土地价款抵减额，调减成本OR调增收入？
注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件
来源：瑞安达财税
有一个项目在做土地增值税清算，属于2016年5月1日后的新项目，增值税采用一般计税法计算，依据“国家税务总局公告2016年第18号”的规定，对应的土地价款抵减增值税销售税额。但现在做土地增值税清算时，主管税务机关认为是按照“财税[2016]22号”文的规定，应该从土地成本中减去这部分土地价。于是对该问题咨询上级税务机关税政人员，得到回复：鉴于目前没有明文规定，我们本着从严处理的原则，可参照广东省的做法，将抵减的土地价款调增转让收入，计算土地增值税。
对于这个问题，目前真没有明确的政策依据，税务机关的政策理解也不统一，这可难为了纳税人？这个政策问题再不明确，土地增值税真的没法清算了！
从目前了解的情况看，关于土地价款抵减额有三种不同的处理意见，浅析如下：
观点一：调减土地成本
该观点认为，抵减的销项税额在土地增值税清算时应该调减土地成本，理由如下：
1、根据财税[2016]22号文规定，“允许抵减的销项税额，贷记‘主营业务成本’”。所以土地增值税清算时，就应该冲减土地成本。
2、这部分抵减额就是土地的进项税，所以土地增值税清算时不得扣除。根据财税[2016]43号文规定，“土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
笔者分析
1、财会[2016]22号文的背景是为了规范增值税会计处理，并没有调整土地增值税扣除的相关规定。土地增值税清算并不是以会计核算为前提的，比如说：会计上作为间接费用的利息支出，在土地增值税清算时需要调整按开发费用扣除；前期工程费、开发间接费用核算的期间费用也应该调整等。财会[2016]22号文是对“土地价款抵减税额”进行会计处理的规定，土地价款抵减增值税额，减少了增值税负，增加了企业利润，在会计上应该作损益处理。
2、根据2016年第18号的规定“扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”这里是直接抵减的销售额，应该是针对房地产企业的特殊性作的一个专项规定。如果要作为进项税额处理的话，那就应该像农产品那样根据扣除率计算进项税额予以抵扣，根本不用搞得这么复杂了。
3、土地价款抵减的销项税额，是作为应纳增值税的扣除项，不能完全理解为土地的进项税，更不能与土地增值税省清算人为扯上关系。
观点二：调增收入
该观点认为，抵减的销项税额在土地增值税清算时应该调增转让收入处理。理由如下：
1、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”土地价款抵减的销售税额应作为转让房地产取得的有关经济收益，所以应该调增收入。
2、参照广州市税务局穂地税函[2016]188号文的规定的做法，应该调增收入。
笔者分析
首先，土地价款抵减的销售额是增值税的计算方法，企业并没有实际收到相关的经济利益。
其次，参照广州市的做法，只能停留在政策的学习讨论阶段，不应该作为执法口径或依据，应该遵循项目所在省市税务机关的规章文件。
所以，笔者认为调增收入也没有政策依据。建议各地应该尽快出台相关的解释文件，以便于纳税人合规纳税。
这是笔者本人的观点，也是非主流的观点。笔者在分析上述两观点时已表达了分析理由。现作如下建议：
1、目前没有明确的文件规定该土地价款在土地增值税清算时如何处理，那就应该按照土地增值税的规定处理，不调减土地成本，不调增收入，待有明文规定后，再按规定处理。
2、建议总局尽快出台解释性文件，增加政策的透明度，以便于纳税人合规纳税。
3、在总局未明确前，省市级税务机关应该向纳税人及时通报政策口径，做到税务征管口径统一，税企口径统一。
政 策 规 定
（点击蓝字查看政策）
关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告
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