【精选答疑】怎样给商品房定价可以合法合规地免缴土地增值税？
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问题四十九：怎样给商品房定价可以合法合规地免缴土地增值税？
Q：
上一个问题介绍的是普通标准住宅简易计税方法的免税临界点及其应用。如果房地产企业销售其他类房产，是否一律缴纳土地增值税？企业在进行定价决策时，是否可以控制售价不缴土地增值税?
A：
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让中取得的增值额征收的一种税。因此，增值额是土地增值税的核心，有增值额就征税，无增值额就不征税。如何在商品房定价时就加以控制，使商品房在销售时没有增值额。
沿用“房地产企业出售普通标准住宅有何税收优惠政策？”问题中的数据进行计算：
设应税收入总额(不含税)为X，设不含息建造成本为Y。
选择简易计税方法计算，当增值率为0时，销售总额X与建造成本Y的关系：
即：当X≤1.30653Y时，增值额为负数，增值率≤0，不缴土地增值税，暂且称为“简易计税方法无税定价系数”。
由于国办发[2005]26号文件规定，经济适用房在销售时，建设单位的利润要控制在3％以内，售价小于建造成本的1.30653倍，不会有增值额，因此，《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定，预征土地增值税时应当“除保障性住房外”，对保障性住房做了预征土地增值税的例外规定。
验证简易计税方法无税定价系数的正确性。
沿用“房地产企业出售普通标准住宅有何税收优惠政策？”问题中的数据，建造总成本1424万元，可售面积12000平方米，每平方米建造成本1186.67元。验证无税定价系数的正确性。
无税定价(不含税)＝1186.67×1.30653＝1550.42元/平方米
可售面积12000平方米，应税收入总额(不含税)1860.50(万元)
扣除项目金额＝1424×1.3+1860.50×0.5％＝1860.50(万元)
增值额＝1860.50-1860.50＝0(元)
无增值额或增值额小于零，不缴土地增值税。
由验证结果得知：无税定价系数正确，可用于房地产企业销售定价决策。
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