【精选答疑】卖毛坯房还是卖装修房？
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问题五十二：卖毛坯房还是卖装修房？
Q：
三年前，某房地产公司销售一个住宅小区，因为地板甲醇超标，业主闹得沸沸扬扬。最后，董事长出面讲到，小区地板甲醇超标是我们管理不善，被装修公司所欺骗，我们深表歉意！本小区的地板免费给业主更换。但是，本公司还要坚持“精装修战略＂。请问该公司为什么坚持“精装修战略”，对其他房地产公司有何启示?
A：
所提问题的实质是为了降低税费支出，是卖毛坯房还是卖装修房的问题。
(一)购房人买装修房的好处
(1)精装房更“经济”。
(2)装修费可按揭。
(3)拎包入住，节省时间、精力。
(4)风格典雅、时尚、不易过时。
(5)售后质量有保障。
(6)低碳环保，减少资源浪费。
(7)硬装合理，软装也可突显个性空间。
(8)整体性能高。
(9)精装房质量更有保障。
(二)房地产企业卖装修房的优势
(1)市场需求。
(2)利益驱使。
(3)纳税优化。
(4)保证开发企业自身的品牌效应。
(5)彰显开发商的实力。
(三)利用增加装修成本取得税收优势的分析(以下“建造成本”均为不含息建造成本)
土地增值税的增值率
＝增值额÷扣除项目金额
＝(销售收入总额-扣除项目金额)÷扣除项目金额
={ 销售收入总额-(建造成本+10％建造成本+20%建造成本+有关的税金) } ÷ { 建造成本+10％建造成本+20％建造成本+有关的税金 }
在上述公式中，如果加大建造成本100万元，分子会减少130万元，而分母却加大130万元，这时，会推动增值率急剧下降，使其呈现“负乘数”效应，这就是通常所讲的“适度加大建造成本法”。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第四条规定:“房地产开发企业销售已经装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”
例：2015年7月，甲房地产开发公司开始开发丽景小区，规划为普通住宅。为此项目支付土地出让金3000万元，开发成本9000万元，可售面积20000平方米。2017年6月开始销售，讨论销售策略。如果销售毛坯房，每平方米不含税价为9500元，销售收入总额(不含税)为19000万元，选择简易方法计税，征收率5％，城市维护建设税7％，教育费附加3％，计算应缴纳多少土地增值税？如何进行纳税策划？
方案1：销售毛坯房应缴土地增值税的计算。
(1)应税收入总额＝19000(万元)。
(2)不含息建造成本＝3000+9000＝12000(万元)。
(3)扣除项目金额＝12000×130％+19000×0.5％＝15600+95＝15695(万元)
(4)增值额＝19000-15695＝3305(万元)。
(5)增值率＝3305÷15695×100％＝21.06％。
(6)适用税率30％，速算扣除率为0，应缴土地增值税＝3305×30％-0＝991.50(万元)
方案2：卖装修房应缴土地增值税的计算。
预计装修费用为500元/㎡，装修费总额为1000万元，装修之后保本销售，每平方米售价提高500元，销售收入总额(不含税)为20000万元，无其他变动因素。
(1)不含息建造成本=3000+9000+1000=13000(万元)。
(2)扣除项目金额＝13000×130％+20000×0.5％＝16900+100＝17000(万元)
(3)增值额＝20000-17000＝3000(万元)。
(4)增值率＝3000÷17000×100％＝17.65％。增值率不大于20％，免缴土地增值税。
方案2比方案1提高了房产受青睐程度，有利于促销，并且节税950万元。为什么坚持“精装修战略”的问题得到答案。其实，房地产企业卖装修房并不是为了赚购房人的钱，主要从降低税费考虑。装修费计入房地产开发成本，可以享受30％的附加扣除，降低增值额，降低增值率，达到少缴土地增值税或不缴土地增值税的目的。
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