【精选答疑】开发产品成本的分配计算方法
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问题七十四：开发产品成本的分配计算方法
Q：
“开发成本”的日常核算是按成本费用来归集的，等开发项目竣工验收之后，按可售房产类别转入“开发产品”科目核算，反映各类房产的进销存情况。请问，怎样把成本费用计算成各类房产的成本呢？
A：
开发产品的成本核算适用“分类法”，开发产品的成本计算是在开发产品成本分配计算表上进行的。应计入开发产品的成本费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按成本核算的两项原则、五种方法分配计入各成本对象。
(一)成本核算的两项原则
(1)受益性原则：
费用分配的受益性原则可以概括为两句话：即“谁受益、谁负担；负担多少，视受益程度而定”。这里包含费用划分的两个步骤：一是谁受益，谁负担；二是负担多少，视受益程度计算而定。
(2)配比原则：
亦称配合原则。包含两层意思：其一是支出范围的配比，企业日常发生的各种支出，应根据其性质及用途与其相应的资金来源相匹配并得到补偿，支出与收入相比较，确定经营成果。其二是支出时间的配比，一定会计期间所发生的费用支出，如果应该归属于当期产品的成本，则应计入当期的生产、销售成本之中；如果不应归属于当期产品的费用支出，则即使已经发生或支付，也不能计入当期成本；如果有些费用，即使还没有发生或支付，但应当计入当期产品成本，也应由本期成本负担。
(二)成本核算的五种方法
1.占地面积法(又称落地面积法或基座面积法)（点击蓝字查看方法分析，下同）
指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。土地成本一般按占地面积法进行分配。
(1)一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
(2)分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
2.直接计入法
指建筑安装工程费由预算造价部门按照开发产品分类，计算各类开发产品的建筑安装工程成本，编制各类开发产品建筑安装工程成本计算表传递给财会部门，财会部门将其直接填在开发产品成本分配计算表中。
3.建筑面积法
指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配，建筑面积法体现了受益原则，前期工程费、基设施建设费、公共配套设施费按建筑面积法进行分配。
(1)一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
(2)分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
4.直接成本法
指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。开发间接费、借款费用一般按直接成本法分配。
5.预算造价法
指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
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(三)房地产企业必须遵循的成本核算方法
(1)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意。土地开发同时连接房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
(2)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按可售建筑面积法进行分配。
(3)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
(4)其他成本项目的分配方法由房地产企业自行确定。为了保持成本核算方法的一致性，成本费用分配方法一经选定不得随意改变。
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