保障性租赁住房REITs的机遇和挑战
苏湘辉
道可特律师事务所
高级合伙人
高焕章
道可特律师事务所
合伙人
今
年8月5日，华夏北京保障住房REIT获得证监会注册批复，这是继红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT之后，年内获批的第三支保障性租赁住房REIT。2022年8月31日，三支保障性租赁住房REITs在沪深证券交易所同步上市交易，标志着中国REITs市场建设又迈出重要一步。2022年被业界称为保障性租赁住房REITs的元年。从市场反响看，华夏、红土、中金三支REITs线下询价均获得超额认购，分别为113.4倍、133倍和109倍；线下认购规模分别达到462.6亿元、362.7亿元和394.6亿元，上市首日全部涨停。红火背后，保障性租赁住房REITs面临哪些机遇和挑战？机遇–市场需求
在“房住不炒”的政策下，租购并举将是未来房地产发展的主要方向。根据住建部的数据，“十四五”期间保障性租赁住房预计建设约七亿平方米，市场潜力巨大的同时，供给结构亟待改革。通过REITs等金融工具，有助于引入社会资本实现投资循环、减轻保障房企业和政府负担、盘活存量资产、发展租赁住房市场、培育专业化机构化住房租赁企业，增加保障性租赁住房供给，实现可持续发展。
机遇–政策支持
政府为增加保障性租赁住房供给，陆续出台了一系列政策，积极推动保障性租赁住房引入REITs。2021年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确全方位支持保障性租赁住房的发展，减轻企业负担，大力增加房源供给，并明确提出加强对保障性租赁住房的支持政策，包括完善土地支持政策、简化审批流程、给予中央补助资金支持、降低税费负担、加强金融支持等。
同日，国家发改委出台《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(下称《发改委通知》)，将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。
2022年5月19日，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确要积极盘活保租房等重点领域基础设施项目资产，推动基础设施领域此类REITs健康发展。5月27日，证监会办公厅与国家发改委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》，构建有效隔离机制，防范资金风险。
挑战–土地性质问题
《发改委通知》要求保障性租赁住房REITs的基础设施项目权属清晰、土地使用依法合规。但国内目前用于保障性租赁住房建设的土地存在多个源头，包括集体建设用地、竞争性自持用地、企事业单位闲置物业用地(含住宅、非住宅)、R4专项用地(含划拨方式)。
多源化的用地模式，是各地在现有政策尺度上的“自由发挥”，并没有直接可适用的上位法标准，未来需从土地、城乡规划等基础法律层面进行规范化，统一标准，使发起人(原始权益人)、投资人直接或间接持有的项目所有权、经营收益权等基础更加牢固、稳定。
挑战–范围及认定问题
《关于加快发展保障性租赁住房的意见》规定“保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。”上述规定基本解决了定性问题，但对准入标准、退出标准、户型、面积等细则授权地方政府规定。目前，北京、上海、广州、武汉、西安、济南等城市已相继出台保障性租赁住房的认定办法，但对于准入和退出尚无细化标准，在实践操作过程中对项目发起人、投资人造成困扰。因此，国家和地方层面需要进一步细化、量化有关标准，指导行业和市场更好更快的发展。
挑战–收益率问题
首批三支保障性租赁住房REITs的收益率均略高于4%，运营时间不低于三年。虽然三支基金一日售罄，但过去30年美国REITs的年化回报率已达到了12%左右，与之相较仍存在较大差距。保障性租赁住房REITs收益主要来源于租金收入，但其公益属性又决定了其租金低于同地段同品质市场租金标准。根据上海易居房地产研究院发布的《全球80城租金收益率研究报告(2020)》显示，全球80个主要城市平均租金收益率为4.2%，其中国内12个主要城市为1.7%，明显偏低。解决保障性租赁住房REITs收益率低问题，可从以下层面着手：
(1) 在政策优惠层面，降低用地成本。有条件的城市可尝试以无偿划拨方式供地，同时争取更大的税费优惠、政府补贴以及金融贷款支持。从成本端提升项目价值；
(2) 在运营管理层面，提升住房租赁企业资产运营管理能力和效率，有效控制运营成本，在价格优势的条件下保证持续的高出租率，并通过自身管理获得配套项目等“超额”收益，提升项目价值。
作者 | 道可特律师事务所高级合伙人苏湘辉、合伙人高焕章
本文刊载于《商法》2022年10月刊。如欲阅读电子版，欢迎浏览《商法》官网。
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