塞浦路斯新能源投资项目的用地要求
一带一路
王霁虹
中伦律师事务所
高级顾问
wangjihong@zhonglun.com
徐一白
中伦律师事务所
非权益合伙人
xuyibai@zhonglun.com
塞
浦路斯作为“一带一路”的重要成员，与中国在政治、经济和文化领域的合作日益密切，吸引了越来越多的中国投资者前往。作为扼守欧亚非三洲海上要道的地中海岛国，塞浦路斯正逐步发展成为区域电力互联枢纽，持续与周边国家签署电力领域的合作备忘录，逐步建设能源联通桥梁，连接起以色列和希腊、希腊和埃及之间的电力输送，为区域国家能源转型作出贡献。近年来，塞浦路斯陆续出台了“全民光伏计划”等一系列激励措施，大力发展新能源产业，为中国投资者提供了丰富的机遇。取得项目用地是投资光伏、风电等新能源项目的重要前提条件，本文基于笔者在塞浦路斯新能源投资领域的法律服务经验，分享该国基本土地规定以及光伏、风电项目的用地要求。
土地类型和获取方式
塞浦路斯的土地所有权为永久产权，土地所有权人可出租土地使用权。租期超过15年的不动产租赁协议可在土地测量部登记，经过登记的租赁协议可以约定承租人有权转让、抵押、公开拍卖出售使用权，或将其传给继承人。
根据《(外国人)不动产购置法》第109章，非欧盟成员国国民或其控制的塞浦路斯公司需取得塞浦路斯部长委员会的批准才能取得土地。需要注意的是，前述外国主体如希望通过间接收购、间接控制等方式取得不动产的，亦须事先取得塞浦路斯部长委员会的批准。
土地的征收和征用
在国家或其他公共法人强制征收土地时，应按照收购通知日土地的市场价值补偿土地所有权人，且补偿金额应加付利息，利息计算期为收购通知日至实际付款日。
在国家强制征用土地时，需要在政府公报发布征用土地的通知，并根据被征用土地的租金价值、妨害情况、未利用资源的费用等支付补偿，征用期限不得超过三年，也不得就同一土地重复征用。
新能源电站选址要求
新能源电站可以通过购买或租赁取得土地使用权。投资者需要注意的是，除以下豁免情形外，新能源电站的建设均需事先取得规划许可证：(1)地块内有规划装机容量在150千瓦以下的现有建筑，已建成且证照齐全的；(2)地块内没有建筑物，该地块不在工业区或自然资源保护区内，且规划产量小于150千瓦的；或(3)地块内没有建筑物，且该地块位于工业区的。
对于需事先取得规划许可证的新能源电站，塞浦路斯规划与区划局还根据项目类型、容量、拟选址所在规划区不同，对项目选址作出了严格限制。
以风电项目为例，下列区域不得建设单个风力发电机和风电场：(1)限制开发区域内；(2)公共或森林道路、道路、土地平整工程规划区域、小路或地役权的占用地带内。但在存在地役权的情况下，可以允许风力发电机螺旋桨延伸到该等地带上空；(3)考古遗址内或古代纪念碑上；(4)国家森林(不包括第(5)项提及的区域)；(5)在指定的海岸和自然保护区、景观、受保护的景观、“Natura 2000”自然网络保护区和任何其他指定的自然保护区内；(6)根据塞浦路斯第152 (I)/2003号法律指定的野生鸟类和栖息地特别保护区，距离候鸟走廊和通道500米内；(7)机场、跑道和军事设施、工程或区域内。
而下列区域可以建设单个风力发电机和风电场，但受到特殊限制：在存在严重不稳定问题并容易发生山体滑坡和落石的地形中，可以允许建设单个风力发电机和风电场。但在获得规划许可后，应根据《街道和建筑物管理法》针对建设进行专门的地质研究和结构研究，研究结果应符合主管当局要求。
在重要矿产资源储量丰富的地区，可以允许建设单个风力发电机和风电场。但前提是应事先与地质调查部门和矿业部门协商，并确保风力发电与开发资源互不影响。
日前，塞浦路斯中国的双边经贸关系和投资合作持续稳步发展，2023年1至11月中国与塞浦路斯双边贸易额达到9.1亿美元。中国投资者如希望赴塞浦路斯投资新能源项目，应重点关注当地土地政策的变化，以保证业务开展的合规性。篇幅所限，本文仅为对塞浦路斯光伏/风电项目用地要求的概括性介绍，塞浦路斯《可再生能源法案》《可再生能源使用促进法》《(外国人)不动产购置法》《城乡规划法》《财产强制收购法》《财产征用法》等法律法规中还有大量细致和重要的要求，建议中国投资者在专业律师的帮助下进一步深入了解。
作者 | 中伦律师事务所高级顾问王霁虹、非权益合伙人徐一白
本文刊载于《商法》2024年4月刊。如欲阅读电子版，欢迎浏览《商法》官网。
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