【最新版2021】1.5万字讲清楚房地产的没落趋势

上篇综合文章（即《最新版2020》）已经差不多过去一年了，鉴于过去一年政策面的深度变化，以及七普数据出炉，于是更新了一下本文，房地产总体观点没什么变化，因为老龄化、城镇化跃迁和政策面的国家意志摊牌，可以说房地产行业的形势更加严峻了！

记住房地产长期看人口、中期看经济、短期看政策的观点，其中人口是根本点。本观点不同于经济学家任泽平的长期看人口、中期看土地和短期看金融的观点。（请务必分清楚）

总体判断是：

当下中国房地产/房价呈现的下降趋势是北方往南方蔓延，四五线城市往一二线城市蔓延。目前，北方基本上普遍下跌，包括天津、济南、青岛、石家庄、郑州、太原，西南的贵阳、西宁也出现了下跌，以上还是统计局统计出的下跌。（本文仅拿二手房房价作为参考，具体原因不再赘述）

以上现象与人口流动和经济发展状态相一致，目前也就经济较好的东南沿海和一些明星城市较坚挺，但是，随着人口老龄化继续加剧和生育率继续下降，这些地区也顶不住的！

到2023年，也就是3年内必跌，这包括一线二线城市。

我说的跌是最少20%跌幅起步，即便是二线以上的城市，有些城市跌三成甚至四成也不足大惊小怪。

三四线城市，尤其是远离中心大城市自身又没什么特色产业的，等着打五折吧（建议这些城市持有投资性房产的朋友快点变现）。

五线以下呢？等着一朝回到改革开放前吧。

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在系统性回答房地产的命运之前，我先把一些小问题给解决了，免得评论区一些朋友不停地重复这些无聊的问题！

1、保人民币还是保房价？

根本不存在这样的选项题，太高看房地产了，当然是保汇率了。近期有学者说我国中长期会放弃汇率稳定，中长期这三个字很重要，而且，类似日本，我国货币短期可能较快升值，但是长期肯定是稳定的。

国家不可能让汇率崩，汇率不稳，人民币还能国际化？学者说的应该不是放弃汇率，而是汇率不会像过去刚性保护，因为为了方便我国资本和企业参与竞争，会逐步让资本自由流动，这样，蒙代尔不可能三角下，汇率只能通过国内的货币金融政策进行间接调整。

人民币国际化，意味着我国更加不可能随意放水，货币金融政策要更加稳定。而且，意味着资产泡沫必须破掉，几个小区的混凝土买别人一国的资产，谁会傻到和你用人民币交易。人民币不能国际化，外循环（如：一带一路）再成功也是给美元做嫁衣。

不管前路多么艰险，人民币国际化是事关中国复兴的伟大战略。

而且，一带一路只有在人民币国际化的背景下才有最大的意义，否则，再成功的一带一路，也是为美元做嫁衣，因为你的一带一路越成功，贸易额越巨大，说明美联储越要开足马力印更多的美钞，这不是做嫁衣，还是什么呢？

2、房价崩了，弃贷和银行风险！

有人谈弃贷风险，刚需我认为几乎不可能，大部分一二线顶天跌三成左右（少数可能腰斩），跌个首付，有多少人有胆量弃贷？而且，一二线才是中国房地产总值的大头，跌个三成银行系统扛不住么？

对于买房人群来说，没有几个有魄力弃贷让银行拿走房子的。因为那意味着一无所有，与其一无所有，大多数人的心理宁愿苟延残喘，毕竟一本红本本拿在手上，还是很有安慰作用，小本本将是很多人的命根子，虽然在未来其价值下降。

尤其是中产阶级，最软的阶级，瞻前顾后、畏首畏尾。

普通人最大的陋习就是：高估了房地产的能量，而低估中国金融体系的实力呢？

四五线更不谈了，普通人拼死也会力保来之不易的房子，弃贷是最终的选择。

对于投资客，死多少又何足惜呢！？

一年多来，国家相继出台政策延长二手房免税交易年限，基本上都加到了五年锁仓期

这意味着国家不打算让最近两年炒房的人套现了（真刚需就不可能卖）。为什么不能让炒房客投资的房子套现呢？因为炒房客手里的钱和刚需的钱本质是不一样的，炒房客是希望手里的钱——钱生钱，他们不会让钱停止投机活动，因此炒房客手里的钱金融属性很强，他们这次炒房子、下次就会炒其他的（比如食品、股市）。

如果放任他们套现，无非四种结果，继续炒房推高房价，二是炒其他商品推高物价，三是流入股市推高股市泡沫；还可以有第四种情况，移到外面去，这是国家最不愿意看到的。

以上四种情况都不是国家想看到的，所以，国家现在的策略是锁死这部分投机属性最强的资本。而且，他们才是弃贷主力军！

3、不是所有的地铁口都是优质地段！

现在的房地产商喜欢炒作地铁概念。

但是，地铁这样的概念只能炒一时，不可以炒一世。还有，现在的地铁不是稀罕物，别搞得像“刘姥姥进大观园”，现在地铁也是要分位置的，如果处于地铁路线图的末尾，乘坐地铁到中心商场也要1个小时，就别谈优势了。

郊区就是郊区，有地铁口也是郊区。

如果你所在城市的地铁并没有形成网状，那何以体现地铁的便捷性呢？只不过是当地zf的面子工程罢了。

有些小城市的地铁未来很可能会停摆，参考珠海运营仅3年的珠海有轨电车面临拆除，虽然珠海是有轨电车，还不是地铁，但是也可以作为参考，因为目前国内各大城市的地铁，大部分靠政府补贴，否则早亏死了。

4、驳斥言论：房价跌了，还是买不起房

经济不好，房价会崩塌，人们会普遍过得很惨，但是，有负债的人注定最惨，因为经济不好意味着失业，如果背负巨额房贷，极可能断贷。

经济危机之时，需要做的是本来是中产、结果滑入贫困区。别和我讲房价大跌穷人也买不起这样的毫无逻辑的陈词滥调。

有这样的想法的更应该想想多少人因为背上巨额负债遭遇经济危机的惨相。

5、驳斥早买早享受、医疗与房地产挂钩！

对于年轻人，如果不是硬刚需（不买房就家庭不和谐、结不了婚这种），最好选择先等等。现在背负30年房贷等价于08和15年错过买房，而且房贷利率普遍很高，相当于国家在劝退。

以前结婚问你有没有房，以后结婚可能就问你有没有房贷，房贷多少年了。

医疗和养老就更谈不上了，挂号我没见拿房产证的，目前国家最新的人口迁移策略，社会公共服务与户籍脱钩已经是基本事实了。其他方面，那就是直接拼人民币了，钱多遇到大病自然可以多活几天，晚年也过得好些。

租售比何其夸张我不想赘述了，租售比不是衡量房价到没到顶的指标，而是衡量房价泡沫多少的指数。就像不能通过市盈率判断股票涨跌一样，有的公司市盈率老高了，但是股价却一直涨。

租房最大的缺点就是搬家困难，那是因为我们的租赁市场不完善，不过随着国家大力推荐租赁住房，未来租赁市场肯定会更加规范。

而且，说到底，买房也相当于一个为其70年的租房，产权到期续约就不是租了吗，别天真了，土地非私有下，我国的房子本质上就是个租，自我安慰有什么用？还有，您的房子能不能住70年都是问题。70年之后，中国估计7个亿左右的人口，你的房子送人可能都没人要。

6、剥离房地产的教育属性

房地产与教育脱钩，这一点已经在旧文《【学区房将死】从‘上海中考招生改革’看教育概念从房地产剥离的速度！》阐述过了。

上海已经先行行动了，按照上海中考招生制度改革，学区房概念将会逐步遏制，因为分配到校名额大幅增加（浙江也将扩大分配到校名额），中考竞争从市/区竞争转换成了校内竞争，只要你在本校名列前茅，同时达到基本线，你也有机会进入名牌高中求学。最大可能消除了教育资源不平衡造成的机会不公平问题。

不仅如此，上海还将全面施行教师轮岗制度！年初，上海通过发布《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》重点规定了优质教师轮岗制，优质教师将通过有序的轮岗制度在进行规范化流动，打破“名校壁垒”“学区壁垒”，着力推进教育公平。

近日，上海教委再次发声，发布了《上海市优化教师资源配置赋能基础教育优质均衡发展》，将多措并举促进市域内校长教师合理流动，优化中小学教师资源配置！

上海这个其实也仅是教育改革的过渡措施，而不是终极版本，我认为，终极版本的教育改革是完全隔离学区房概念，教育将不会和混凝土绑定了。

一个社会公平的质量，就看人们通过教育实现人生阶级跃迁的上升通道是否畅通，上升通道是否畅通也是一个社会活力程度的体现，如果上升通道幽暗狭促，必然招致最广大中下层的不满意，这不是管理层希望看到的。

现在，可以说一句：学区房已死。大家要心里有数！房地产的教育和金融属性清理将是十四五重要内容。

7、关于通胀/地价的问题！

很多人分析问题喜欢犯“刻舟求剑”的错误，拿中国过去几十年通货膨胀想当然预测未来的通货膨胀，未来不可能重复过去的货币金融政策，那会淹死自己的。

参见美国，按照你们的通胀理论，美国房价已经跑出银河系了。

别被骗了，所谓抗通胀是房地产利益集团创造出来的概念。过去我国就是靠放水刺激经济，只不过很多水放到房地产了，所以房地产涨的猛，这个水流到哪里哪里就爽，不是你房地产牛，而是高层牛，你们是哪里的错觉以为自己是凭实力。（下文有更详细的货币金融趋势分析）

目前房地产已经爽过了头，以至于如今这般窘境。

房价主要受供需关系影响，地价影响房子的成本，但是，成本不是决定价格的主要因素，供需才是，如果没有需求或者需求紧张，即便是亏本，他们也得卖。而且，由于拍地过高亏本卖房子也不乏案例。

系统分析如下：

首先，摒弃玄学那一套！

很多人喜欢谈玄学，比如制度优势、利益集团，那些都是表象（我也写文分析过），真正决定未来走向的还是自身所拥有的物理资本。

之所以可以有这样那样的政策，而且政策还有效果，是因为存在客观的物理基础。

孔明不是凭借扇子借的东风，而且客观的气象规律。

过去十多年，中国社会最大的洪流是城镇化，这是支撑中国房价大涨的根本因素，而且由于房改之前是单位统一分配住房，导致存在巨大的改善型需求。二者叠加，诞生了中国房地产的黄金10年。

什么阶级、贫富等不是根本原因，甚至都不是原因，而是历史洪流下的必然存在。社会存在阶级分层和贫富差距是很平常的事情，有人群的地方就有分层。

基于上面的认识，08年的那波房价飞升是很正常的现象，即便08年之后房价猛涨了一倍，我都不觉得房价贵。记得14年和朋友讨论过，我比较费解为什么人们说房价贵。但是，15年就有一点刻意为之的味道了。但是这样的刻意为之还是有其物理基础的，一个社会是有一定的政策溢价空间的，而且15年我们的城镇化还有一定余量，三四线城市的房价还算处于合适区间。

现在有什么？人口结构危如累卵，经济发展降速换档，国际环境一团乱麻……

任何玄学都是基于客观物理现实，如果你只看了玄学，而看不到玄学背后的客观物理现实，只能表明，你看的不够深不够广。

中国房地产抓住人口和经济两个核心点就不会错：人口就是老龄化加剧并且即将负增长；经济就是降速换挡，产业升级和扩大内需。

与其他房地产口嗨自媒体不同的是，我不会停留在玄学或者口号这种忽悠框架里面，而是追根溯源其“物理基础（比如：人口、城镇化、经济发展）”；或者单凭某个城市以偏概全，一叶障目、不见泰山。

其次，拒绝ZF万能主义！

网络上，关于ZF万能主义的言论不少，还有不小的市场，其实，但凡熟悉一点点历史，就会发行，没有万能的ZF，只有顺势而为的ZF。

有些人所谓的政府控制住了房价，只不过是基于一个小周期，马拉松还没跑完，谈结局太早了哦。社会运行的规律，不管机构多么强力维护，都不可能人为掌控一切。

古往今来多少思想家、政治家、社会学家、经济学家为国家和人类社会健康运行想方设法提供各种方案，但是，时间长河的检验下，从来没有“人定胜天”的方案成功了。

泡沫就是泡沫，别以为曾经的日本、美国政府就不想“逆天改命”，你想做的事情，别人老早就想过了，只不过代价更昂贵，所有并没有走那天最差劲的路罢了。

如果本轮国家被以房地产为首的泡沫经济绑架白白浪费了时间，那么，十四五规划的产业升级和扩大内需基本上可以宣告failure了，如果这两个失败了，内卷什么的当然更卷了，因为升级失败之后优质就业岗位将更加稀少，最终大概率滑入中等收入国家陷阱。

房地产泡沫只不过肥了部分人，而且助推了贫富差距。有经济学家说：除去猪肉，都是通胀（通缩）。我套用一下，除去房地产泡沫，中国基尼系数都会变好看。

维护以房地产为首的资产泡沫对于国家的健康发展一点益处都没有，由于富人拥有最多的金融资产、穷人则几乎没有金融资产，如果助长金融资产泡沫，那么无异于在贫富差距上火上浇油。

对于那些没有逻辑只会张口闭口说利益集团的，其实这些人根本就不懂什么叫利益集团（整天意淫炒房的房姐房叔就是利益集团，还臆想他们可以左右高层决策），我送你一句话：

只要锦绣山河在，物质名利还复来！

每次看到这些人谈论利益集团，我就觉得好笑，就如同某些平庸作家意淫世家豪门写小说，红楼梦这样的作品寒门背景就永远别想写出来。

很多人都分不清谁是话事人，谁是小弟？整天臆想他们不会割自己的肉，关键是，你们所谓的“老赵”不过是另一茬韭菜罢了，就连王剑林\马云都不能，这些炒房客算什么啊？

还没割到他们不是因为他们不能割，只不过还没那个必要！真聪明人，早就顺势而为套现离场了，而不是坐以待毙、甚至臆想以卵击石。

房地产已是落日黄昏，理由如下：

论点一：房价的两次飞跃&城镇化见顶

1、房价的两次飞跃

全国房地产有过两次明显“飞跃”，分别为2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飞跃直接得益于4万亿的刺激计划，4万亿刺激计划开启了高铁等大基建时代；2015~2016年的飞跃直接得益于以“330新政”为代表的房地产去库存刺激计划。

这两次飞跃基本上让全国城镇的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍，远高于经济发展的增速。

两次飞跃的中间，2010~2014年的房价基本比较平稳，甚至有的年份房价是下降的。《【中国房地产的过去、现在及将来--第一篇】中国房地产发展史概要》

房价的两次飞跃主要基于两点：城镇化和人均居住面积提升！这两点才是我国房地产突飞猛进的根本点，政策的作用是释放这两点的能量，是辅助作用。（以下用了2020年七普最新数据！2017年数据见旧文，基本没差）

2007年我们国家的城镇化率是46%，而全国总人口为13.18亿；2020年我们国家的城镇化率是63.89%，而全国总人口为14.12亿。下面简单计算一下：

2007年城镇人口：13.18 * 46% = 6.06亿；

2020年城镇人口：14.12 * 58.52% = 9.02亿；

12年城镇人口增量：9.02 - 6.06 = 2.96亿；

下面再看看城镇人均居住面积的变化，2007年人均城镇居住面积为22.6㎡，2020年人均城镇居住面积达到约40㎡。12年人均城镇居住面积增加17.4㎡，要知道1990年人均城镇居住面积都不超过这个数的啊，而且韩日人均居住面积也差不多才20㎡。

以上数据分析可得，由城镇新增人口带来的新增居住面积为：

2.96亿 * 40㎡ =118.4亿㎡；

由人均城镇居住面积的增加带来的新增居住面积为：

6.06亿 * 17.4㎡ = 105.4亿㎡；

两者相加可知08~20年12年间新增住房居住面积为：

118.4亿㎡ + 105.4亿㎡ = 223.8亿㎡；

这就是中国房地产在2008年开启高歌猛进的原因，没有这个根本，再好的政策都只会昙花一现。凭借着这些新增的居住面积，只需要政策适当引导即可给房地产带去突飞猛进的跨越式发展。

而且由下图可知，中国的城镇人均居住面积几乎和欧洲发达国家相当，仅落后于美国，但是远高于日韩的水平，这也说明中国人均居住面积需要到顶了，随着老龄化深入和生育率继续下降，我国城镇人均居住面积还会继续被动上升。

然而，由于自08年以来房地产的猛涨在绝大多数人的心中刻下了房价不可能跌只会涨的烙印，加之中国传统文化的“有房即有家”理念，让很多人对“房地产会继续增长的预期”很恐慌，这个时候只需要政策稍加引导/媒体助攻一下即可释放这个恐慌，带动房价进一步增长（当下房地产利益集团就是利用这种心理忽悠不明真相群众接盘）。

但是，这种增长是不可持续的，因为新增需求已经捉襟见肘了。而且，房价这一波竭泽而渔的增长会造成一些不利影响，主要有二：

一是，土体房屋的租金骤增会增加企业的成本，一些劳动密集型的中小企业本来盈利能力就有限，这样就更加艰难了，而且高房价会阻碍年轻人去当地求职工作，企业因此会招不到相应的员工，所以即便华为这样的企业也要去东莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面减轻员工的生活压力。

二是，因为土地租金以及人力成本的增长，劳动密集型企业会转移到东南亚等土地租金和人力成本低的地方，而劳动密集型企业又是招工大户，这样的转移会加剧国内的失业率，这个风险会大得多。（参考旧文《中国沿海企业搬迁到东南亚，为什么不搬迁到中西部呢？》）

2、城镇化见顶

第七次人口普查的数据显示：

全国人口中，居住在城镇的人口为901991162人，占63.89%。

城镇人口占比（城镇化率）大幅度上修，2019年末统计局公布城镇化率为60.60%，这次直接上修到63.89%，以我国当前人口老龄化形式，随着农村老龄人口的死亡，城镇化率会自动被动快速增长（类似日本）。

城镇化率见顶了，日韩的历史经验，第一阶段城镇化率就是70%，随后是因为人口老龄化农村人口离世导致城镇化率被动上升。

这充分表明过去十年的数据对中国真实的城镇化率严重低估了。这一数据对于房地产市场并不友好， “过去数据的低估说明未来我国城镇化率提升空间有限，我国房地产新房市场有可能提前到顶”。

下图为日本城市化的历史走势，日本的城市化经历过四个阶段，其中第四个阶段尤其应该得到我们的重视。1975-2000年，日本城市化率基本保持不变；但是到了2000年，开始了一波大幅增长。这是什么原因呢？

就是因为日本人口老龄化到了一个阶段：农村老龄人口死亡骤增，而年轻人又大多待在城市里，因此在计算城市化的时候，分母减少的速度大于分子，因此日本的城市化在2000年开始大幅增长。这个时候日本政府基本不需要出台政策吸引年轻人去城市买房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。

日本在1975年左右基本结束城市化进程，目前城市化率稳定在91%左右。1945年-1975年，由于人口加速流入城市和“市町村大合并”，城市化率快速提高至76%；1975-2000年，城市化率基本保持稳定；2000年至今，因为町村老龄人口离世和第二轮“市町村大合并”导致的被动提升，城市化率由79%进一步上升到91%。

日本的人口老龄化就是我们国家的前车之鉴。对照日本的情况，结合最新人口普查数据，我们可以合理的得出一个推论：今后，即便没有政策引导，我们国家的城镇化率也会大幅提高。都2021年了，就再别拿城镇化来做多了。

总结：城镇化见顶了，房地产两大驱动之一的城镇化已经要退役了！所有的做多，皆因有做多的空间，当这个空间挤压完全的时候，就黔驴技穷了，即便诸葛再世，也休想借来东风。

论点二：人口老龄化加剧、人口负增长在即

我们必须记住：房子是用来住的，而不是用来珍藏的；房子是有寿命，不像艺术品那样可以永恒保存待升值。房子不像艺术收藏品那样具备时间以及艺术家赋予它们收藏价值，中国只有极少数地方的房子因其地理位置具备区位优势以外，其他的都只是一般意义上的房子。

首先，我们要尊重一个基本事实：房价短期看政策，中期看经济、长期靠人口。

其次，我们得承认目前的房价极其不合理。如果说清北等名牌大学毕业生只有少数几个人买不起合适的房子是个人问题；那清北等名牌大学毕业生靠个人奋斗普遍买不起合适的房子那就是严重的社会问题。这里的“合适的房子”是指与自己身份相匹配的房子。就按当下的躺平文化来说，高房价明显是严重的社会问题。

第七次人口普查结果还显示，全国老龄人口（65岁及以上）占比13.5%（19年末数据是12.6%），这数据增长很快，相较六普增加4.63%，六普相较于五普仅增加1.91%，充分说明我国人口老龄化在迅猛加速。看看下图老龄人口占比增速，真吓人！

我此前预计22 年我国老龄人口占比突破14%，正式步入老龄社会，这个看来是肯定会发生了。

第七次人口普查结果还显示，2020年出生人口锐减约250万到了1200万，虽然统计局还是说“我国人口基数大，目前还有3亿多育龄妇女，每年能够保持1000多万的出生人口规模。”

但是考虑到真实情况远超官方预测，我不认为可以实现，如果人民的生活压力没有得到明显改善，毫无道理如此乐观。

考虑到建国初期的人大限将至（寿命），今后10年，我国每年死亡人口还会明显上升，因此，我们有理由相信，无论如何，人口负增长也就两年内的事儿。

七普：平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。

户均人口类比日本，2019年，日本平均每个家用户为2.39人，这么来看，我们很快要赶上日本水平了，这也从侧面表明我国房子几乎到顶，但是，我们在建房子足够1.4亿人居住，考虑到大量空置住房存量，我国房子即将严重过剩，可能已经过剩了！

人均40平米计算，2020年中国住宅新开工面积够超过4000万人居住、住宅竣工面积够1500万以上人居住。

有朋友可能会说“随着医疗进步，我国平均寿命会增加啊”。

那我得告诉你：日本人平均寿命是80，我就假设我们国家医疗水平大幅提高，中国人平均寿命增长到80岁，那也就是延缓了5年；但你看看前两波婴儿潮（除去三年自然灾害）是从49年持续到了75年，长达27年！

即使我们国民平均寿命增长，但也逃脱不了人口老龄化的厄运。给阳光下的雪人撑伞并不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延缓了一下溶解的时长，并不能改变雪人注定被溶解的命运。

总结：未来五年出生人口会急速下降（18年相较于17年锐减200万），但去世人数会急速增多，人口老龄化会越来越严峻。未来五年内，我们国家的人口大概率开始负增长。

论点三：房（地）产税的使命与作用

相较于2020年官方对房地产税的冷处理，今年两会以来明显加快了进度，基本上每个月都有官方谈论房地产税改革，比如4月7日《财政部：积极稳妥推进房地产税立法和改革》，5月11日“财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会”。

有关专家也评论房地产税改革要进入实质性推进阶段了，本次房地产税改革绝不是上海、重庆试点的名不副实、隔靴搔痒，为什么今年官方对房地产税改革的讨论速度加快了呢？

我认为有两方面因素：

其一是我国疫情控制较好，去年的疫情让经济大环境顿时变坏，出台房地产税的时机就不合适了，连提都不合适，这就是2020年高层很少提房地产税的原因；

其二是人口老龄化下土地财政已是穷途末路，地方财政的庞大体量中央根本无法兜底，因此急需推进房地产税改革落地以化解土地财政困局。

目前，我国房地产总市值可达500万亿。（具体计算方法详见《房产税是解决中枢和地方不统一的黄金钥匙！》）

即便是房价腰斩，我们也将拥有250万亿房地产总市值，即便是房产税税率1%，那就是2.5万亿收入。（参见日本、美国和香港，1%真的是保守税率了）

这个收入够不够呢？我认为是够的，我们不能拿2020年土地出让金8万亿作为对比，因为2020年很特殊，不少城市因为经济受损，爆发性卖地，典型案例如上海。房价第二波大涨之前，我国卖地收入基本上不超过5万亿，15年萧条年份甚至仅3.25万亿。

而且我们所说的土地出让收入是毛收入，其中大部分用作征地拆迁补偿费、土地出让前期开发费等成本补偿性费用，剩下的才能用作地方政府搞建设，但是，大城市基础设施建设大框架已经完成，剩下小修小补，用不着那么多开支，因此，房产税足矣最大程度抵消掉卖地依赖症。

房地产税改革的直接目的不是为了降房价，其直接目的是为了增加地方财政收入。

但我们也要认识到，房产税会大幅遏制住炒房行为，因为房产税会大幅降低房子的增值属性，以及降低房子的投资属性，甚至可以把房子拍成负资产。

当房子不能给炒房者带去理想的增值时，他们必然会想方设法补救，或是出租或是抛售；要知道很多炒房者以前是宁愿房子空着也不对外出租的；如果房产税出来了，他们还不出租，那么房子就会成为负资产不停地吞噬他们的现金流。

所以大众消费者大可不必担心炒房者能把房产税转嫁到租房者身上，供需关系下，二手房市场和租房市场可能会短暂出现供过于求。

统计局最新数据显示：

2021年1—3月份，房地产开发企业房屋施工面积798394万平方米，同比增长11.2%。其中，住宅施工面积563125万平方米，增长11.6%。房屋新开工面积36163万平方米，增长28.2%。其中，住宅新开工面积27057万平方米，增长30.1%。房屋竣工面积19122万平方米，增长22.9%。其中，住宅竣工面积13888万平方米，增长27.1%。

平均人均居住面积40平米算，2021年第1季度，在施工住宅够1.4亿人居住；新开工住宅面积够676万人居住；住宅竣工面积够347万人居住。

结合2020年出生人口仅1200万，我们一年新开工住宅就够生两年了、竣工面积也逐年富余。这就是事实，物以稀为贵，以后国人可能什么都缺就是不缺混凝土！

还有，国家目前大力发展租赁住房，等国家队进场和个体户抢食，租房市场会进一步下压。再强调一遍，以后租赁市场是买方市场，别听一些牛鬼蛇神胡说八道。

看看当下的生育率下滑速度，以及我国老龄化的进程，未来很可能什么地方都不缺混凝土房子，而是缺年富力强的年轻人！缺租客！

以上还是看得见的历史趋势，看不见的呢？随着技术革命的飞速发展，VR/AR加持下，远程工作可能越来越普遍，同时智能驾驶也值得期待，这就导致逆城市化很可能会提前。

总结：

• 房地产税改革的直接目的不是为了降房价，其直接目的是为了增加地方财政收入。
• 房地产税的推出速度只与地方财政的破产速度有关。
• 房地产税改革有三大作用：其一是最大程度限制金融属性天花板，其二是缩减贫富差距；其三取代土地财政死局！

论点四：不存在大放水了！

过去一年货币金融数据表明，我此前的判断是准确的。2021年4月末，目前M2增速8.1%较上月减少1.3个百分点，重回2019年7月疫情前水平，社融同比增长11.7%，增速比上月减少0.6个百分点，再次说明臆想大放水的可以消停一下了。

最近半年我国货币和金融数据充分表明，国家为了应对潜在的恶性通胀预期，提前就收紧流动性了，而且收紧流动性的决心的不可动摇的。

3月和4月社融数据和M2数据充分表明：国家收紧流动性的趋势没变，我2月份对金融数据（2月M2增速上涨，某些人就迫不及待作妖）的评论完全正确。

我此前评论如下，本内容发布在旧文《【深度解读】2021年政府工作报告关键数据的理解！》：

这说明央行等部门还是战战兢兢如履薄冰地调整货币金融参数，既怕放多了泡沫迅速扩大，又怕给少了经济直接躺平。

我觉得肯定有人会拿M2数据唱多房价，不必管这些，两会已然表明国家不会走没有前途的老路，科技发展和消费扩张两大方向就确定了房地产靠边站了。

M2和社融增速，我认为大方向还是向下的。

对于M2，我也写过多篇文章，因为有些房地产自媒体或者中介喜欢拿M2来欺骗小白说什么房价还要暴涨，重现08/15行情！

房地产作为一个资本密集型和资本驱动型行业，不管是从供给侧（房企融资），还是需求侧（个人住房贷款），房地产整个就是资本驱动的产业，其中最大命脉就是国家的货币金融政策。

当房地产领域的利益相关大佬——任泽平都隔三差五发文强调流动性拐点出现的时候，如果您还是执迷不悟地火中取栗，我只能祝您一切好运。

基于过去的经验来看，我们国家内部的货币通胀率还是很高的，从下面几个数据就可以看出来：

1. 1990年，我国GDP为1.87万亿，M2为1.53万亿，M2/GDP比值为0.82；
2. 2000年，我国GDP为9.92万亿，M2为13.46万亿，M2/GDP比值为1.36；
3. 2010年，我国GDP为40.15万亿，M2为72.59万亿，M2/GDP比值为1.81；
4. 2019年，我国GDP为99.09万亿，M2为198.65万亿，M2/GDP比值为2.00；
5. 2020年，我国GDP为101.60万亿，M2为218.68万亿，M2/GDP比值为2.15。

M2/GDP比值衡量的是在全部经济交易中，以货币为媒介进行交易所占的比重。总体上看，它是衡量一国经济金融化的初级指标。通常来说，该比值越大，说明经济货币化的程度越高，说白了就是放水对经济的贡献。

我们这里简称M2/GDP比值为虚经济指数。

• 2000年相较于1990年，虚经济指数涨幅为65.85%；
• 2010年相较于2000年，虚经济指数涨幅为33.09%；
• 2020年相较于2010年，虚经济指数涨幅为18.78%；

2020年比较特殊，国家为了应对疫情对经济的冲击，谨慎提升了M2增速，为了除去2020年疫情影响，我们计算下面数据：

• 2019年相较于2010年，虚经济指数涨幅为10.50%；

从以上数据可以看出，过去30年，我国的货币通胀率确实很大，总体上大于经济增速。但是，我们也可以发现，最近10年相较于1990-2010年的20年，货币通胀速度开始减缓。

最近10年，国家遏制M2的势头很明显，本质上是M2跑太快了，经济发展跟不上，所以需要收紧货币政策，等候经济跟上来。

疫情是打乱了国家的顶层部署，不然，最近10年的虚经济指数降速更加明显。

今年国家要加速推进人民币国际化战略，有专家甚至说出了要放弃汇率，允许资本自由流动，这样的趋势下更不可能大放水了！

论点五：中国目前的困境

直到现在，很多人讨论房地产问题，还是局限于国内经济小范畴，有的人甚至还局限于狭隘的房地产带动就业的角度，更极端就是局限于卖地这个单一因素出发思考房地产/房价未来。

我经常告诫大家不要孤立的看待我们国家当下所面临的问题，大家要站在全球的角度看待问题。如果站在全球角度思考，那么最近一年国家房地产政策出发点、以及过去数年推行的一带一路、人民币国际化努力等都可以很自然理顺了。

现在经济全球化了，毫无疑问，竞争也是全球化的。

针对房地产，如果孤立考虑中国问题，那么不用说，高层肯定是希望房地产软着陆的，没有任何一个国家希望经济硬着陆，比如曾经的日本，他们难道不希望上个世纪90年代的日本房地产泡沫软着陆？还不是因为外部环境不允许，或者说如果保泡沫经济，那么付出的代价将更惨重。

现在，我们的情况也是如此的，中美冲突的当下，以及以越南和印度为代表的新兴经济体是不会让我们慢悠悠的软着陆的。除非他们脑子坏了！

疫情只会暂缓印度经济发展的势头，而且，我也从来没有想过印度经济和我们并驾齐驱，像越南和印度只要替代掉我国珠三角和长三角的世界工厂功能，也是对我国的巨大损失，而且，产业转移到他们国家，势必会给我个企业培育更多竞争对手！

我们国家的经济体质目前比较尴尬，高端产业，反正是高端的利润大的产业，基本上没什么建树，在国际市场没有形成集群竞争力；低端行业，由于人力成本和地租的上涨，人口红利基本上消失殆尽，前路并不平坦，况且还有东南亚虎视眈眈。

时过五年，今年两会期间，原工信部部长苗圩的还在重复表示“在全球制造业四级梯队格局中，中国处于第三梯队，实现制造强国目标至少还需30年。”我在旧文《还剩几个30年？任何做多房地产的行为都是在做空中国的未来！》已经详述了，2016年苗圩部长就喊“至少还需要30年了”，翻译一下就是“我们产业升级已经浪费五年了”。

实话实说，最近几年经历了这么多，细数我们国家的核心竞争力，我只想到了14亿的市场是他国暂时无法替代外。其他的好像并不是非我们不可的，但是即便是14亿的市场，东南亚6个多亿的市场也在冉冉升起，印度13亿肥沃的市场也在蓄势待发。

在核心科技领域，我们并没有卡脖子的技术，什么是卡脖子技术呢？我在曾经推送的旧文——《请，追求“自主可控”的人生！》——说过：

什么是核心技术？就是能够卡脖子的技术。很多人还不清楚什么叫做卡脖子技术，所谓卡脖子技术，就是不可替代的技术，就比如一条大峡谷，而卡脖子技术就是这个峡谷上唯一的桥梁，你如果想绕过去，那就会付出百倍千倍的代价，这种代价是不可承受的。对应到企业就是没有这个技术，企业就无法正常生产产品，也就可以关门倒闭了。

对应到国家就是会给整个国家造成整体后退的风险；因为国家的正常高效地运行是在那些核心技术的基础上建立的，比如高铁的核心部件、CPU芯片、操作系统、高性能材料等等。

不是说没他们不行，而是没他们之后会给生活带来极大的不变，社会运行的效率会大大降低，最终的结果很可能就是社会后退。

国与国之间的竞争靠什么？毫无疑问靠科学与技术，而且是核心科学技术。这一点在“中兴事件”和“华为事件”已经被淋漓尽致的展现出来了。谁掌握了核心科技，谁就有主动权。我们当前面临的危机是：世界工厂的地位可能会被取代，而我们在核心科技领域却还没有形成集群竞争力。

因此，接下来我们国家必须加速发展高科技高技术，尽快让中国的高端制造业、高端装备以及先进材料等高附加值产品在国际市场形成集群竞争力。这样才会在国家竞争对抗过程中占据主动权和控制权。而且应该加速，时间上并不允许慢悠悠的追赶，因为后面的以越南和印度为代表的新兴国家也会大力发展高科技。

在前有堵截，后有追兵的当前，时间是极其宝贵的，留给房地产的时间多了，留给未来的时间就少了。

要混凝土还是要未来，你会选择哪个呢？

本部分为节选，参考旧文阅读理解更深：《【中国房地产的过去、现在及将来--第四篇】大国竞争之沙盘推演！》《中国沿海企业搬迁到东南亚，为什么不搬迁到中西部呢？》《别瞧不起越南，也别低估了欧美的决心！》

结论

我国房地产已经超额完成了其历史上使命，目前所起的作用已经不是正激励，而是副作用。

我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！

房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。

人口都要负增长了（2020年出生人口仅1200万，相较于2019年锐减约250万）、城镇化也见顶了，还谈什么接盘侠呢，所以理由一pass掉。

当前经济的窘境不用我多说了吧，考虑到我国推进内循环和消费升级的目标，今后即便人民荷包鼓了，国家也会能力向消费引导，房产税和房地产去教育属性将极大限制炒房热，因此pass掉理由二。

会不会大放水呢？看过本文应该没这个疑问了吧。

房地产结论：全国范围内不可能涨了（当然不排除有些地方最后回光返照式的浮动），目前全国房子最保值的当属一线城市以及强二线城市的核心地块的房子，即便是这些个城市，非核心地块的房子也不具备保值功能，即便是核心地段房子，在中国房地产回归合理过程中，也会下降。

以上五个论点，是关于房价的最核心论点。要是你不能推翻，请别浪费时间辩驳了，只增笑尔！

关于我国房地产，可以记住我总结的3大主要矛盾（最新精粹版）：

1. 房地产行业的短期主要矛盾在于：房地产企业急于融资、回拢资金与国家全方位阻止资金流入房地产的矛盾。
2. 房地产行业的中期主要矛盾在于：房地产行业与中国经济发展降速与产业转型升级和扩大内需战略相冲的矛盾。
3. 房地产行业的长期主要矛盾在于：人口老龄化和生育下滑下造成接盘侠不足导致房地产没有发展支撑源点的矛盾。

当曾经的引擎变成了刹车片，那就是时候换个引擎了！

当下，任何做多房地产的行为都是在做空中国的未来！

购房建议：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。

重要备注：15年之前并不认为房价离谱，18年初喊房价到顶，详见文章《2018，为什么我认为房价要跌》；系统性分析中国房地产后于19年初提出房价长期看人口、中期看经济、短期看政策的观点，并得出“房地产已死”的结论！详见文章《站在2019年看——中国房地产最后的五年》《【最新版】…》

深度分析中国人口结构以及经济形势之后率先得出“人口结构将是理解中国未来大政方针和经济活动的基础”的结论。基于人口老龄化长期现实，未来半个世纪长期看好医药医疗大健康和中高端消费。

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