【有贷必读】存量首套住房贷款利率下调，关键问题释疑！

上周五写过文章《惠民大红包，存量首套房贷利率下调时间确定！》，本文再就一些朋友所关注的最核心问题进行了归纳总结，内容整理自正经机构、媒体渠道，绝大部分是银行对外公开释疑，因此具备权威性。

一、存量房贷利率能降到什么水平？利率能调多少？

当前房贷利率构成：【房贷利率 = （当期5Y-LPR）+ 加减点数】

其中LPR是国家统一调整，本次首套存量房贷利率不变动LPR，本次调整的是加减点数，比如2020年购房者很多人加减点数100BP+，现在存量房贷利率估计可以大幅下调。

按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于【原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限】。

31地首套房贷利率下限如下文末表格所示。

从全国层面来看，全国首套商业性个人住房贷款利率下限在不同阶段分别为：2019年10月7日前为0.7倍贷款基准利率；2019年10月8日至2022年5月14日为LPR（贷款市场报价利率）；2022年5月15日至今为LPR-20BP。

举例：

假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。

按有关规则，如果您贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，再假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次您的利率就会下调80个点（即90个点-10个点），也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。

上述下调80个点（0.8%）属于最大降幅，如果本次您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+20个点，那本次您的利率就会下调70个点（即90个点-20个点），也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.4%。

具体下调幅度还待公布，大家要密切关注银行动态，建议大家近期多访问一下手机银行，或者银行和央行官方公众号，及时了解信息。

二、什么样的个人住房贷款可以调整利率？

银行的回答是同时满足以下条件的个人住房贷款可以进行调整：

一是该贷款为商业性个人住房贷款，公积金贷款、组合贷中的公积金贷款部分及个人商业用房（含商住两用房）贷款均不在此次调整范围之内；而且不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要您归还积欠本息后才能申请调整。

二是在2023年8月31日前已发放或已签署合同尚未发放的贷款；

三是该笔贷款为首套住房贷款，或借款人实际住房情况已经符合房屋所在城市首套住房标准的其他存量住房贷款；

四是该笔贷款发放利率高于贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限。

解析：上述的3和4很重要，尤其是3，其告诉我们“当年算作二套房的贷款也很可能因为后续政策调整（比如认房不认贷）而变成首套房，因此也享受贷款利率调整的福利”，这个是重大福利，调整幅度会更大。

第4点就是告诉大家如果你贷款利率本来就在下限，甚至低于下限，就没必要调整利率了。尤其定价基准转换时选择锚定LPR的贷款，利率水平每年随LPR重定价已是最低。

第3点引出了下一个问题：

三、如何确定当年按照二套房制定的房贷利率现在也符合首套房标准，从而也可以办理房贷利率调整？

二套房贷款客户是否符合利率下调，需提供当前实际住房情况符合当地首套住房标准的证明材料，比如当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等，具体流程及所需材料可以查看所在银行公布的细则，利益相关家庭要密切关注银行信息更新。

例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时 “认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。

此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。

上述情形皆需要提供相应的证明材料。

非首套住房变为首套房后利率变化如何？

举例：在北京，若A市民在2020年置换房产，其房贷利率（按照二套）发放时为LPR（4.75%）+115BP=5.9%（当时北京二套房贷利率下限为LPR+105BP），目前为LPR（4.2%）+115BP=5.35%。在北京9月1日宣布“认房不认贷”后，A市民所持房产可认定为首套房，按照2020年2月当地首套房执行利率下限LPR+55BP，其房贷利率可从当前的5.35%降至4.75%。

四、固定利率房贷也可申请降低！

光大银行已经对外释疑：如果你当初对首套房贷选择为固定利率，9月25日新政实施后也可以向银行申请降低首套房贷款利率。

按揭贷款依旧是固定利率的人也可以享受存量贷款利率调整，符合前几天我给一些释疑的：固定利率也可以置换。

当年有少数人被非蠢既坏的自媒体忽悠了没有将固定利率转为LPR浮动利率，以至于没有享受到LPR下调房贷利率随之下调的福利，目前5Y-LPR已经累计下调0.65%了。

现在机会来了，那就是贷款置换来降低存量高息按揭贷款，这次一定要珍惜机会，大家不要轻易就被非蠢既坏的家伙欺骗了。

2020年3月旧文《房地产杂谈，请速换成LPR浮动利率》。

如下图所示，本次存量首套房贷利率下调主要是给2019-2021年高位买房的家庭，2018-2021年首套按揭贷款利率相比基准利率上浮最高约100BP，平均也是上浮80BP，也就是0.8%。

31地首套商业性个人住房贷款利率自律下限如下表：

最后，还是啰嗦一下：房地产其实没什么好聊的了，大局已定，没什么新鲜事儿。认房不认贷也不算啥，《【正本清源】北上广深“认房不认贷”，休惊慌勿接盘！》。

我强烈推荐昨天分享的文章《【大金砖时代】世界迎来新秩序！（7000字大文章，必读！）》，该文大幅提升您对世界形势观察的高度和视野，有助于提升您的系统性认知！