨胀。

“房企融资三条红线”和“限制银行个人房贷总额比重”其实是从高层层面出发，从供给侧和需求侧最大限度防止资本无序流入房地产。

毕竟，几大行等货币金融机构都是zy直属部门，管控起来比较容易。

但是，地方可能有其他想法，在税收无法增加的情况下，只能卖地。

因此，若是不从卖地层面出台政策，地方的行为很可能会与国家去房地产化的大战略背道而驰，所以，高层才出台此补丁政策亡羊补牢。

2018年6月14日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上指出：“收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失本金。”

2018年是P2P爆雷潮的一年，现在P2P已经被扫进历史垃圾堆。

2017年末南京钱宝网爆雷时候，P2P参与者就应该知道要离场了，可惜有的人贪得无厌；2020年，泰禾等陷入破产困境（目前可能万科会接盘）的时候，你就应该知道房地产寒冬来了。

别等到“人人贷”都出问题了，才知道房地产已经玩完了。如果这样，你就太后知后觉了。“钱宝网”暴雷的时候，你就该警觉并远离是非之地了。

我们回顾历史、关注新闻、思考社会，为了什么？就是要让自己的思维走在时代车轮的前面，洞悉未来方向、规避陷阱并抓住机会。

备注：图片来自网络

---

往期精彩推荐